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谨防“双泡沫”同时破灭

2015-05-30 15:27:27 来源: 金融时报 举报
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可以说,楼市、股市热潮二者业已形成相互激励的正循环。那么,究竟该如何面对目前股市和楼市存在的过热局面呢?

可以说,楼市、股市热潮二者业已形成相互激励的正循环。那么,究竟该如何面对目前股市和楼市存在的过热局面呢?

实际上,尽管泡沫存在,但目前尚在可控范围内,关键在于政府该如何引导泡沫有序、稳步释放,而非依赖泡沫、吹大泡沫,直至其膨胀失控。

近期,在密集利好政策频频发力下,一线城市楼市回暖迹象明显。深圳正是其中的领跑者。

自去年9·30新政以来,该市房价已连涨8个月。百城房价指数显示,截至4月,深圳新房价格同比上涨 1.09%,是十大城市中唯一新房价格高于去年同期的城市;二手房价格则同比上涨6.0%,涨幅也居于十大城市首位。

尽管价格上涨,但百姓对深圳楼市的热情不减。该市上周末开盘的7个楼盘中,中海锦城二期719套房源迅速售罄,博林天瑞推480套,加推80套也售完,不少楼盘还有很多签到购房者未能获得进场购房资格,失望而归。即使是周围配套设施很不完备的龙华地区,房价也顺利突破4万元/平方米。

那么,为何深圳能领跑中国楼市呢?

应当说,其根本原因仍在于供求关系。近年来,深圳市政府一直严格控制住宅用地开发数量,使得土地供应不断减少。而对商品房而言,土地开发最少需要36个月的建设周期。即使现在政府为缓解供给压力放松对土地供应的限制,最快也要两三年才能提高住宅供应。更何况,深圳城市规划并不是发散形态,未来大量新增建设用地的可能性很小,商品房供给加速的预期较弱。

因此,与很多深陷高库存的城市不同,深圳今年前4个月的住房供求比仅为0.7,即供不应求。而且,根据世联行(002285,股吧)数据,截至5月10日,深圳全市一手房可售套数3.43万套。按近8周深圳全市新房平均每周997套的销售速度计算,去化周期仅为8个月,在四大一线城市中处于最低。

但是,这并非意味着深圳房价的持续上升不值得警惕。事实上,该地楼市泡沫正在不断膨胀。一般而言,发达国家中房价收入比超过6就被视为泡沫区,根据上海易居房地产研究院5月27日发布的《全国35个大中城市房价收入比排行榜》,深圳以高达20.2的房价收入比高居榜首。楼市泡沫之大不言而喻。

这样的现状让深圳地方政府颇感为难。应当说,在经济增速下行压力渐增的当下,楼市的活跃是地方政府喜闻乐见的。面对在多重利好刺激下才见好的楼市,地方政府唯有心中暗喜,并无动力去控制房价。然而,泡沫破裂的潜在威胁又会让深圳地方政府忧心忡忡,如果深圳成为第一个楼市泡沫破裂的地区,那么短期内该地区经济或将一蹶不振,社会稳定也会受到影响。

而且,在全国范围内,深圳的两难局面具有典型性。部分房价持续下跌的城市,对楼市重振、房价上涨日思夜想,甚至采取税收补贴等多种方式来刺激需求;同时,对于部分早已预支了未来土地供应的中小城市而言,接下来很长一段时间或将无地可卖。随着目前商品房库存的消耗,这些地区也有可能面临商品房供应不足的问题,从而催升房价。因此,楼市泡沫再度膨胀的担心绝非杞人忧天。

与此同时,中国股市则是另一个潜在威胁。去年6月以来,中国股市步入2007年后的又一个大“牛市”。特别是最近两周,上证指数更是在8个交易日内从4285点飙升至5000点附近,引得市场惊呼“疯牛”崛起。一时之间,各界人士纷纷呼吁关注股市“非理性泡沫”。

更重要的是,楼市和股市的“双泡沫”并非孤立现象,二者甚至大有互相助涨之势。一方面,牛市的财富效应让更多潜在投资者有能力添置房产。现阶段中国牛市或已进入中后段,不少投资者已经借势获利,甚至不乏谨慎之士选择将前期利润落袋为安。原本被畸高房价吓退的潜在购买者或将把股市利润转化为房地产投资,从而扩大房地产市场的有效需求。另一方面,也有购房者为了赚得购房本钱,不断加大股市投入,持续的资金流入助推股市走强。

可以说,楼市、股市热潮二者业已形成相互激励的正循环。那么,究竟该如何面对目前股市和楼市存在的过热局面呢?

实际上,尽管泡沫存在,但目前尚在可控范围内,关键在于政府该如何引导泡沫有序、稳步释放,而非依赖泡沫、吹大泡沫,直至其膨胀失控。

因此,面对“双泡沫”破灭的潜在威胁,地方政府必须未雨绸缪。

对于热度持续升温的股市,监管层虽然不宜打压,但应尽到责任,充分提示风险。而在楼市调控方面,政府既不能乱作为,更不能无作为。这就是说,沿袭旧有思路,采取限购、限贷甚至限价这样的行政化手段强行控制房价上涨并不可取,同时眼睁睁看着房价一路飙升也非上策。真正理性的做法则是,在遵循市场运行基本规律的前提下注重风险防控。

从短期来看,政府可通过一些温和政策试探市场反应,例如,通过在房价涨势过猛的地区推行房地产税试点,为部分区域过热的楼市降温;从长期看,则应不断推进不动产登记工作,为建立楼市调控的长效机制打好基础。

唯有如此,才有望打破当前股市牛市和楼市热潮相互助长的循环效应,避免“双泡沫”同时破灭带来的重创。

刘天飞 本文来源:金融时报 责任编辑:null_
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