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中国房市“双限”的经验教训

2014-10-29 09:55:35 来源: 金融时报 举报
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中国国庆长假前夕,中国央行发文宣布退出早先房贷数量限制政策。此前,绝大部分曾实施限制居民购房数量城市已纷纷退出限购。目前虽仍有少数城市维持购房数量管制,中国房市“双限”政策已大体宣告淡出。

中国国庆长假前夕,中国央行发文宣布退出早先房贷数量限制政策。此前,绝大部分曾实施限制居民购房数量城市已纷纷退出限购。目前虽仍有少数城市维持购房数量管制,中国房市“双限”政策已大体宣告淡出。

中国房地产政策在新世纪初年频繁调整,2011年前后引入“双限”管制,更是引发热烈讨论。房地产为何成为中国宏调政策焦点对象?当初为何需要推出“双限”超常举措?探讨这些问题是反思中国十年宏调史的必要功课,对观察中国房地产市场目前走势也有助益。一项争议政策退出之际提供理解其真实含义的好机会。

前文讨论过,通胀环境下不同商品与资产价格涨幅与各自供给弹性大小成反比。与这一规律相联系,新世纪初年中国房地产等资产价格大幅飙升,成为通胀冲击下物价动态有别于改革较早时期的突出特点。中国宽泛化宏调政策在搞对价格、管好货币方面着力不足,使得通胀失衡难以根治,房地产调控成效不彰折射宏调困境,“双限”是这个时期房地产政策变奏曲的高潮内容。

新世纪初年中国房地产调控跌宕起伏。初期政策以鼓励呵护为主,世纪之交促进内需政策环境下房地产业“野蛮生长”;针对新一轮信贷扩张导致房地产偏热苗头,2003年6月央行发布121文件加码房贷监管,然而受到业内人士质疑与“舆论狂轰滥炸”;两个月后中国国务院出台18号房地产政策文件,强调房地产是“国民经济的支柱产业”,要求对房地产开发企业和项目继续加大信贷。文件指出房地产存在一些问题,不过总体仍侧重鼓励呵护。

第二阶段频繁抑制房地产过热。随通胀压力加大与房价快速增长,2004年4月中国政府将房地产开发项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上,标志房地产调控取向悄然转变。2005年3月和4月颁发“前国八条”和“后国八条”,部署“稳定住房价格”、“土地供应调控”、调节房地产交易等政策。2006年5月“国六条”“制止擅自变更项目、囤积房源和哄抬房价”。同年出台著名“双70%标准”管制,对购房5年内转手交易住房按售房收入全额征收营业税,征收二手房转让个人所得税。

2007年加大房地产调控力度。9月27日中国央行和银监会推出差异性房贷政策,购房首付比例和利率水平随购房套数增加大幅提高。具体而言,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例不得低于20%;首套面积90平方米以上,首付款比例不低于30%;二套(含)以上住房贷款首付比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率1.1倍。

第三阶段又转而重手刺激。作为“四万亿”计划一部分,2008年12月底官方新文件要求“落实和出台有关信贷政策措施,支持居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房”。“支持房地产开发企业合理的融资需求”。同时放松房贷管制,实际上取消一年多前引入的差异性房贷管制。

刺激政策另一重要举措,是2009年5月底把普通住房项目最低资本金比例从35%下调至20%,其他房地产开发项目最低资本金比例从35%下调到30%。中国官方把固定资产投资项目资本金制度视为“宏观调控手段”,上述政策显然意在进一步刺激。然而考虑“四万亿”计划刺激房价应声而起,从2008年11月到2009年5月半年间全国平均房价飙升28.2%,这时降低资本金比例着实令人费解。

pugongying 本文来源:金融时报 责任编辑:null_
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