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全国楼市继续回暖 开发商笃定一线城市

2015-06-29 10:26:17 来源: 中国房地产报 举报
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在诸多楼市刺激政策下,全国楼市已经发生了微妙的变化。一线城市集体回暖后出现了分化,部分有潜力的二三线城市出现了转机,而绝大多数三四线城市依然不乐观。

在诸多楼市刺激政策下,全国楼市已经发生了微妙的变化。一线城市集体回暖后出现了分化,部分有潜力的二三线城市出现了转机,而绝大多数三四线城市依然不乐观。

某指数研究院的数据显示,6月15日至6月21日该机构监测的部分重点城市共开盘48个项目,累计推出房源为8331套。

值得关注的是,这48个新开盘项目中31个是老推新项目,其中价格高开、平开项目比重约占8成。新开盘项目平均去化率为63%,一线城市的平均去化率为71%;二线城市的平均去化率为56%。

一二三线城市变化微妙

在楼市刺激政策下,一线城市率先回暖,今年1至5月份商品住宅销售面积平均同比增速达到36.9%,其中深圳市回暖最为明显,已经量价齐升。

作为一线城市之首的北京,其楼市的成交走势在2015年一直在波动中上行,从1月末开始回升,而在2月中旬又受到春节长假影响成交量大幅下降,3月、4月成交持续回升,进入5月成交量持续波动。

同策咨询研究部的数据显示,2015年前5月,一线城市商品住宅销售面积同比增长36.9%,高于平均增速的城市有深圳和上海;尤其是深圳销售面积同比增速达到98.9%,量价齐涨。

在同策咨询研究部总监张宏伟看来,上海楼市在短期内去库存压力骤降,说明在降准降息、公积金政策调整、二套房贷降首付等政策的叠加推动下,购房者信心进一步提升。此外,由于住房结构发生改变,改善型需求也成为2015年提振上海楼市的一支重要力量。

上述数据还显示,2015年上海住宅用地供应计划400至600公顷,供不应求的状态日益突出。上海土地市场价格的持续上涨将会推动房价进一步上涨,预计今年上海商品住宅均价会突破3万元/平方米。

与此同时,二线城市商品住宅面积同比增速低于一线城市,不同城市之间分化明显,2015年前5月,二线城市商品住宅销售面积同比增长11.1%,低于一线城市的平均增速36.9%;但二线城市之间出现明显的分化,高于平均增速的城市有杭州、宁波、武汉、苏州、西安、长沙、青岛、福州。

其中,武汉、杭州、苏州量价齐涨,但仍有一部分城市成交量低于去年同期,包括天津、大连、合肥、成都、厦门等。

2015年前5月,三四线城市商品住宅销售面积同比增长15.2%,同样,三四线城市之间也出现分化,表现比较突出的有锦州、九江、大同、舟山,比去年下降的则有黄石、莆田、南平。

三四线城市中去库存周期进一步缩短,但部分城市仍要坚持“以价换量”去库存,政策面仍然需要继续刺激。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,率先步入上涨阶段的三四线城市多位于南部经济较发达地区,这些城市一方面城镇化速度较快,产业聚集效应使得新增购房需求能够持续增加。而较高的资金活跃度,也使得这类城市更容易受到宽松货币政策的刺激,因此能够紧随一线城市之后快速进入价格上涨期。

易居智库研究中心研究总监严跃进表示,部分经济条件不好、区位优势不明显的三四线城市,则依旧不冷不热。

房企回归一二线城市

重点城市新开盘项目的去化率回升,也更加坚定了开发商深耕一二线城市的决心。

阳光100董事长易小迪在近期公开表示,对于2015年全国房地产市场前景仍然担忧,其所在的阳光100也将重回一线城市,与其他开发商合作,共同去库存。

多轮救市后,2015年5月一线城市存销比已经回归至合理区间,库存压力已经有所缓解。

张宏伟分析认为,随着市场信心进一步提升,土地市场也逐渐火热起来,尤其是对于北上广深4个一线城市,以及合肥、南京、南昌、苏州等部分基本面已经出现回升的二线城市,开发商不仅会加快在这些城市的销售节奏,也会加大在这些城市拿地和投资的力度。从近期来看,因为补充土地储备、城市战略布局等因素,开发商重返一二线城市拿地,北上广深四大一线城市和合肥、南京等二线城市均有“重磅地王”再现。

严跃进也对中国房地产报记者表示,市场分化和当地区域位置、经济发展条件有关,“只有复苏快慢的区别,而没有复苏和不复苏的区别”。

当然,从复苏的速度上看,一二线城市的复苏最快。从今年上半年的数据看,一二线城市已经在去库存压力释放上表现出积极效应。

在二线城市中,市场表现最典型的当属杭州,杭州房价在2014年4月份出现了下跌,跌幅为全国70个城市的最高水平,而到了2015年4月便开始回涨,并成为当时全国房价涨幅排名第4的城市,5月份也继续保持了上涨态势。

而对于三四线城市来说,也出现了分化。部分经济条件好的三线城市楼市也开始有回暖势头。最典型的就是在“限购”一线城市周边的三四线区域市场,如广东的佛山、东莞,上海周边的嘉善、昆山,北京周边的燕郊区域等,近期市场成交活跃。

在张宏伟看来,一二线城市依然是购房和投资的重要场所。“三四线城市的投机成分不重,但不排除会有一批改善型购房需求积极释放。对于三四线城市来说,未来房价下跌的城市数量将不断减少”。

刘天飞 本文来源:中国房地产报 责任编辑:null_
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