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国土部展开土地管理专项整治

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国土资源部部署了为期4个月的土地专项整治行动

近日,国土资源部召开会议,部署了为期4个月的土地管理和矿产资源领域专项整治行动,从7月开始持续到10月末,整治行动以“深化总结整改,着力建章立制”为主要内容,在全国范围规范国土资源管理秩序。

2014年,国家审计署曾经对土地出让收支和耕地保护情况进行审计。这次审计过后,国土资源系统进行了大面积整改。整改结果显示,追缴入库土地出让金1458亿元,盘活存量土地出让收入3598亿元,纠正不合规融资抵押土地143万亩,涉及融资金额3397亿元。

此次对于土地管理的专项整治行动,也是土地审计整改之后的延续工作。国土资源部部长姜大明要求:“要认真总结前一阶段纠正审计查出问题的整改经验;要系统梳理土地管理制度政策,着力堵塞漏洞。”

以法规治土地

“我国土地管理主要问题,还集中在执行层面。从审计暴露出的问题来看,一些土地闲置等问题,我国有相应的闲置地处理办法,但在具体实施和执行中,没有得到很好的贯彻执行。”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池在接受中国房地产报记者采访时表示。

在建设用地审批和建设用地供应管理问题上,中国土地勘测规划院副总工程师、研究员邹晓云认为,“首先要加强公开透明机制,决策不能搞‘一言堂’。特别是重要项目的审批,应引入专家决策。现在国土管理部门在信息公开上还有很多不足,对于土地供应计划的公示,往往只有通知,并没有建立反馈机制。”

在土地供应管理上,“一个城市需要供应哪些土地,何时推出,这些问题不能光凭市长一句话,想发展哪里就供应哪里的土地。”邹晓云对中国房地产报记者表示,“很多地方缺少信息公开平台,民众不容易找到这些信息。一些地方有公开机制,但是内容只是短暂公开,过一段时间就找不到了。”这些都是典型的不公开、不透明的表现,也是土地管理方面出现问题的根源所在。

对此,姜大明在本次专项整治工作行动中要求:“边整改问题、边完善制度”,“成熟一个、出台一个”,将完善制度、健全机制贯穿于专项整治行动全过程,争取在完善土地利用规划计划管理、改革完善建设用地审批管理、完善建设用地供应管理、完善耕地保护制度以及土地登记制度等方面,形成一批切实管用的制度性成果。

《土地利用总体规划管理办法》年内出台

在一手抓专项整治的同时,国土资源部的立法工作取得实质性进展。根据记者了解,列入国土资源部2015年立法工作计划的《土地利用总体规划管理办法》(征求意见稿)(以下简称《办法》)基本框架已完成,力争年内出台。

业内人士表示,《办法》的出台将为按规划批地用地的制度建立强有力的法律依据。“《办法》将分散在各有关法律法规、部门规章、规范性文件、技术规程等对规划的规定条款进行梳理汇总外,还进一步细化补充了现行法律法规没有明确规定的内容。统一式的总章管理,将大大提高管理效率。”赵秀池认为。

该《办法》充分体现了规划“三分编制,七分实施管理”的要求,除对规划的编制、内容、审查报批环节进行明确规定外,还着重对规划的实施、评估、修改和监督检查等工作提出具体要求。赵秀池表示,《办法》出台后,上述提到的土地管理实施与制度落实问题将得到有效管理。

国土资源部召开的专家座谈会上,一些专家直言,目前现有法律法规对土地利用总体规划的规定不够全面,各级规划的功能和定位、规划编制的程序、规划修改的条件权限、规划实施的措施等没有明确的法律条款,不能完全满足实际工作的需要,出现了一些地方对规划编制不重视、规划实施较随意等问题。

“规划属于中长期的土地管理,也应该重视监督与公众参与。”邹晓云指出,“对于土地规划一旦确定,再修改需要在公开平台征求民意,适当引入民意调查机制。”

多种因素决定国企应退出商品房市场

过去央企造地王之疯狂还历历在目,而今北京房价暴涨背后又出现了国企身影。创立公有制的目的是为全体人民谋福利,从这个意义上来说,国企在商品房市场存在的意义已不是很大。

目前,北京通州房价暴涨已经引起各方广泛关注。而通州一些开发商也被相关部门约谈,要求不炒作、不捂盘惜售、不带头涨价。但是一些项目大幅调价,却未见有具体行动将其“打回原形”,不知今后当地政府能否控制住房价过快上涨。

通州房价飞涨,还得从北京市政府东迁说起,实际上从去年以来就不断热传北京市政府要迁往通州,不知道消息从何走漏,被开发商利用,如今消息也已坐实,成为推高当地房价的主要因素。

进入2015年,4月就有媒体报道,通州区房价大幅上涨,许多楼盘新房价格突破2万元/平方米,较去年底几近翻番,有的甚至超过了北京市部分城区的二手房价格。1月份成交价格还在1.4万元/平方米左右,而3月成交均价已超过2万元/平方米。“房价一天一个价”,部分楼盘3月涨幅逾万元。

仅几个月的时间,通州楼市已经涨到了3万元/平方米左右。最近报道显示,政府严查依然难挡房价“继续涨”。据媒体报道,通州楼市热点区域——梨园板块、运河板块一些项目的公开报价已上涨数千元/平方米不等。进入二季度,个别项目的涨幅更是达到38%。

在通州这一轮房价上涨过程中,国企首开旗下香溪郡也是涨幅较大的项目。北京市住建委官方网站显示,该项目6月14日开盘成交均价为21622元/平方米,但7月11日加推二期4号楼少量房源时,均价已超过24000元/平方米,仅一个月的时间里售价上涨约3000元/平方米。而这一天正是北京市官方正式确认政府部门将东迁。

再来看一个例子:7月下旬发布在某网站的文章《北京通州房价暴涨 金隅自由筑为您占位通州新城》更是赤裸裸地宣扬房价暴涨,而做出这种行为的主角金隅也是国企。而且和前述国企一样都是北京市属国企。

无论是地方国企还是央企,都是全民所有制企业。近年来,国企央企高价拿地,争夺地王,盖高价房甚至天价豪宅的现象已经屡见不鲜。

这样一来有两个极坏的影响:一是故意抬高地价,推高房价,这样的恶果只能由老百姓来承担;一是造的高价房一般老百姓买不起,只能卖给有钱人和老板,国企自损亲民形象,离老百姓越走越远。

实际上,房价连年上涨,普通百姓得到的实惠并不多,因为一般普通百姓只有一套房,不买卖,房价涨跌并没有财富多寡的实质性意义,倒是房价飞涨让很多有钱人和老板发了财,而普通百姓没有房的想买房,或者想要改善居住条件就困难了。

普通百姓花大半辈子的积蓄,两三代人乃至多个家庭拼凑起来才买得起一套房,这样的房地产市场对于普通百姓来说,除了增加压力和形成纸面上的财富之外,没有太多的好处。可以说,大多数人都是高房价的受害者,只有少数人得到了这样的市场带来的好处,在投资炒房过程中暴富。

创立公有制的目的是为全体人民谋福利,从这个意义上来说,国企在商品房市场存在的意义已经不是很大。由于现在商品房价格已经高到多数普通百姓买不起,国企继续加入这一市场拼抢土地,再造新的地王,进一步推高房价让普通百姓肯定受不了,而国企只要继续留在商品房市场,这样的行为又难以避免。因此,解决这个问题最好的办法是让国企逐步退出商品房市场。未来在保障房市场,国企可以有更大的作为。

随着我国城镇化进入中后期,住房需求的高峰已过,未来越来越多的城市房屋可能供过于求,房地产市场将会成为一片红海,国企未雨绸缪,提前退出,转型发展乃是明智之举。

国企之所以应退出商品房市场,还有一个重要因素是,房地产市场属于一般竞争性领域,没有高科技含量、没有什么门槛,国企在这一红海继续厮杀下去会给百姓造成更深的“与民争利”印象。

此外,国企往往因凭借与政府的特殊关系在获得项目、享受政府照顾和融资等方面相对容易,而这造成国企、民企之间的不平等。国企退出商品房市场,把这个市场完全交给民企,有利于消除这种不平等,留在房地产市场的国企则专心致志从事保障房建设、运营和维护,使更多百姓享受到住房保障的福利,这样的国企应该是非常受群众欢迎的。

也许有人认为,商品房市场是暴利,将商品房市场完全交给民企,放心吗?其实,正因为商品房市场是暴利的市场,才应该对其征收更多的税收,对恶意抬高地价、房价的不法商家,及时介入调查,以促使商品房市场健康发展。

只要动真格的,一视同仁,政府不再像过去那样对国企这样的“亲儿子”过于溺爱和放任,就不会出现像通州那样在高层喊话强调必须“防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价”,强调严厉打击捂盘惜售、虚假宣传、恶意哄抬价格等行为之时,房企依然我行我素的现象。

今后房地产市场竞争日益激烈,作为民企,很多也将被淘汰出局,要想在这个市场生存下去,就得取得消费者的信任,就得注重自己的口碑和形象,只要法制健全,依法治国,公正执法,将商品房市场完全交给民企是可以放心的。在房地产市场,“全民的企业做对不起全民的事”就不会发生了。

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