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一线城市国五条细则或念紧箍咒 房企做最坏打算

2013-03-27 10:29:03 来源: 网易房产 举报
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各地“国五条”调控细则将在本周密集发布。3月25日,广东省“国五条”调控细则率先出炉。业内人士向中国证券报记者表示,作为楼市回暖的代表性市场,北京、上海、广州、深圳四大一线城市即将出台的调控细则都将从严,而近期二手房市场态势也表明,一线楼市购房者的心理预期已经发生变化,深圳地区的投资客已有大规模离场迹象。北京调控细则的严厉程度或高于其他城市。

北京

业内预期细则较为严厉

部分开发商称做最坏打算

与广东省细则“温和”落地相比,业界预期北京细则更为严厉。

近两周来,北京已制定了调控细则的征求意见稿,并在小范围内征求意见。在上述征求意见稿中,主要对现有调控政策进行强化处理。其中,为应对“假离婚”等现象,北京可能加强对本地户口的单身含离异人士的限购,鼓励单身或离异人士持有一套房。同时,“二套房首付比例七成、贷款利率上浮至基准利率1.3倍”的条款,也在上述征求意见稿中。此外,在土地出让环节,北京将鼓励采用“限地价、竞房价”的办法,用以抑制高地价的出现。提高二手房交易最低计税价格等措施,也有可能作为储备政策。

至于“北京版”细则的出台时间,业界预计已经临近。这主要与近期北京的房价、交易量等市场表现相关。

根据北京市住建委的数据,3月第三周(3月18日-24日),北京市二手住宅网签9912套,与上一周比明显回落。这也是“国五条”出台以来,北京二手住宅交易量首次出现回落。同期,北京新建商品住宅网签量为2426套,环比下降8.7%。尽管如此,京城个别新盘仍然出现抢房、“一日售罄”等现象。

多数业内人士认为,尽管成交量有所下滑,但从市场表现看,恐慌情绪仍然存在。且根据国家统计局的数据,今年2月,北京新建商品住宅价格环比上涨3.1%,同比上涨7.7%。

上述情况决定了北京可能会加快政策细则的出台节奏,且“北京版”的细则力度或高于其他城市。多位业内人士向中国证券报记者表示,提高二手房最低计税价格的条款,很有可能最终落地,用以遏制“阴阳合同”等情况的发生。另外,不排除提高二套房交易门槛的可能性,此举将对市场带来不小的杀伤。北京的部分开发商和中介机构负责人向中国证券报记者表示,对北京即将出台的政策细则,已经做好了最坏的预期。

另据了解,针对“国五条”中最受关注的二手房交易个税内容,住建部和国税总局目前正在制定相关的指导意见,旨在抑制投机的同时,也对刚需进行保护。但北京在具体执行中,预期仍将以“从严”为基调。

上海

专家称限购或加码

个税政策可能弹性落地

上海“国五条”落实细则预计月底落地。有消息称,上海将弹性化执行个税政策,限购措施或再加码,二套房贷的首付和贷款利率也应有所提高。

目前业内对于上海的限购政策进一步升级的猜测较多。现在上海执行的是外地户籍家庭购房需缴纳社保满一年方可购房,针对外地购房者的限购仍有升级空间。一位上海社科院专家透露,在上海细则中,限购政策或将参照北京做法,进一步提高购房人群的社保缴纳年限,从目前的缴费1年,提升至缴费3年。同时,继续严格执行单身人士的限购政策。去年上海曾对单身人士购房政策有所收紧,本地户籍单身人士只能拥有一套住房,限买第二套,外地户籍单身人士不能购买,必须以家庭为单位进行购买。有开发商猜测,对于个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房的,或继续免征个人所得税,这一条可能在细则中继续明确。除此之外,细则很可能对个税调整更加柔化,采取分阶梯执行。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为,个人所得税政策弹性落地的可能性非常大,很可能会按照3年、4年等阶梯形执行,分别制定不同的税率。备受关注的二套房贷首付和利率调整的问题,在上海也极有可能执行。

业内人士分析,就“地方版细则”来看,上海的房价控制目标压力较大,按照“国五条”要求对今年以来房价上涨过快的城市细则将更为严厉,因此房价控制目标很可能会保持平稳,不会超过GDP的增幅,执行力度上将更加严格。

由于开发商担忧政策落地后市场降温,抢搭“末班车”,新盘供应量大增。仅上周上海就有13个楼盘获取预售证入市,创下近25周内单周获取预售证项目数量的新高。截至3月24日,3月上海楼市合计新增供应面积为83.6万平方米,较2月同期增长近7倍,也超过了1-2月份合计的新增供应总量。

据佑威地产统计,截至3月24日,3月上海新建商品住宅累计成交面积为110.74万平方米,预计3月全月的成交量或在143万平方米上下。该机构判断,3月将成为2010年1月以来近39个月的月度成交量冠军,也很可能创下整个2013年的月度最高成交纪录。

佑威机构执行董事黄志坚分析,新增供应急剧放量,反映出开发商的担忧,需借势出货,以规避政策影响的不确定性。地方细则落地前供求放量表明交易双方都有恐慌情绪。

黄志坚提醒,随着“国五条”地方细则的落地,购房者的“恐慌”情绪消退,楼市成交量将有所回落,预计4月上海楼市成交量较3月将大幅减少。

house_sjz01 本文来源:网易房产 责任编辑:null_
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