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政策难养楼市“大牛” 开发商拼颜值与内力

2015-05-07 09:32:30 来源: 东方今报 举报
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从5月4日开始,被称为河南史上最强新政的“豫十六条”进入落地期。“豫十六条”指的是,河南省住建厅等7部门于上月底制定发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。

从5月4日开始,被称为河南史上最强新政的“豫十六条”进入落地期。“豫十六条”指的是,河南省住建厅等7部门于上月底制定发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。

“豫十六条”会让中原楼市迎来一个“红五月”吗?这个问题还是让未来回答吧。我所知道的是,消息一出,河南地产行业犹如打了鸡血,有部分开发商叫嚣要涨价,部分行业人士也觉得中原楼市要“牛”起来了。

的确,作为中央房产新政的落实和细化,“豫十六条”和其他省份的政策相比属于“大招”。其核心在于,政府放宽公积金的使用,减轻购房人压力。

但是,不容忽视的是,虽然政府说“贷款利率下限为基准利率的0.7倍”,却管不住银行。我先前预计银行对这样的贷款利率难有积极性,事实证明了这一点。据报道,五一假期后,在河南经营的多数银行首套房贷款利率并未打折,个别银行甚至上浮首套房贷款利率。

另外,“公积金贷款可实行省内异地放贷”,而且有首付比例的优惠,对买房人是个利好,各地也在陆续落实。不过,收益最大的必然是楼市抗跌性最强的郑州,这或许是郑州最快落地的原因之一。这项政策对其他市地楼市的促进作用会有多大,不容乐观。

不论你愿不愿意,拿块地就赚钱的房地产黄金时代已经过去。北、上、广及部分省份的省会城市,正在经历白银时代,一些三、四线城市和县城正在经历青铜时代。

官方数据显示,从2003年到2013年,中国房地产的黄金十年中,全国城镇平均房价从每平方米2381元上涨到5791元,10年上涨143%。北京、上海、广州的房价涨幅则分别达到365%、500%和261%。此一时彼一时,这样的疯狂已经难以再现。

拿郑州来讲,在这10年间,炒房客每年通过炒房可获取超过20%以上的收益。但是,楼市成也金融,败也金融,伴着新一届政府逐步拧紧金融“水龙头”,这样的高收益成为明日黄花。

另外,衡量地产市场是否健康的一个重要指标是区划周期。按照万科的压力测试法:去化周期在六个月以内的城市,房产还有上涨的空间,可以进驻。现在,郑州楼市去化周期已达9个月左右,河南其他市地的去化周期普遍高于郑州。豫西一个市地的去化周期达到18个月,目前正在经历房价暴跌的阵痛。一些小县城甚至出现主干道售楼部多于烟摊的现象。

由此,面对炒房客离场、去化周期延长,快出货、去库存已经成为开发商的必然选择。

过去开发商是拼“速度与激情”:胆子大的都赚了。现在房产利润被摊薄,要拼颜值与内力:品牌开发商才能活得好。地产业的“慢牛”更符合经济新常态,一个省级地方政府的“大招”难养楼市“大牛”。

刘国岭 本文来源:东方今报 责任编辑:null_
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