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楼市体验初夏般温热 整体房价正被“炒熟”

2015-06-08 14:48:35 来源: 网易房产 举报
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纵观上周楼市不难发现,不少城市楼盘成交量迅速放大,整体房价也微幅上扬。而省会石家庄商品房价格上涨195元/平,二手学区房赶超新房3000元/平,这着实让省会购房者捏了一把汗。

日前,某研究机构发布的最新数据显示,与4月份相比,5月价格环比上涨的城市数量增加9个,价格环比下跌的城市数量则减少了8个。而在成交量上,5月份30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长15.5%,同比增长34.9%,亦创下了近6年的同期新高。

纵观上周楼市不难发现,不少城市楼盘成交量迅速放大,整体房价也微幅上扬。而省会石家庄商品房价格上涨195元/平,二手学区房赶超新房3000元/平,这着实让省会购房者捏了一把汗。看来房价上涨已是板上钉钉,可如果要深挖最近助推房价上涨的“罪魁祸首”,那么,以下几位“嫌疑最大”。

“新政”助房地产市场逆袭成功

在业内人士看来,楼市“红五月”的出现与近月来“330新政”、降息降准等诸多宽松性政策扎堆出台、潜在需求逐渐释放密切相关。“楼市政策已进入宽松时代,今年以来,超过30个城市对购房进行财政补贴,北京、上海等百余个城市对公积金政策进行了调整。”中原地产首席分析师张大伟指出。

5月28日,记者从石家庄市住房公积金管理中心获悉,《公积金贷款额度指南》已明确提出,符合公积金贷款各项条件的借款人“贷款额度最高不超过60万元”。

此轮各地政策调整,主要以提高贷款额度、放宽住房套数认定标准、降低首付比例等为主要内容。与此同时,伴随央行降息,公积金贷款利率也随之下调。对此,业内人士认为,公积金将迎来更多购房申请,但如何让惠及更多百姓的公积金新政策“好看又好用”,将考验政府的服务水平。

在经过这一系列信贷政策调整后,目前五年以上商业贷款执行基准利率和公积金利率已处于历史低位。据中原地产数据显示,从最近20次房贷利率变化看,这两项数值甚至低于2009年历史最宽松时期执行的5.94和3.87。

值得关注的是,受利好政策影响,随着首次置业、改善型等刚性需求的释放,投资性需求入市现象也在增多。谢逸枫介绍,在当前进入楼市的投资性需求中,部分正是由股市转入楼市的买家。

股市与楼市原来有“基情”

在许多业内人士眼中,近期高位震荡的股市无疑成了楼市的“最佳外援”。亚豪机构市场总监郭毅表示,沪指不久前在接近5000点时重挫,这样的宽幅震荡背后必然引发前期获利资金出逃,与之相比,楼市则成为固化资产、保值增值的首选。

“在吸收流动性上,股市和楼市既有相互替代的作用,也能产生互相拉动的效果。”张铁刚介绍说,一方面,股市的上涨让更多人释放了改善性住房需求;另一方面,股市震荡时的风险释放也会引起部分资金流向楼市,从而推高房价。

不过,也有专家认为,没有必要把股市视为楼市的“救世主”。申万宏源证券研究所首席分析师桂浩明表示,股市和楼市只是资金流动中的不同选项,并且这种流动从来都是双向的。与股市下跌相比,人们对楼市未来的预期才是影响房价最重要的因素。

需求庞大 购房人群今年达井喷

中国的城市水平只有40%多,而发达国家的平均水平是70%以上,中国离这个水平还有很大的差距,这就意味着还有大量的农民要进城,这些进城的农民需要住房,住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中,城市化进程正在加速,城市化进程的加速,必然伴随大量非城市人口涌入城市。要知道,中国是个农业大国,农村人口占了大多数,光进城的农民,就是住房消费中一个非常诱人的数字。

同时,今年购房主力将达到峰值,研究报告显示,目前主力购房人群为25岁-49岁,1990年的出生人口已经进入到主力购房人群中。但根据全国第六次人口普查数据,目前80后人口的总数是2.28亿,90后是1.74亿,90后人口总数比80后少23%。

2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人,2015年达到5.68亿人口峰值,但从2018年开始加速下滑,到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。

优质土地稀缺 价格像“孙悟空翻筋斗”

2015年1月6日,石家庄市人民政府发布《关于进一步规范土地市场秩序的意见》(下简称《意见》)。根据《意见》,石家庄土地市场正式实现土地一级开发、二级开发彻底分离,做到净地收储,净地供应。如此以来,政府将保证最大限度的土地收益,并从源头上杜绝违法建设。《意见》一经曝出,更是引得石家庄业内人士的高度关注。有业内人士分析:该《意见》将抬高开发商拿地门槛,也会使购房人更加关注证件,对石家庄楼市有划时代意义。

中国城市产业发展联盟主席陈宝存认为,“以前石家庄的土地出让几乎都是暗箱操作,没有真正走招牌挂。新政实施后,石家庄土地市场规范运作,地价将迎来一个大涨过程。石家庄中小开发企业违规拿地搞开发现象普遍,导致石家庄地价房价都上不去。土地市场不规范,外来开发商拿不着地,不敢试水。但新政实施后,土地出让公开透明,外来开发商拿地就有据可依了。这也将大规模的推涨地价,房价涨的也更快。所以,新政对市场,对全国性布局的大房企来说,是一个重大利好。但短期内会因为政府手里没有地,导致供应量出现大幅下降,同样推动地价房价上涨。”

政府严查加优质土地供应稀缺,地价势必会上涨,而地价又占了房地产开发成本一小半,如果销售量再继续飘红,房价很难不涨。

结语:“红五月”不负众望,楼市回暖已达成共识,房价上涨将是大势所趋。从心理预期方面来说,有一部分刚需、改善性需求担心房价上涨而恐慌入市,这很正常。可尽管如此,我们还应量力而行买房,理性购房,要根据自己自身条件来选择适合自己的房产,切记不要“耳根子软”,不要因冲动或投机心理而入市,选择区域时也应尽量避免价格涨幅过快、炒作氛围过重的片区。

刘天飞 本文来源:网易房产 责任编辑:null_
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