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物业和业主地位悬殊 何来谈判

2015-01-07 10:21:23 来源: 北京晚报 举报
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近日,国家发改委印发多个文件,放开二十余项商品和服务价格,非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务位列其中。这意味着,在不远的将来,小区物业费、停车费将由物业管理方、停车场管理方、业主等多方博弈决定。

近日,国家发改委印发多个文件,放开二十余项商品和服务价格,非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务位列其中。

这意味着,在不远的将来,小区物业费、停车费将由物业管理方、停车场管理方、业主等多方博弈决定。

不过“谈判桌”上的价格,能否让业主满意?业委会尚鲜见的现状下,放开物业费、停车费,会否引发更严重的矛盾?发改委口中的市场化“比质比价”,能如愿完成么?

咱们来商量商量价格吧!

【一问:市场化定价,能带来什么?】

“对业主来说,物业费不是便宜就好”

路军港(物业管理专家,社区自治独立职业物业经理人):对于物业公司来说,价格放开肯定是有利的,对于业主来说,也未必是坏事。

这几年来,物价、人工都上涨了很多,但物业费的标准并没有调整。物业公司为了保证盈利,就会降低服务的频率,比如原来一个小区雇三个保洁,现在可能就减成一个;相应的,原来一天应该扫两遍地,现在就扫一遍。通过这种办法降低成本,其受害者还是业主本身。

对于业主来说,物业费不是非要便宜就是好。物业与业主,实际上是买卖双方的关系。选择什么水平的服务,什么价格的服务,应该是买方也就是业主决定。物业方则是提供多种选择,也就是多种商品供买方选择。业主可以选择优质的、价格高的物业服务,也可以选择价格低廉的,水平适当的物业服务。

这里面就存在一个问题,目前的物业成本是不透明的,绝大多数物业不公开账目,花了多少钱都是未知数,这就造成不管你的物业费定多少钱,哪怕是一平方米5毛钱,业主还是觉得其中有猫腻,认为定高了。因此价格放开,物业成本透明化也是一个前提,只有业主了解了物业成本到底是多少,花多少钱能办多少事,才有可能通过招投标的方式,选择合乎心意的物业公司。

【二问:市场化定价,时机成熟么?】

“现在说放开价格,

等于把定价权交给物业和停车公司”

陈赫(化名,昌平某小区业主):涨价的时候想起业主自治了,我觉得这个逻辑有点混。我们小区想成立业委会都三年了,至今都没有成功,好多一开始很有热情的业主,现在都放弃了。这其中牵扯的问题太多,水很深。基本可以说开发商、物业乃至当地政府没有一个帮忙的,全是拆台的。

比如开发商和物业不给你提供业主资料,你就很难收集齐业主签名;资料准备不齐,行政部门连手续都不给你办。说白了它们想卡你,有的是办法,但业主想成立业委会,没有任何捷径可以走。就算是成立了,矛盾也很多,很多业主因为维权被黑,我在的一个北京社区业主群里,昨天还有人因为业委会的事被砸了车。

所以说这根本就是一个双方不均势的事,现在说放开价格,基本就等于把定价权交给了物业和停车公司。

王景琛(西城区某小区业主):放开定价权虽然是早晚的事,但我觉得现在不是一个好的时点。我看发改委的人说现在业主自我管理、主动维权的机制逐步建立完善,所以可以放开,这说法不知道是不是拍脑门拍出来的。现在新闻里那么多社区纠纷难道领导们都视而不见?

业主维权意识是提升了,但维权效果如何?去年6月的时候,我跟我们小区的保安发生一点矛盾,当晚车就被划了,最后找谁都说没自己责任,求问维权机制从哪里体现?再比如我们小区的停车费,一开始停车管理公司直接说每月700,之前就没有过任何讨论,或者征求意见。我们大家都觉得这个价格太贵,闹了几次,堵路、找政府什么招都用上了,这才降了价格,可这些属于正规的“自我管理、主动维权”机制么?顶多说业主们现在终于都豁出命拼了吧。

所以在这种情况下放开定价机制,我不知道业主能有什么正规的话语权,只会有一大批新的矛盾产生。希望政府能从这个角度考虑,哪怕能有八成小区成立业委会后,再谈放开吧。

【三问:市场化定价,一定涨价么?】

“真要涨价,只能靠大爷大妈跟物业死磕了”

于显洋(中国人民大学社会学教授,长期从事社区研究):为什么放开价格限制就一定要涨价呢?我认为没有政府指导价之后,这些费用应该是需要重新计算。比如我住所附近的小区,电梯广告的费用是要分给业主的,一家能分到几千块钱,而我们小区现在就没有。

比如有的物业公司会组织业主搞活动,出去玩儿,业主特别感谢他们;其实物业费里本身就有这一块儿费用,如果他没做这些,那钱就是被挪用了。

说到停车费的问题,其实停车费到底应不应该收就有很大争议。因为小区里的地面空间应该都是属于业主的,而这些空间的管理,业主已经交了物业管理费,再去收一个停车的管理费,就是双份儿钱了。

目前,确实有很多业委会无法发挥应有的作用,有的甚至被物业“收买”了,真正参与到业委会里来的业主不是特别多,但是随着这种价格放开的趋势,今后如果业主的参与越来越积极,是能发挥作用的。

不过,物业管理费用的核算,如果不专门去作研究,很难弄明白,容易变成糊涂账。所以将来如果政府部门不监管的话,就需要市场化的公司去做这个核定工作,出现一些专门为业主委员会提供服务的组织,去协助业主评估到底这个小区应该是什么样的收费标准。

王一明(丰台区某上世纪90年代建成小区的业主,曾动心成立业委会):我得赶紧再续一年的停车费去!我们是老小区,车位从来就不够,早几年是六十块钱一个月,后来涨到上限:每月一百五,还是开进来你自己找地儿停。这两年车位越来越难找,目测有不少车都能停一个礼拜不挪窝。放开停车费和物业费,道理没错,但问题在于我们这样的老旧小区,停车位缺口太大,如果只通过市场来决定价格,那涨价的空间就太大了。

有人说停车费可以由业委会跟物业谈判,道理也不错,但实际情况根本没那么理想。前段时间,网上有个特别火的帖子,说业主根本没必要交停车费,因为按照物权法,小区地面和地下空间是属于全体业主的,我在自己家停车,凭什么给物业交钱呢?要交也只是交个管理服务的费用,而不是“租”车位的费用。当时我就动了一下心,觉得是不是可以跟物业较较劲。结果了解一下才知道,我住的小区比较大,房子性质和产权不一样,小区里至少有三家物业公司,还有好多房子常年出租。这种情况,要想让业主组织起来,拿出时间和精力跟物业去谈判,根本没可能。

放开价格是趋势,但是在业主还没能力跟物业叫板的情况下,政府如果撒手不管,物业普遍涨价,这一块儿矛盾肯定会特别多。所以,我觉得要有个步骤,先把业委会都成立起来政府再撒手。

不过,我也不担心物业费和停车费会涨到哪儿去,毕竟小区家庭收入水平摆着呢。而且我们小区还有好多对价格敏感的大爷大妈,真要涨价,只能靠他们跟物业死磕了,大不了拖着物业费不交,恶性循环。

【四问:市场化定价,还缺什么?】

“放开价格,需要明确价格博弈规则以避免矛盾加剧”

路军港:从现实来说,虽然业主维权的意识有所提高,但整体上我们的社区管理机制并不健全,拥有业委会的小区也只是极少数,因为这样那样的原因,许多小区想成立业委会,面临很大的困难。

今后价格放开,都让物业说了算不靠谱,这其中肯定会有浑水摸鱼的企业。想要放开价格,政府首先要扶植业委会、居委会的成立,目前我们政府部门工作过程中,本身还有很多不符合规定的地方需要改进。同时要制订相应的规则,比如物业公司必须要公开社区公共收益账目及分配标准,如果出现问题,需要有力的行政干预手段,这些都是目前欠缺的。

在具体政策实施中,也还有许多细节需要细化。比如小区选择了一家物业公司,签订了3年的合同。这期间物业公司能否中途调整价格?如果放开物价管制,物业公司单方面调价该怎么办?如果属于确实需要调价的情况,是请第三方公司予以评估,还是物业公司做出相关预算提交业主委员会批准?这些细节都要考虑到。

罗亚蒙(城市学者):放开物业费、停车费,让其回归市场是好事,应当肯定。但放开市场后,物业都想涨价,业主都想降价,可预期的矛盾将很激烈,一开始还可能会引发很多暴力冲突。在政府放开定价权之后,市场定价的博弈机制尚需一个阶段才能渐趋成熟,做好过渡阶段的矛盾化解工作,维护社会和谐稳定,政府依然责无旁贷。

如果放开的话,必须有运行有效的业主委员会来制衡物业公司,既要防止疯狂涨价,也要防止过于低价,导致不能维持运行成本。政府可以放开价格,但需要先行明确一个价格博弈规则以避免矛盾加剧。

如果从城市管理科学角度更深入探讨,政府还应明确停车位是基础服务设施,还是纯经营性产品,如果认定停车位为城市生活基础服务设施,那就必须微利运营。

刘维佳 本文来源:北京晚报 责任编辑:null_
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