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“十年九调”以“限”为主渐成楼市新常态(二)

2015-05-26 09:37:42 来源: 时代周报 举报
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在稳增长关键阶段,房地产的拉动作用再次被放到显要位置。

同时,被认定为楼市调控长效机制的一个重要环节—不动产登记也在本轮启动。

4月下旬发布的《2014中国国土资源公报》称,不动产统一登记制度改革取得突破性进展。同时,初步起草了《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产权籍调查指导意见》等配套规章、政策,完成了信息平台建设的顶层设计,形成了《国土资源与不动产登记信息平台建设总体框架》。截至2014年底,全国农村集体土地所有权确权登记发证率达到97%,基本实现了全覆盖;宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作加快推进。

在分析人士阎岳看来,目前,不动产统一登记工作正在全国展开,预计最迟至今年年底,不动产尤其是房地产和土地的“家底”就将呈现在公众面前。到那时,对房地产市场健康发展影响最大的房地产税政策也将渐渐浮出水面。

此外,住房信息联网、推进房地产税立法、地方财政转型、集体土地入市等一系列举措也在展开。

2014年政府工作报告中提出,推进税收制度改革,做好房地产税等相关工作。到了今年,政府工作报告强调的是“支持居民自住和改善住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”,对房地产税只字未提。阎岳称,这并不意味着房地产税的立法工作被忽略。

据了解,目前房地产税立法工作正处于前期准备阶段。前财政部财政科学研究所所长贾康日前表示,房地产税立法有望于2017年得到全国人大通过,并在全国范围内实施。他说,房地产市场的下滑导致房地产税立法被推迟;住房市场预期已经发生变化,促使房东出售房产,导致二手房供应增加。

但杨红旭也担忧,这些基础而又重要的信息建立成库、形成使用机制之后,官方会否据此而制定某些调控政策,这才是值得关注的重点。未来的房地产税立法,会否据此设计住房免征面积?在他看来,至少是未来的一两年,这两条内容、两项工作,难以实质性影响全国楼市走向。

不过值得庆幸的是,救市政策效应在当下凸显。区别于开年的冷清状,上海房地产市场新政落地后的一月里显然回暖。据上海中原地产研究咨询部数据显示,4月中旬,上海楼市新增供应现“井喷”,一举突破40万平方米大关,这是继去年第四季度以来出现的首个供应高峰。一手商品房新增供应量为43.02万平方米,环比激增116.16%。而引领十大“崩盘城市”的杭州在3·30新政之后,根据透明房产网数据显示,商品房月成交量从3月的6463套出现了明显跃升,仅4月1日到15日半个月内,成交量就达到4777套。

但一派欢乐局势之下,国泰君安首席经济学家林采宜忧心表示,行业拐点已经到来,房地产市场的供求关系已经发生改变。在地产行业增速放缓已成既定事实的当下,盈利能力下降、行业分化已是不可避免。

政策空间有几多

而在经济存在下行压力、货币政策从稳健走向宽松、PPI持续低位负增长等背景下,建立房地产长效机制,又有多少政策空间呢?

据时代周报记者了解,降息、降准依旧存在可能性成为诸多业内一致的看法。李骁保守预期,年内还会有不低于1-2次的降息和降准。“在半年经济数据发布前后这一窗口期,有望迎进一步地降准降息。”同策咨询研究部总监张宏伟对时代周报记者表示。

按照合富房地产经济研究院的分析报告,财政政策也会更积极,政府在加大支出方面会更给力。“当前,政府积极推动创业带动就业,创造宽松的创业环境。因而在降税清费工作上,未来还将加大力度,特别体现在对创业创新型小微企业的税费优惠措施上。”

“未来,住房告别紧缺时代,进入平衡阶段,消费告别排浪式,进入差异化。”深圳市房地产研究中心分析师李宇嘉分析指出,长效机制需要回归住房的消费属性,构建完善的供应体系。

在李宇嘉看来,不管是不动产统一登记,还是住房信息联网,都在于“摸清底数”,这才能搞清楚需求,做好供应和配套。此外,在国家强调公共配套,并将公共服务建设作为经济“双引擎”之一的大背景下,长效机制要聚焦于公共配套、产业和人口集聚与住房供应要一体化。防止过去摊大饼式城市扩张,忽略了该规律出现诸多“空城”的现状。

杨红旭则认为,长效机制的建立,需要“两条腿走路”,即商品房和保障房两大体系。“商品房体系上要以市场为主导,政府要根据市场温度作适当的调控,利用市场机制借助税收和信贷手段。住房保障体系上,则要以政府主导为核心,机构和企业参与。我国的住房保障历经了‘十二五’期间的大跃进,‘十三五’期间减少了量,但更应该健全法规进行进一步的改革。”

“有效的经济杠杆是房地产长效机制的主要内容,而保障性住房建设是房地产长效机制不可或缺的部分。”易宪容如是点评。

“盘活存量,则是商品房、保障房之后的第三条腿。”李宇嘉指出,房地产进入存量时代,大量新增供应增加公共支出压力、恶化过剩局面。盘活存量(保障货币化、工业用地转变功能、做强物业管理、适老化改造、社区智能化等)能提高集聚效应,还能挖掘行业未来潜力,“这也是为何美国城市化率不再增加了,但现今房地产增加值依然可以占到GDP8%左右的原因”。

同样,这一点得到了张宏伟的验证,“现在一线城市、部分或少数二线城市楼市基本面已经开始复苏好转。但是,大多数城市其实还没有出现明显好转趋势,仍然面临去库存的压力。此时,对于楼市调控政策来讲,有可能会进一步宽松,促使需求进一步释放,提升市场需求,尤其是提振大多数三、四线城市、部分供大于求的二线城市的需求”。

刘天飞 本文来源:时代周报 责任编辑:null_
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