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朱中一:库存房消耗压力大 中小城市成“重灾区”

2015-05-21 16:18:18 来源: 网易房产 举报
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在“2015房地产转型发展暨河北省住宅产业现代化高峰论坛”上,中国房地产业协会原副会长朱中一先生就新常态下的转型与创新问题进行了分析。

伴随“新常态”经济的出现,传统的创新发展方式亟须转型。我们从社会创新的视角来全面审视目前的传统创新发展方式,可以发现传统方式已经不能满足社会需求。在“2015房地产转型发展暨河北省住宅产业现代化高峰论坛”上,中国房地产业协会原副会长朱中一先生就新常态下的转型与创新问题观点的论述。

朱中一:库存房消耗压力大 中小城市成“重灾区”

以下为朱中一先生在论坛会上的论述内容:

在谈新常态以前,我简要的谈一下对当前房地产市场和走势,几句话我总结一下:在当前的宏观经济增长发力和房地产利好的双重因素影响下面,四月份一线城市和部分二线城市的市场开始回暖。我们整个的数字并不是很漂亮,但是从销售方面看,四月份应该说一线城市和部分二线城市在利好的政策推动下面应该说还是不错的。但是就全国来说,存量方的消耗压力很大,现在已经到了六亿五千万平米了,今后几个月全国将有更多的地产向量升降稳的方向发展。五月份这个应该还要好一些,尤其是销售这方面,价格我想还是会稳的,既不可能大涨,也不可能大跌。在今年房地产全面发展的过程中有两个目标,一个是稳定市场,稳定消费,我想就全年来说这个任务会完成的。

第二个,我想谈一下房地产企业要认识新常态,顺应新常态。就是我觉得我们首先要认清咱们的房地产业经过了十几年的快速发展以后,尤其是住房的需求,由过去的普遍性的短缺或者由供不应求转变到了现在是供求的总体的平衡,我想这个现在要看清楚。就是有些地方供应还比较充裕,有些地方可能存量房消耗压力很大。这个转变是很大的转变,这个转变不是一年两年就可以小周期解决的,它是一个历史性的,因为供求关系发生了一个根本性的转变,所以我认为认识新常态首先要把这个问题认识清楚。所以这个历史性的转折,跟咱们小周期的过渡是有所不同的,我们要有所思想准备。那么特别是面临着一些消化存量房压力比较大的地方,可能我们应该要保持清醒的认识。

我一直有个观点,我说国家进入新常态不等于是现在新常态,这些我想总理也讲过,我们现在是新的经济因素还在成长阶段,新兴产业还在萌发阶段,当然一些传统产业正在消耗库存,它是一个新的经济的衔接期。我们房地产,以前我一直是这个观点,我们房地产就全国来说,不少地方还处于一个软着陆的过程当中,还没有实行新常态,我们的房地产什么叫做实行新常态,我自己也老在琢磨,起码存量房消耗压力大的地方,我的存量房消耗压力减轻的,恢复到了一个正常的程度。另外我们房地产的投资能够恢复到正常的程度,房地产的结构得到了调整。另外,我们的住宅的品质,房地产的品质得到了明显的提升。我想到那个时候,我们可以说我们的房地产进入了新常态,因为国家讲进入新常态,总书记在经济工作会议上讲了九个方面,他不光是增速进入一个合理的状况,更重要的是要提责增效,我们现在离进入新常态还有个过程,这是我一个观点。

另一个,我觉得要认识新常态,顺应新常态,我觉得作为我们房地产行业,还要研究三个问题,第一个问题,要研究房地产自身的杠杆规律。第二个问题,要研究房地产如何与新型城镇化协调发展。第三个问题,要考虑我们现行的政策体制,和我们今后采取的政策措施,怎么样和国家正在研究建立的促进房地产健康发展的长效机制相衔接,我觉得这三个问题决定了我们今后房地产的一个大的政策趋势。

这些问题我为什么这样说,前两个问题就是房地产自身规律的问题和城镇化的问题,实际上3月15日克强总理在中外记者招待会上提到了,中长期的长效机制问题在4月30日的政治局会议上又谈到了这个问题,这些都是针对房地产的。那么总理在3月15日的记者招待会上他有一句话:“房地产市场有其自身的规律。”过去坦率的说很少看到国家领导人讲这句话,因为我以前在协会里面跟上面汇报基本上都是我去,我们一直说要尊重规律,不能房地产市场不好的时候我强调支柱产业靠房地产拉动,房地产形势一好,房价涨了,我要遏制房价,这样政策就缺乏持续性和稳定性,现在倒回来了,我们房地产究竟有什么规律,作为也琢磨了一下,我在会上也讲,大家可能普遍认可的一个是房地产市场的地域性的问题,因为房地产是不动产,所以有个地域性的问题,这个在政策上没有反映,现在反映了,要强化地方政府的调控责任。另一个特点就是房地产项目的开发的周期长,一般都要两三年以上的时间,所以我们不希望政策平措,如果政策平措房地产企业无法顺从。

还有哪些规律?我自己琢磨了一下。比如说我们既要肯定房地产业在国民经济和社会发展当中它是一个重要的一个行业。但同时我们又要考虑他怎么在稳增长,调结构,惠民生,防风险当中平衡,因为房地产始终在这几个方面要找平衡,实际上政策搞来搞去主要是这几个方面找平衡,怎么样找到一个平衡点,从而使我们的政策来保持稳定,使我们房地产业的发展和经济社会发展相适应和相关产业的发展相协调,我觉得这是一个问题。

第二个问题,我们怎么样来完善住房保障和市场供应的体系问题。构建一个总量基本平衡,价格和支付能力相适应的机制。这是一个重要问题,包括前些年,一开始的时候市场供应这块都讲市场供应,后来2007年开始为了补一个短腿3600万套,现在又提出来了,住房保障市场这一块,我们要完善这个体系,尽量采取生活补贴和货币补贴相结合的办法等等政府工作报告提出措施,我想这是很现实的问题。其中有一个问题,怎么样来实现总量的基本平衡和结构基本合理的问题,这个问题很及时,我们现在往往看到的比如说我们现在的存量预收放六亿五千万平米,但是我们在建的规模很大,我们不少的在建的项目要陆陆续续的进入市场。所以我们下一步的存量房的消化压力在不少地方是很大的。现在客观上作为一个企业我在想,任何一个企业他在建的规模,销售的项目肯定要有一定的比例,如果他没有一定的比例,这个企业的资金链绝对是转不动的。那么某个城市呢?我想肯定也是这样的情况,那么倒过来咱们可以来考虑一下,比如说我们的石家庄市,我们现在每年销售多少平,看看我们怎么开展,我想这个必然是有规律性的,不可能没有规律性。

第三个,就是咱们房地产的一级市场,二级市场,主力市场怎么联络,发达国家现在主要是靠二级市场,我们现在一线城市也是二手房的市场已经相当活跃了,它的销售已经大于一手市场,这种规律性的东西肯定也有规律性。

刘天飞 本文来源:网易房产 责任编辑:null_
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