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“十年九调”以“限”为主渐成楼市新常态

2015-05-26 09:37:42 来源: 时代周报 举报
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在稳增长关键阶段,房地产的拉动作用再次被放到显要位置。

在稳增长关键阶段,房地产的拉动作用再次被放到显要位置。

“要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。”今年4月30日,中共中央政治局在分析研究当前经济形势和经济工作后作出了如是指示。

值得注意的是,这是政治局会议中,首次提出“建立房地产健康发展的长效机制”,而非以往泛泛而谈的“促进房地产平稳健康发展”。在新一届政府执政以来,上一次表态房地产长效机制,还是在2013年3月27日李克强总理上任后首次召开国务院常务会议时提出的。

时隔两年,再次提出长效机制用意何在?房地产长效机制究竟是什么?接下来的房地产政策环境,又会出现怎样的改变?

时代周报记者采访的诸多专家皆表示,从大的框架来看,房地产长效机制应呈“三足鼎立”态势,包括不动产统一登记制度、稳定住房消费政策和房地产税,其中前两者都已经开始发力,房地产税则还没有显著动作。在决策层作出明确指示后,接下来,房地产长效机制的建立应该会有所加快。

再提长效何用意

中国楼市属于“政策市”。2003年至今,伴随着全国楼市快速发展,以国发或国办发名义发布的楼市调控文件就多达9个,被称为楼市“10年9调”,而住建部、国土部等相关部门发布的政策就更难以计数,但真正能起到实际作用的一整套措施与理念似乎迟迟不来。

回顾调控思路,更是聚焦于“限”字:限购、限贷,乃至限价。以房价升降来衡量调控成败,更是民众评判调控“空调”与否的直观标准。为此,房地产行业的有识之士关于房地产长效机制的呼声日盛。

“过去10年的调控中,我们最大的缺陷之一,就是几乎所有的调控措施,都在不断地强化政府的权力,弱化市场经济配置资源的作用。”中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮曾在接受时代周报记者采访时表示,政策永远是短期的、是即时决策的,长效机制则是制度建设,是保证产业如何发展的关键。在他的愿景当中,长效机制应该能够管上100年。

2014年3月,中央出台的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》文件第一次对房地产长效机制作了官方系统性阐述。按照该报告,健全房地产市场调控长效机制,主要借助住房、土地、财税、金融以及不动产登记4类政策性工具。

一年之后,中央政治局4月30日会议就二季度经济稳增长提出的一系列政策建议中,把“要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制”作为重要内容。

“也就是说,当前我国房地产市场的周期性调整,既是经济增长下行的主要因素,也是当前经济生活许多矛盾的焦点及金融市场风险上升的根源。而所有这些都可能与以往的房地产政策缺陷有关。” 中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在日前撰文《如何建立房地产发展的长效机制》中指出,要保证中国经济稳定增长,让房地产业真正成为经济增长的动力,就得建立起能保证房地产市场健康持续发展的长效机制。

在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来,这是在往前推进并完善一个综合房地产政策体系。他向时代周报记者指出,长效机制再次提出跟国家的宏观经济政策、改革方案有关系,随着转型的推进,楼市方面会更多使用一些经济的手段、信贷和税收。

“但这不能解读为政府对房地产态度发生了改变。”交大房地产研究所副所长李骁对时代周报记者表示,房地产进入产业新常态,这是客观现状。长效机制,代表的是政府对行业调控的基点和态度,主基调没有根本改变,要坚持长效化、常态化、信息城镇化。他笃定判断去年的9·30政策和今年的3·30政策远远没有达到救市效果,“房地产政策存在很大的空间。”

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陈淮曾定义,房地产的博弈对象转为市场而非政府时,是行业走向成熟的标志。

过去的一年里,政府的一系列动作寓意何为?不难发现—锐意改革和开拓进取,在房地产方面充分尊重行业和市场规律,正是本届政府试图在房地产顶层设计上尝试提速的。

“稳定住房消费”成为所有政策的发力点,降准、降息将成为房地产市场乃至中国经济健康发展的标配工具。据时代周报记者梳理,去年9月30日,央行、银监会就已联合发文将首套自住房首付比例调为30%,并执行基准贷款利率的0.7倍,其目的就是要“稳定住房消费”。

随后的10月29日,国务院召开常务会议,要求推进六大领域消费,“稳定住房消费”时隔多年后被重新提及。之后,部分地方政府陆续出台了诸如调高公积金贷款额度、发放购房补贴等“微刺激”政策,稳定住房消费和促进房地产业健康发展。

让市场兴奋不已的事件,发生在今年3月30日—第四轮核心救市政策终于落地。前三轮核心救市政策分别为:限购松绑、9·30信贷松绑叠加央行降息降准、各地财税补贴政策。

在本轮救市中,央行调整个人贷款政策,将二套房贷款最低首付比例调整为不低于四成。同时,财政部也出台稳楼市新政,将营业税免征期限从购房超过5年调整至两年。

4月20日,央行再次宣布降准1个百分点,意在改善房地产投融资环境。随后,上海、浙江、深圳、辽宁多地地方政府响应中央政策出台公积金新政。

梳理中,不难发现,以公积金为突破口成为本轮救市的一大利器。“闽七条”放宽首套房、首改房认定标准,从而加大使用住房公积金购房支持力度,加强住房金融服务,“闽七条是全国其他省份调控楼市的参考范本。”中原地产首席市场分析师张大伟分析道。杨红旭也表示:“商业贷款易受到商业银行利益的牵绊,而公积金则由政府操控,要放松是最容易的。”

刘天飞 本文来源:时代周报 责任编辑:null_
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