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中国楼市难以“梦回09”

2015-03-11 14:55:49 来源: 京报网 举报
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习李政府执政以来,连续两年的政府工作报告,对房地产市场的表述都有新意。2014年的报告,近8年来首次没提房价。而今年的变化更大,不仅时隔6年后再次提出“支持居民自住和改善性住房需求”,还去掉了几乎每年都有的“抑制投机投资性需求”。

习李政府执政以来,连续两年的政府工作报告,对房地产市场的表述都有新意。2014年的报告,近8年来首次没提房价。而今年的变化更大,不仅时隔6年后再次提出“支持居民自住和改善性住房需求”,还去掉了几乎每年都有的“抑制投机投资性需求”。对比2005年以来的历次政府工作报告涉及房地产的部分,上一次出现同样的措辞组合—既鼓励住房消费,又不提抑制投机投资,则要追溯到2009年。当年的楼市最终在政策激励下迎来大反弹,因此有媒体总结:今年的楼市政策是“梦回09”。

今日中国楼市下滑压力与2008年时起因完全不同

但显然,当前的楼市已物是人非。去年全国住房销售面积出现房改16年以来的第二次年度下跌,前一次是2008年。虽然去年11月底央行降息,力助40个重点城市12月成交量创出历史新高,但市场热度仅维持了1个月。进入2015年后,新房成交量迅速回落到去年救市前的平均水平。今年前2月的成交量甚至低于过去两年的同期水平。

众所周知,政府出台的房地产政策其实是针对现存问题,与市场最终表现之间并没有必然联系。和2009年初的楼市相比,今年市场虽然同样面临着下滑的压力,但背后原因是完全不同的。2008年全球金融危机的影响属于外部因素,当时国内楼市仍在上升周期,因此在“四万亿”、降息、减税一系列政策的共同刺激下,市场最终得以反弹。

而如今的问题则是源自市场内部。2014年房地产市场的调整,表面上看是信贷环境变化导致的。随着年底二套房贷松动,降息改善流动性,市场顺势出现回升。但在这一现象背后,实质却是房地产市场的基本面已经发生变化。2014年初银行之所以收紧信贷,并非出自行政指令,而是在自有资金成本上升、房地产行业风险增加的背景下,银行业自发做出的调整。房地产市场随即风声鹤唳,显示出过去持续多年的供不应求的局面被打破,外部因素稍有变化即导致市场出现明显波动。

实际供求关系决定楼市难以大幅反弹

从房地产市场的基本供求关系来看,供应方面,在持续十年高增长的惯性影响下,施工规模、预售量等供应指标仍处高位。但在需求层面,“价”和“量”两方面的支撑都在减弱。一方面,居民收入和民间财富的增速落后于房地产成交额,房改房增值带来的隐形红利也逐步消失;另一方面,多数二三线城市的新房人均拥有量,已接近甚至超过一线城市水平,如果未来没有人口持续增长,住房需求将缺乏支撑。同时,理财产品、海外置业的的兴起,分流了大部分的投资需求。而需求相对稳定的一线城市目前仍处限购之中,市场仅剩自住需求支撑。

随着金融改革的推进,投资渠道多样化、利率市场化将是长期趋势。“开展个人投资者境外投资试点”也出现在今年的政府工作报告中。在这样的背景下,对投资需求而言,房地产投资不再是唯一的选择。整个房地产市场将恢复到由居住需求主导的理性状态,未来人口流动将决定城市房地产发展的前景,这将是楼市新常态的基本特点。

因此,虽然今年政府工作报告的措辞与2009年有类似之处,但市场背景的不同,决定了楼市反弹的历史不会重演。从具体政策来看,已降息降准,但边际效用减弱趋势已经出现。在现实通缩的压力下,流动性继续放松的可能性仍然存在。而房地产交易税费的下调,也是市场走弱时的备选手段。这些政策的目标都将指向“促进房地产市场平稳健康发展”,在分类指导,强调地方政府主体责任的前提下,不同城市将因地施策,避免市场出现大起大落。

从城市层面看,目前除一线以外的大多数城市都面临存量过高的压力,未来去库存将是当地政府的主要任务。从全国宏观面来看,占据全国新房销售面积30%的前40个重点城市销量增长已接近饱和,其余发展中城市在过去两年中才是全国新房市场增长的主要动力。不过,根据测算,如果全国新房销售面积保持目前水平,只要再过2-3年,这部分发展中城市就能达到目前重点城市的水平。到那时候,房地产行业,这个拉动全国经济增长的火车头将不可避免的大幅减速,这是我们需要认真面对的问题。

中央和地方政府各自能做些什么?

从近两年的政府工作报告中,我们已经能看到中央的应对线索:

短期内重点去库存,同时增加基建投资,抵消房地产投资放缓的影响。主要措施包括今年提出的“实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房”。而去年提出的新型城镇化政策中的重要组成部分—城市棚户区改造,今年将继续增加110万套至580万套,这是通过拆迁来增加住房需求,减轻商品住宅需求下降的影响。同时,增加铁路、水利等基础设施投资,这两项今年的投资目标高达1.6万亿人民币,比去年几乎翻倍。

但是,调经济结构,找新的增长点是长期过程,无法一蹴而就。在“稳中求进”的转换阶段,仍需确保整体经济的稳定,“稳定住房消费”的重要性无疑就凸现出来了。在本次工作报告中提出的六大消费引擎中,住房消费是唯一的实体商品,也是总量最大的消费。住房消费同时又能带动投资和上下游众多产业,因此其在保证GDP增长7%的目标中仍将起重大作用。

落实到具体措施上,由于城市间分化更趋明显,未来可能不会再出现全国一刀切的调控措施,地方政府将发挥更大的主体责任。政府工作报告也指出“地方政府对应当放给市场和社会的权力,要彻底放,不截留。而且,对上级下放的审批事项,要接得住、管得好”。这些表述给予了地方政府充分的空间去稳定市场。

因此,我们可以预期,在那些存量过高的三四线城市中,将出现更多的地方托市政策。包括地方财政出资购买存量房转为保障房、提高公积金额度、降低申请门槛、放松买房落户、税费补贴等等。但地方政府权力有限,有些政策调整必须来自中央,比如交易税的减免、购房首付比例的调整,必须由中央同意并授权地方政府在一定范围内自主裁定,才能确实达成分类调控的目的。

而一线城市由于供求平衡,新增需求稳定,并没有救市的迫切必要。但操作上也存在政策小幅调整的空间,例如可放松外地单身人士购房资格。如果出于行政管制让位于市场机制的目的而放松限购的话,相信政府必然会以房产税预期来平衡市场投资需求,防止房价反弹。

(本文为中原集团研究总监刘渊为《金融时报》中文网撰稿,仅代表作者观点。)

建慈 本文来源:京报网 责任编辑:null_
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