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石家庄市瓮村城中村改造项目市场调查报告(全文)

2013-08-13 18:08:37 来源: 网易原创 举报
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一、调查目的

石家庄瓮村位于桥西区,地处槐安路以北裕华路以南,西二环与西三环之间。而该地段的城中村均已被开发,只剩瓮村没有改造,所以这块地比较受关注,而且听闻这块地也即将被改造,因此网易房产对石家庄瓮村城中村改造项目进行了市场调查。

二、调查方式

1. 走访瓮村周边楼盘,通过同区位项目进行对比,并得出结论。

2. 到瓮村村委会了解瓮村城中村改造项目情况及开发历史。

三、周边楼盘调查

价格(元)

物业类别

建筑类别

面积(㎡)

客户源

蓝山印象

住宅6000、洋房7800

住宅

 高层、洋房

占地面积:15548

总建筑面积:52458

项目周边

海棠湾

7400

住宅

高层

占地面积:66600

总建筑面积:230000

项目周边

康桥郡

5300

住宅

  高层、洋房

占地面积:260000

总建筑面积:730000

项目周边

西溪诚园

 4200

     住宅

  高层、洋房

占地面积:55800

总建筑面积:178000

项目周边

东胜紫御府

 9000-15000

住宅

 洋房、小高层

占地面积:533333

总建筑面积:118000

项目周边及市内高端人群居多。

世纪公馆

住宅7000、公寓6300、商铺13000-14000

     公寓

高层、商铺、公寓

占地面积:5000

总建筑面积:40961

项目周边及桥西区客源。

福邸

7000

住宅

高层

占地面积:33333

总建筑面积:100000

项目周边

这次周边楼盘的调查,涉及了普通住宅、公寓及洋房三种建筑类别,甚至包括商铺,基本上覆盖了所有的分类,能够代表该地段各种建筑类别的价格区间。而且网易房产网还调查了这些楼盘的主要客户源,除了走高端项目的东胜紫御府外,其余项目客户源主要以项目周边人群为主。

四、瓮村自身分析

网易房产网从瓮村村民口中得知,该村有七百余人,由于前期已经有过开发公司进行过村证项目的开发,所以瓮村现在仅余80亩地未开发,体量不是很大。该村村委会一名工作人员介绍称瓮村本没有被列入城中村改造的名单,这次是村里争取下来的,并且还在审批中,估计还要过上一段时间。

纵观瓮村周边,诸如小谈村、大谈村、北杜等城中村基本上都已经被开发。在这个区位,二环与三环之间仅余瓮村,所以瓮村的开发价值还是很高的,而且随着周边楼盘项目的建成,配套也会逐渐完善,这也会为瓮村改造项目提高身价。

在看瓮村的周边环境,紧邻裕西公园,10路、19路车直达村口,村外还配有惠有超市,地铁1号线还在村北穿过,这些现有配套已经可以满足基本生活所需,再加上改造后的配套扩建,相信生活起来应该还是很舒适的。

而桥西区在石家庄属于政治、科技、教育、商业和金融的中心区,可谓寸土寸金,而且桥西区以大力发展区域经济为重点,瓮村正处于桥西区的西北部待开发地段,也就是未来经济发展的重点,相信在未来城区不断扩大和城镇化进程加快发展的进程中,瓮村一定会成为一块西部发展的重点。

五、瓮村改造项目分析

1.项目建筑类别

由于这次瓮村改造项目的体量较小,再加上原住村民的回迁问题,估计瓮村改造项目走高端的可能性不大,多半可能位高层项目,而且跟据小区容积率的要求,楼座数应该会在10栋楼以内。再按照石家庄整体项目的发现趋势来分析,有可能还会有一些底商项目。由于周边配有裕西公园,再加上体谅问题,相信小区内的绿化和环境应该不会大费周章。

2.项目客户源

根据瓮村周边区域的楼盘调查,发现这些区域的购买人群多为桥西区居民和项目周边的改善型客户居多,而且桥西区楼盘较多,体量也不小,可是购买力还是不错的。因为瓮村改造项目体量不大,再加上村民回迁,所以客户源多半会以项目周边的人群为主。由于瓮村改造项目正在审批中,也许等建成后周边环境和配套会很成熟,也不乏会吸引一些改善型需求和刚需的客户源前来置业。

3.项目价位分析

根据周边项目整体价位来看,住宅项目大部分都在7000元左右(康桥郡和西溪诚园与之相教区位优势较差,所以叫个相对较低),而公寓也都在6500元左右,商铺在13000以上。而通过网易房产网这两天走访发现,这些项目基本上都表示有再涨价的趋势,而且涨幅都不会很小,可见该区域价格呈上升趋势。在具体来看一下瓮村改造项目,由于紧邻紫御府高端洋房项目,所以价格定位不能与之比较,可是价格会受到其影响,因为它紧邻紫御府会沾紫御府配套项目很大的光,在与该区域其他住宅项目相比,他又相对靠近三环,所以价格还会受到区位影响,因此,瓮村改造项目价格大概会在6500-7000元之间。如果瓮村改造项目底层配有地上的话,商铺价格受周边经济和区位影响,应该不会向世纪公馆的那么高,但是也大概会在8500-9500元之间。

4.项目销售情况预计

通过对瓮村周边项目调查,发现该区域销售情况都还处在中等偏上。而瓮村改造项目除去一部分回迁不计外,大概还有多一半楼座需要外销。而鉴于瓮村周边交通和配套的成熟,再加上区位在三环内,也是政府未来要发展的重点。所以会吸引很多刚需置业者,因为该地段价格相对较低,而区位又相对可以,符合刚需置业者的购房预期,不过还是要看周边配套是否会很快的成熟。

注:本市场报告是经过网易房产网通过走访和市场数据的比较得来,版权属于网易房产网本身,而报告中关于瓮村改造项目分析均为比较分析得出,仅作为参考依据,最终解释权归网易房产网。

徐聪 本文来源:网易原创 作者:徐聪 责任编辑:null_
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