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石楼市高库存被掩盖 风险一触即发

2015-08-12 14:06:57 来源: 中国房地产报 举报
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出租房源多、出租率低、租金低是石家庄楼市的怪象之一。实际上,河北省“三年大变样”期间的大规模城中村改造,使每户村民都拥有多套房源。但由于这些房屋很多证件不全,导致大量房源流向租赁市场。

石楼市高库存被掩盖 风险一触即发

“最近几年我们获得的房源一直是呈逐年上升的趋势,来挂牌出租房屋的业主越来越多。”在紧邻石家庄火车站附近的一家中介公司的工作人员介绍。

出租房源多、出租率低、租金低是石家庄楼市的怪象之一。实际上,河北省“三年大变样”期间的大规模城中村改造,使每户村民都拥有多套房源。但由于这些房屋很多证件不全,导致大量房源流向租赁市场。“石家庄的租房市场多年来一直不活跃,甚至呈现下降趋势。买房出租很不划算。”上述中介人员告诉记者。而刚刚过去的7月份,作为省会城市的石家庄,平均租金水平仅为1587元/月,比上个月还下降了0.77%。

地上地下两个市场

除了租房市场的徘徊不前,石家庄新房市场的问题则更为复杂。

据新华社今年3月份的报道,2011年以来,河北省共开工房地产开发项目3386个,存在违法问题的2079个,违法比例61.4%。其中,省会石家庄市违法项目比例高达93.8%。

“石家庄的楼市有两个市场:一个是有证的市场,这个市场的库存和价格都是有据可查的;另一个是无证的市场,这个市场数据无法统计,但是房子在建,也可以在市场交易,而且可以进入二手房市场,这个市场的价格弹性也更大。”河北某房企高管对中国房地产报记者表示。

记者从位于石家庄二环的傲湖铂岸项目了解到,该项目近200万平方米的建筑面积,从去年开始陆陆续续因为预售许可证、消防通道等问题,多次与业主发生纠纷。其中项目1~4号楼,在今年7月份刚刚获得预售许可证,然而销售人员仍告诉记者:“只能保证在3年之内拿到房产证。”而其他未获得预售许可的产品,则仍在销售中,其中一些尚在规划的产品也在售。“如果想中途转卖,过户更名直接在售楼处就可办理,只需要交一定手续费就可以过户。第一次1万元,第二次2万元,第三次是3万元。”销售人员对记者表示。

石楼市高库存被掩盖 风险一触即发

库存数据严重失真

类似傲湖铂岸这样无证销售的项目,在石家庄楼市并非个案。今年3月份,当地政府通过楼市专项整治,就关闭了103个违规、不具备销售条件的售楼部。

而在同一时间,石家庄市住房保障和房产管理局(以下简称“石家庄市房管局”)发布的《2015年第一季度房地产市场运行形势分析》显示,2015年第一季度石家庄商品房发放预售许可证的仅23个,在不考虑往年库存的情况下,仅查处的无证楼盘数量就是有证新楼盘的四倍。

另据石家庄市房管局发布的统计数据显示:今年1~6月份,石家庄商品房成交面积322.33万平方米,同比增长36.97%;其中商品住房成交260.62万平方米,同比增长37.88%。新建商品房上市量同比下降。上半年共发放预售许可证49个,批准预售面积195.87万平方米,同比下降32.37%。其中商品住房108.45万平方米,同比下降41.32%。截至6月底,市区商品住房库存为395万平方米。

按照该数据,石家庄楼市的库存为395万平方米。但是业内人士指出,由于无证在售项目的存在,该库存数据的准确性已经大打折扣。之前查处的103家违规楼盘,其入市产品数量难测。如果按照傲湖铂岸的规模计算,那么石家庄楼市的潜在库存将是一个天量。

“官方的统计数字在一定程度上存在滞后性,尤其是房屋平均价格、交易面积、成交数量。”石家庄市房地产协会会长李水源对中国房地产报记者表示,未批先建未拿先售的情况影响楼市库存数据已是业内共识。

事实上,由于库存数据的不全面,市场对去化率和价格的统计也在很大程度上失去意义。石家庄房管局最新的统计数据显示,今年1~6月份,商品房成交面积322.33万平方米。7月份商品房成交面积297万平方米。

“如果交易量按照这样统计方法,再加上后五个月尤其8、9、10月等黄金季节,全年石家庄楼市的交易量将会达到500万平方米。但这个数据是有问题的。因为这个成交量中包括很多往年成交的补征项目。根据石家庄房协监控的数据,石家庄的年正常交易量不超过430万平方米。”李水源说。

“房屋在最初无证时交易价格大约是4000~5000元/平方米,然而当前五证齐全的房价普遍在8000元以上。”紫睿天和项目处销售副总经理告诉记者。尤其很多城中村房子,都是交易之后很长时间,才去备案登记,其交易价格也比当前的市场价低很多,登记价格显然已经没有意义。

市场透支

二手房市场持续低迷

与楼市库存隐忧出现的情况不同的则是,当地政府管理部门并未停止的推盘节奏。根据石家庄市2015年度各区国有建设用地供应计划显示,石家庄市辖区的桥西区、新华区、长安区、裕华区、高新技术产业开发区和井陉矿区土地供应总量为799.93公顷,新扩建的藁城区、鹿泉区、栾城区三区土地供应总量为504.6409公顷。两项合计,2015年石家庄各区供地总量达1304.5709公顷(约合19568.56亩)。

“最近3年之内,房企的洗牌不可避免。”对于石家庄未来的房地产市场情况,当地一位金融界人士郭民民在接受中国房地产报记者采访时认为。

上述金融界人士认为,去年9月份石家庄部分行政区划调整,藁城区、鹿泉区、栾城区分别并入市区,市区人口以及市场辐射半径更广。这些均是楼市利好因素。然而坏消息也是较多,“一方面银行对于房企贷款十分谨慎,另一方面,近两年的无证开发导致原本可能未来10年才释放的供应量,却在短短3年之内释放了,开发商如何撑过3~5年很关键。”

“不管怎样,现在房子不像以前那样容易卖了。”石家庄某项目负责人说。而根据石家庄某网站的统计资料显示,上半年石家庄有19个楼盘降价,7月份,也有8个楼盘降价。其中不乏知名品牌房企打造的项目。同时,今年有的楼盘降价1万元/套、有的降价1500元/平方米,降价100~200元/平方米更是时常发生。

“在石家庄这个市场,一般的家庭拥有2套房以上非常普遍。”上述石家庄房企负责人对记者表示。记者在市区搭乘出租车时,司机对记者表示,其本人目前有6套房,包括拆迁回迁房和商品房,而另一个“85后”的房地产公司员工则对房地产报记者表示自己拥有3套房。

对未来需求的透支,也直接影响了石家庄二手房市场。相关的资料显示:今年1~6月份,二手房成交均价为5421元/平方米,2014年,成交均价仅为5338元/平方米。同期的新房均价分别为7601元/平方米、7173元/平方米。新房价格高出二手房约50%。而一直在低位的石家庄的二手房价直到2010年才突破4000元/平方米。

对此,有业内人士认为大量无证房源的存在是根本原因之一。“这些无证房源往往在获得合法证件之前就已售罄,一方面价格低,另一方面又不进入官方统计的市场。而取得证件之后,这些低价房源会直接进入二手房市场。因此二手房市场不但价格低,实际的存量也相当大。”上述河北某房企高管对记者表示。

今年5月份,石家庄市政府发布了《石家庄市人民政府关于加快推进房地产开发建设违法行为专项整治工作的意见》,因该文件编号为8,也被业内称为“8号文”。文件明确提出按照“坚决遏制增量、全力减少存量”的思路,用最果断的措施减少违法建设存量,用最坚决的态度遏制违法建设增量。

而在此之前,类似针对房地产五证不全的整顿风暴已经多次出现,“在最近3年每年一次,对于当地房企来说,早已不是什么新鲜事情。”石家庄某房企负责人对记者表示。据悉,2013年7月21日,石家庄市政府新领导班子上台,第一次整顿风暴开始,当时查处的违规楼盘超过300家,而彼时整个石家庄市区在售项目也不过300余家;去年9月中央巡视组正式进驻河北,石家庄市政府正式刮起第二轮整顿风暴;今年2015年1月份起,所有违法违规项目全部要求停工。

“之前几次整顿,对大家的影响是一边违规一边盖,不过第三次行动最为迅速,时间上也最短,违规项目基本上都已经停工了。”另一家房企的副总经理李敏敏告诉中国房地产报记者。其中,城中村项目则是违法的重灾区。然而,违规销售的情况倒是屡禁不止,在当地则是影响不大。

这种乱象的成因是多种多样的,在石家庄市房协会长李水源看来,这应该看作是河北省“三年大变样”政策后遗症的集中体现。“当年政府允许开发企业‘先上车后补票’,然而新的政府班子思路则是‘上了车’了,没人给‘补票’。”

李水源提到的三年大变样,是河北省2008年提出的城市建设举措。当时由于石家庄城市吸引力弱,为了加速城中村改造,石家庄将城中村改造交由村集体,鼓励开发商进入土地一级市场,以实现“一二级联动”。

通常的做法是,开发商投资进行村民补偿和回迁房建设,同时获得村民土地的开发权。而且由于过程中利益分配复杂,导致不少开发企业的实力弱,无证售房,提前回笼资金已成为重要一环。而在土地方面,由于政府的鼓励,也导致了无证开发的存在。

据中国房地产报记者了解,部分城中村改造项目在办齐土地相关手续,且交纳相关费用后,其地块进入土地招拍挂流程也仍然缓慢,造成项目土地证等相关手续无法落实,成为违规项目。

“之前巨大的存量,不仅影响市场价格,也影响建设品质,城市开发在有规划的前提下,才能不断进步。也必须边进步边开发,逐渐提高。现在短时间内将城市土地集中开发,虽然因为没有证件暂停了上市,但建设已经进行,品质已难提高。这如何对子孙后代交代。”河北某房企高管认为无序开发一方面对品质有负面影响,另一方面成为城市向前发展的掣肘。

刘天飞 本文来源:中国房地产报 责任编辑:null_
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