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楼市调控亟待实施“分城施策”

2015-08-12 10:40:16 来源: 金融时报 举报
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易居房地产研究院针对北、上、广、深等30个典型城市的监测统计发现,二季度30个典型城市楼市成交量和成交价均大幅上涨。其中,四大一线城市楼市成交量、成交均价创下近5年新高。

中国楼市的冰火两重天现象仍在升级。

易居房地产研究院针对北、上、广、深等30个典型城市的监测统计发现,二季度30个典型城市楼市成交量和成交价均大幅上涨。其中,四大一线城市楼市成交量、成交均价创下近5年新高。

与此同时,尽管全国楼市整体数据显示量价齐涨,但回暖现象基本出现在一线城市和部分重点二线城市,三、四线城市的房地产市场难以与一线城市“成交均价创历史新高”的傲人成绩相比。数据显示,受库存压力困扰,三线城市成交均价环比增幅出现轻微下跌,而供求失衡更严重的四线城市楼市表现则更加低迷。

应当说,这一两极分化现象并非偶然。我国幅员辽阔,城市数量众多,但各城市规模、政治环境、经济和文化发展水平不尽相同。其中,一、二线城市有着三、四线城市难以比拟的人口聚集能力和资源优势,即对于住房的刚性需求群体基数更大;与此同时,经过多年的开发利用,一线城市原本就寸土寸金的土地资源更为稀缺,北京、上海核心区域的新增土地供给更可谓接近于零,使得其新增商品房供给能力十分有限。这种供求关系的反差是造成我国楼市冷暖不均、两极分化的主要诱因之一。

而随着当前楼市冰火两重天的格局愈演愈烈,楼市调控政策显然不能再“一刀切”。可想而知,如果仍延续甚至加大促进楼市消费的政策力度,一线城市的房价恐将再次步入暴涨区间,为真正有需求的购房者设立更高门槛;反之,如果推出全国性的限制性政策,三、四线城市的楼市将难得喘息之机,部分中小型地产商可能面临资金链断裂的风险,购房者也可能出现“断供”,甚至引发银行不良率激增等风险。

由此可见,目前的楼市调控亟待“分城施策”。事实上,早在今年两会上,国务院总理李克强即在《政府工作报告》中指出,要“坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”,为今年楼市调控奠定了基调。

随后,国土资源部、住建部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,旨在根据各城市住宅市场供给现状的不同,适当收缩或扩大土地供应规模。可以说,此举是“因地制宜、分城施策”原则的细化和落实,显示出我国开始告别“一刀切”的调控政策,并趋向“分类调控”、“差异化”调控。

那么,如何才能将“分城施策”落到实处?

首先,“分城施策”要求各地方政府应当充分评估本市当前的楼市现状,摸清楼市“家底”。事实上,只有认清当前市场的真实面貌,准确回答诸如“房地产市场中商品房的存量有多少,每年的增量到底有多大,一手房规模如何,二手房市场怎样”等问题,才有可能对症下药,有的放矢。

其次,“分城施策”需采用定向方式精准调控,针对不同类型的住宅需求实施不同政策,有“保”有“压”。所谓“保”,即加强保障房、棚户区改造、危房改造工程及周边配套的基础设施建设,确保住房困难群众尽早搬入新居;通过税制改革对中低收入群体实施购房免税乃至反哺,给广大普通百姓吃一颗“定心丸”;而“压”则可通过对购买豪宅或持有多套房的高收入群体和投机型交易者征收高额税费等方式,引导住宅市场的理性消费和社会资源的合理分配,抑制投资投机性消费。

再次,“分城施策”还要求地方政府树立大局观,制定政策时不能脱离全国“一盘棋”。例如,北京在制定楼市政策时,不仅需要考虑当地的房地产市场现状、发展趋势以及百姓的承受能力等区域性因素,还需考虑其在全国范围的示范效应。如果当地政府听任房价无度上涨,其造成的影响恐将超出一城一域的范围。

事实上,随着不同城市楼市走势分化日益明显,无论是中央还是地方都不再强调各地齐头并进,采用更加灵活的手段差别化调控、分城施策是大势所趋。

刘天飞 本文来源:金融时报 责任编辑:null_
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