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金九银十前瞻 量价齐涨市场火

2013-08-27 19:27:15 来源: 网易房产 举报
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上半年,即使政府出台新政调控楼市,但由于市场需求强劲,加上国五条执行力度不如预期,楼市依旧难掩火热。进入下半年,特别是对于即将到来的“金九银十”传统旺季,楼市将会派出怎样的成绩单?

上半年,即使政府出台新政调控楼市,但由于市场需求强劲,加上国五条执行力度不如预期,楼市依旧难掩火热。进入下半年,特别是对于即将到来的“金九银十”传统旺季,楼市将会派出怎样的成绩单?

供应量偏少  中小户型供应不足 

回顾上半年,商品住宅供应量偏少,市场依旧供不应求。主要由于2011年末-2012年初受房地产严调影响,开发商拿地热情不高,新开工面积减少,而随着楼市回暖,市场需求强劲,供应量却无法立刻跟上。因此下半年,房企前期开工不足将继续影响后市供应,商品住宅供应量依然偏少。

而受供应结构影响,一方面,下半年中小户型供应仍然不足。上半年广州一手楼成交套均面积为110㎡,而目前存量住宅套均面积却在140㎡左右。换句话说,目前广州市商品住宅成交以中小户型居多,但未售的却以大户型为主,再加上下半年大户型供应比例依然较大,存量增量相加,中小户型供应将继续紧缺。另一方面,区域存量不平衡。目前全市存量可售时间为6月多月,一般来说,若存量消化时间低于6个月,则会造成房价上涨。而萝岗区和南沙区存量就更加紧缺,可售时间分别仅三个多月和四个多月。

除此之外,限价限售也造成了阶段性供应不足。此前,有些楼盘因定价高于政府指导价而未能拿到预售证,新货推迟入市,而部分则变作合法捂盘,导致供应量下降。但随着时间的推进,房企将逐渐适应调控并找到应对办法,因此预计下半年这种情况会有所缓解,此外也要特别关注政府是否会采取措施打击合法捂盘。

需求稳定  下半年楼市平稳发展

需求方面,纵观上半年楼市每月成交量稳定,整体需求量比较平稳,预计下半年也不会出现爆发性增长,因此即使供应量有所减少,但在需求平稳的基础上,下半年楼市也将平稳发展。

政策面偏松  再融资开闸凸显调控思路转变

政策方面,上半年政府相继出台了“国五条”、“限价”等政策,房产税扩围也一直吹风,但也难以改变楼市火热的基本态势。首先,“国五条”的出台让市场无所适从,最终20%个税等最严政策仅在北京实施,实则无疾而终。其次是“限价政策”,限价政策在被房企以“双合同”等方式化解后,楼价仅在数据上下跌,却不能使房价真正下降,更甚的事,限价政策无形给房价上涨打了保护伞。以往房价上涨显而易见,而政府迫于公众压力也会立刻采取措施平抑房价,但如今房价均在偷偷上涨,真正涨了多少没人清楚。最后,房产税扩围在上半年一直是关注热点,但由于政策实施偏向于对新增住房而不是存量住房,涉及面较窄,因此房产税的实施对房价打击力度不大,加上房产税的实施将伴随着限购的放开,但目前市场上供需矛盾依然严峻,放开限购恐怕会使得房价继续上涨。

展望下半年,由于上半年经济增速放缓,国内生产总值同比增长仅7.6%,宏观经济现下行压力,因此,房地产作为拉动经济的重要产业,第三季度政策收紧的可能性不大。加上在上周的中共中央政治局会议上,并无提及房地产楼市调控,可以预计下半年房地产并不会迎来过多的调控。不但如此,针对房地产融资再开闸的态势,也意味着房地产企业将得到政府跟多的扶持,政府调控思路正在从收紧房企资金链,迫使房企降价从而令房价下降,向增加供给从而缓解供求矛盾转变。

“金九银十” 近郊中小户型走俏  楼价平稳略涨

预测即将到来的“金九银十”,在偏松的政策面下,房地产将不会迎来新的调控,楼市整体仍较火热。而在中心城区均价已破3万/㎡的基础上,中小户型的近郊盘以低总价的优势将更加吸引刚需和首改置业者,预测“金九银十”间,成交方面仍以中小户型的近郊盘为主。价格方面,一方面需求平稳再加上供给量较上半年增加,供求矛盾将会有所缓解,另一方面在外围区域低价位楼盘成交放量的情况下,房价将会呈现平稳略涨的态势。

林策 本文来源:网易房产 责任编辑:null_
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