网易首页 > 正文

网易房产独家专访之杜猛的思想分享(全文)

2013-11-27 15:35:26 来源: 网易原创 举报
0
分享到:
T + -

从业近二十年以来,杜猛从最初的奋战在房地产开发的第一线,到后来专注于理论研究,他的身影从未远离房地产界,他的一些观点也时时给人以振聋发聩的警醒,网易房产梳理了杜猛近年来具有代表性的各人观点,与业内人士共同分享他的思想盛筵!

著名财经学者、经济学博士杜猛先生
著名财经学者、经济学博士杜猛先生

观点一:反对小产权房合法化就是反对改革

据国土资源部不完全统计,2007年以前,全国小产权房面积高达66亿平方米,为什么?存在就是合理,小产权房全国大量存在说明质实上符合国情。错不在房,错在"病法、恶法"。农民自觉建房应当视为二元经济平衡发展和倒闭改革的试验田!

给小产权转正是打被开发模式相对垄断单一化,多元化提供房源的必修课,是成熟市场化的标志!也是房地产业和楼巿健康发展方向。将楼市中的"大小非"统一流通,利国利民不利于开发商.无户口不是孩子的错是户籍制度的错.改革?哪怕是开扇窗,也会有人反对,受益者只要是普通百姓家庭就是改革方向。

观点二:用时间消化鬼城不可取

城市建成以后三年之内,入住率和使用率在30%以内的,可以被称为鬼城。根据国家发改委的标准,投资应该在五年之内拿回100%的投资回报。三年入住率只有30%,建成以后,那无论如何拿回不了基本投资。

苏州背靠上海这样的大都市,人口规模又在1000万以上,人口红利也很不错,以及地方政府的决策能力,即使苏州开发了像太湖新城这样的大型项目,也不可能出现鬼城。所以说适度超前、适度超前规划、适度超前投资、适度透支资源、适度的泡沫都是可以接受的。

鬼城出数字,数字出干部,因为我们国家财税制度的不合理以及对于地方GDP的考核制度,大家都对开疆拓土、制造新区感兴趣。因此我们可以看到中国287个地级市中,114个有新区。过度开发、过度投资、过度透支、规模过大,这才有可能出现鬼城,特别是在人口红利逐渐消失,人口规划不大的城市,更容易出现鬼城,就比如鄂尔多斯。

而要消化鬼城,要么靠时间,要么集中巨大的社会资本去消费它。但这两个方法,都不可取,一个新城造出来,3年消化不了,用5年;5年不行用10年……中国还有6-8亿农民要进城,通过时间慢慢消化,新城总归能被填满。但投资回报周期大大拉长,试问,谁愿意为它买单。决策的领导不可能为它买单,那就只有让全社会去消费它。我们可以看到威海的银滩,70%左右的房子卖出去了,但是入住率只有10%左右,造成了极大的资源浪费。

观点三:以人为本的城市化 户籍制度必须改革

中国要实现以人为本的城市化,要实现从要素的城市化到人的城市化的转型,现行户籍制度必须予以变革。

从世界上看,户籍制度是少数落后国家、落后思维行政画地为牢的作法,也是带有封建残余意识的管理手段,具有与市场经济格格不入的特质。剥夺人自由选择居住的权利是制造不公平的腐朽管人制度的代表,户籍制度改革势在必行。

中央政府必须承担起户籍制度改革的主要责任。户籍改革的关键是解除城乡居民的后顾之忧,户籍制度改革近年来不少地方都在探索,但一些地方的做法并未如人们预想的那样受到城乡居民普遍认可,大量农村户籍居民对转为城镇户籍不热心、不积极。其中一个重要原因是,他们对以放弃承包经营的土地为代价转为城镇户籍后的生活保障缺乏信心。而城乡二元结构下形成的居民权益不平等,是推进户籍制度改革必须正视和正确处理的现实问题。这个问题解决不好,户籍制度改革就难以成功。

很明显地,户籍制度改革的主要目的,在于消除附着于户籍的基本权益不平等,使户籍回归其管理人口基本信息的本来面目,进而破除城乡二元结构,统筹城乡之间、区域之间、各群体之间协调发展,促进社会公平正义。因此,推进户籍制度改革应当把“协调发展、公平正义”作为关键词,积极稳妥地解决涉及城乡居民享受基本公共服务和参与社会管理的有关问题,避免因急躁、简单操作导致新的发展失衡。

观点四:保障房对高房价有调节作用

如果没有保障房,今天的房价是什么房价?它可能是爆炸式的,报复性的,是因为我们现在有了一系列的措施,把现在的房价报复性增长这一块,暂时像高压锅这一块压着,但是必须得解决供给问题,我们保障房就是一个减压法,不是来解决谁居住的问题,产权的问题,是减压法的问题包括商品房的价格,放水养鱼,保障房是一个池子,它这个功能是非常大的,所以不能孤立的看保障房的问题。

正是因为有这样的保障房的指标,让全国人民都知道我如果住不起,我到城市发展我还可以租到房子,让大家知道房价涨的不是那么凶了,如果不是这样的话,大家想一想,房子就是滑山车,还有很大的上升空间。保障房既能够起到分配的问题,起到保障的作用,同时又起到调节的功能。政府的力度这么大,包括举国上下都支持,是中考也好还是高考也好,我们给它这么大的关注,其实是大家举国上下关注这个话题,关注保障房的价格,大家都关注了,它的未来肯定是越来越好的。

观点五:银行是房地产调控的最大受益者

银行是近两年的房地产调控受益者,银行本来是强势群体,它在整个房地产市场的参与中是唯一追求零风险利润的单位,不管是房价地价的降幅,还是建材,这其中的红利被银行全拿走了,因为过去银行是给你打折按揭,现在因为你是首付,或者你的二手购房,它把这个按揭的部分持平,甚至是给你加高,就这么点点红利都叫银行拿走了,所以我们银行业去年30%的利润,说房地产是暴利,不如说是银行业是暴利。

如果我们的银行业不进行金融改革,它将把我们房地产开发的红利吃干。这个行业不改革,我们的银行业是一个在某种意义上来讲是搜刮民膏的一个行业,它制约着我们的房地产,好不容易通了举国上下的努力,特别是我们中央政府的决心,这一次的调控如果我们已经持续了将近两年,如果再出现报复性反弹,那我们的这次调控倒下的不是房价,倒下的是中央政府的公信力,以及中央政府的执政党的执政力了。所以它一定将这个房价要进行调控上去,所以中央政府的决心是非常大的。那么正是因为非常大的决心,才把地价房价控制在这个范围,而且做了一定的松动和下降。而这个下降等于是举国上下的努力让金融界拿走,这个正常吗?合理吗?肯定是不合理的,这种现象必须得进行一种调整。

观点六:通胀时代不动产保值 房价必将上涨

房地产行业是一个特殊的行业,对国民经济影响深远,重要性主要体现在拉动经济与稳定经济。首先,从拉动经济方面来看,房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展,据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动,当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次,从稳定经济方面来看,由于产业关联度高,房地产开发投资的大幅波动,可以带动其它相关产业也出现波动,最终必然会引起经济的波动。同时,由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款,所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款,因此保持房地产开发投资的平稳增长,对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。  

在中国经济快速发展的时期,房地产行业实际上已经成为一个名副其实的支柱产业,必然牵动着整体经济,继续打压势必会影响经济稳步发展,与整个国民经济的调控目标相背离。现在市场已经企稳回升,而且会持续下去。

预计,在通胀时代下,在保值需求、刚性需求、投资需求、地方财政安全需求等因素下,房价必将上涨,但中央政府绝不会容忍出现报复性反弹。

观点七:征收房产税不合理不合法

首先反对征收房产税,而且是坚定不移的反对。原因是,在今天的财税体制下,房产税是比普税化,最终由绝大部分老百姓嫁接承担。

另外与法学理论相悖,与税学理论相悖,房产税顾名思义是房屋所有权税,而中国房地产形成的畸形的状况主要是法学理论基础概念混淆所致。

土地是70年,50年,40年,地是使用权不是所有权,房子是在地的基础之上建立的,房子是有所有权的,而房子不能够脱离土地而称之为房子,两者是有机的整体,而中国老百姓的房子实质上是一半产权。在某种意义上,是70年租赁权。既然我没有产权,为什么要缴房产税。

观点八:城镇化背景下的地产投资基金前景利好

中国银行业一股独大的历史正在削弱,地产基金在新一轮政策布局下将大有作为。房地产企业目前融资渠道非常有限,除了自有资金和项目推销之外,大部分来自于资本市场,一是融资,二是增发,总规模加起来是1.5万亿左右。但受企业规模制约,不少资质良好的中小企业被阻拦在证券市场门外,继而转向项目融资。

但目前的形势是,全国只有北京以及部分极少数金融创新的省份拥有土地整理证,进行一级土地开发融资。在二三级、三四级市场由于规模小,缺少抵押物,绝大部分资本和项目无法对接,那么地产基金就成为为数不多的有效融资渠道之一。

这是未来新型城镇化释放改革红利,所以地产基金在三四线城市的投资前景看好。

建慈 本文来源:网易原创 责任编辑:null_
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车
+ 加载更多新闻
×
阅读下一篇

返回网易首页 返回新闻首页