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2016年楼市设问:生存or发展?

2016-01-21 10:55:48 来源: 燕赵晚报(北京)
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石家庄2016年楼市设问:生存or发展?

2015年和以往趋严的政策相比可谓是政策的“红利年”,多重利好的房贷政策为市场大幅增温。信贷市场经过多次降准降息,已经非常宽松了,不少购房人都关心这样宽松的信贷环境是否能在今年延续。无论是限购有条件松绑,还是信贷与税费的降低,当前业内对于今年楼市政策走向的预测都是乐观积极的。政策千方百计去库存:供应端,控制土地供应;需求端,降首付、降利息、放宽公积金、调税费。2016年也有可能因为更多的刺激性政策出台,成为新的购房机会年。将如何看待2016年的楼市?启动我们的头脑风暴,就让我们拟定“楼市的10个设问”吧。

商品住房价格会不会适当降低?

2015年12月21日召开的中央经济工作会议提出,“鼓励房地产开发企业调整营销策略,适当降低商品住房价格”。相较购房补贴, “降价”更能诱惑普通老百姓买房。如今高企的库存靠农民工解决,但前提是农民工要买得起房,要有足够的实力,除了购房补贴外,降价的效果看似更大。当然,“降价”更多的是指向三四线城市。

不过,业内专家认出,购房者千万不要抱有“大降、特降”的期待分析认为,中央鼓励降价不是强制,对于中央的号召,房企可以依据自身情况而定。

首房首付款比例要不要再降?

目前,除了北上广深等一线城市外,多数地区已取消限购政策。年初,住建部要求各地进一步降低公积金贷款门槛,增加贷款额度,各地均积极响应。

首付下调能最大程度激活刚性需求,可以降低购房者入市门槛,缓解当前大部分三四线城市、半数以上二线城市库存相对较大的市场压力,对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用。

而对于市场各方担心的次贷危机,有专家认为,发生的可能性很小,而首套房发生信用危机的可能性更是微乎其微。在贷款等方面,有业内人称,首套房首付款比例或降至10%或许才能奏效。

也有人说,市场就是市场,政策干预不准地产商降价总是有那么一点点勉强。将来这些限制性措施将逐步取消,要让楼市尊重市场。

房贷利息抵扣个税是否继续利好去库存?

业内专家称,该项政策能够切实提高购房者的购买力,特别是对改善型需求的刺激或更为明显,短期内,一旦实施,将在一、二线城市引爆楼市,对于库存去化会有明显的促进作用。

另外,二手房交易税费今年有望调整,去年营业税“5改2”着实让二手房市场火了一把,预计2016年营业税、契税等房屋交易税费都有所调整。

同策咨询研究部总监张宏伟称,去年房地产利好政策频频出台,利息更在一年内降了 5次,如今贷款门槛降低了,房贷总利息较去年降低不少,预计2016 年仍然有 1-2 次降息、降准机会,这样可以释放更多的市场流动性,刺激宏观经济复苏的同时,也为楼市去库存带来利好影响。

石家庄下跌的可能性到底有没有?

2016年全国楼市去库存基调敲定,那么,石家庄楼市的主旋律又是什么呢?一家楼盘销售负责人认为,石家庄市区商品房库存量并不大(至少二环内是这样)。

有数据显示,2015年商品房备案较2014年微涨7% 商业服务类用房成交量大涨。统计数据显示,2015年,石家庄商品房共备案56653套,较2014年的52954套上涨7%;当然,备案面积为4598845平方米,较2014年的5481574平方米下降16%。

2015年,无论是上半年的“金三银四”,还是下半年的“金九银十”均未能将楼市成交推向高潮。2015年结尾,成交量逐渐下行,让人不禁对2016年楼市是否会有一个好的开端产生疑问。

2015年石家庄市场基本保持了持续稳定微涨的态势。相关业内人士认为还是受益于京津冀协同发展等一系列政策的推动,在京津冀一体化发展中,石家庄在交通、基础设施和公共服务等方面将率先感受到一体化带来的初步成效,这些都将直接拉动房地产市场升值预期,进而影响房价上涨。

国家“喊话”降房价能否真奏效?

如今,谈房价这个话题颇为尴尬。一边是各研究机构数据分析显示2016年房价将稳中有涨,一边是决策部门鼓励开发商降价,那么房价到底会不会降?

为化解库存,2015年12月21日中央经济工作会议明确指出,鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格。

据了解,20 多年来,“鼓励房地产企业适当降低商品住房价格”的表述,还是第一次出现在国家层面的会议中。

一位不愿透露姓名的业内人士说道,还有一些开发商不愿意降低价格,为什么?因为很多人买房是为了投资,降价会诱发老业主“降价维权”。另外,他们担心降价会令购房者降价预期更大,越降越卖不动。

今年是“二孩”生育高峰?楼市或会因此上扬?

2016年1月1日起,我国正式实施全面两孩政策。这就意味着对于符合政策的育龄家庭而言,2016年将是“二孩进行年”。

政策全面落地,“想生的终于敢生了”,无容置疑的是,2016年将迎来又一个生育高峰,有专家预计,尤其是9、10月份,将出现“二孩高峰”。

二孩政策全面放开后,受惠的70后们面临着赶紧再生育的迫切需求,如何备孕并顺利产下健康宝宝是他们最关心的问题。国家卫计委统计数据显示,二孩的目标人群中,40—49岁人群占50%。跨年了,有多少家庭在为“二孩”做准备?

全面放开二胎,这虽然确实是一个很大的利好,但还没到足以改变整个楼市发展大势的程度。二胎政策的放开,对楼市来说将犹如一场及时雨;即将终结的人口红利,有望因此重获生机。

地王频现,是否助推新一轮房价“水涨船高”?

今年以来,石家庄土地市场二环内净地的相继入市,引发了众多房企的积极参与。2015年11月19日挂牌出让的【2015】046号地块经过63轮的火热竞价,以21.09亿元成交,最终被河北中冶名润房地产开发有限公司收入囊中,成为2015年首个度地王。

虽然与天山九峯地块的地王价格略有差距,但价格也已经令业内关注。

2015年12月25日,石家庄市国土资源局出让[2015] 053号地块,该地块正是业内一直关注的“棉三厂区 ”地块。最终,经过800多轮竞拍,荣盛在与碧桂园、中海三家房企的激烈争夺中,艰难获胜,荣盛以28.91亿元拍下161.78亩的该地块。该地块成为2015年石家庄土地市场名副其实的又一“地王”。

2016年1月7日,河北荣盛房地产开发有限公司奋战91轮,再次从天津津晋冀碧桂园房地产开发有限公司、北京中建地产有限公司、北京中海地产有限公司手中,以35.5亿元的天价抢走了原棉四厂区地块([2015]054号地);同时也刷新了石家庄土地成交亩均价和总价的纪录。

地王的频频出现必然会助推房价的“水涨船高”,石家庄此前的天山九 就是2014年度的地王,该项目平均价格为13500元/平方米。必同一地块的非“地王”楼盘项目单价高出了数千元,由此预测,“地王”产品的单价已经下不来了,同时也将助推城市房价的整体上涨。

三四线城市房价会不会继续维稳?

2016年房价将何去何从?恐怕每位市民都能说上半天。近日,著名证券研究机构中金公司发布了2016年房价预测报告,大部分业内人士对2016年房地产市场态度相对乐观。

业内人士预测,2016年一二线城市房地产销售均价将上涨 10%,销量将持平。而对于库存高企的三四线城市房价稳中有降或将继续维稳状态。

相关数据显示:一线和二线城市的库存去化周期已经分别至7个月和13个月,分别处于偏低和健康水平。随着新增供应下降,未来库存去化周期会进一步缩短,宽松的货币政策将刺激销售均价上涨,并支持销量。

也有人预测:2015年全国楼市整体回暖势头已经出现,2016年将处于“量跌价稳”的总体趋势。

商业地产的公寓写字楼会不会成为城市楼市“负累”?

在一线城市,一直存在一种现象:同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓),住宅更贵。

为什么?原因有三:第一,商业物业基本上没有学位,不能落户口;第二,商业物业土地使用年限短;第三,管理费水电价格高,一般不能通煤气。

不过,据不完全统计,石家庄的商业综合体项目多达20多个。业内人士分析,一个2.5级的城市想要消化如此之多的商业综合体可能还需要时间去“去库存”

商铺面临的最大问题是,“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代,支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。

传统商业旺区的街铺,可能是最危险的资产,因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难,“三代养一铺”的悲剧随时发生。石家庄商业地产的负累早已形成,预测大量消化还做不到指日可待。

今年房地产企业或将大量消亡与转型?

曾经有无数专家在说,中国楼市正在上演大逃亡,逃亡的路线包括:逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外。现在看来,都应验了。

未来10年,这种趋势将延续下去,大量中小房企将被收购,转型,或者死亡。最终,国内也许只剩下一百来家大房企,而且是多元化发展的。大量的人员,将离开这个行业另谋出路。

众所周知,房地产普涨时代已经结束,市场分化。一些高库存的三四线城市房价即使下降都不一定能卖出去。行业内专家称,大量中小房企2016年将被收购,转型,或者死亡。

据了解,2015年度从石家庄市住房保障和房产管理局注销开发企业资质多达300多家。

这是最坏的时代,这也是最好的时代。一些房企滥竽充数的日子过去了,而随着房企的兼并重组,房地产业新的格局将形成,从过去粗放型房地产逐渐变成品质和服务竞争时代。

本文来源:燕赵晚报

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