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共享或改变写字楼收入单一模式

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共享单车、共享汽车、共享充电宝、共享雨伞……共享之风越刮越烈,这次则是升级版共享办公室将落地广州CBD。统计显示,广州未来3年增逾100万平方米甲级写字楼,有百亿级金矿待开发。但调查显示,企业话事权逐渐向80后、90后转移,传统物业运营方式跟不上白领新需求,如缺乏网络、弹性上班、社交、个性定制等服务。共享则成为写字楼创新抓手。

广州日报全媒体记者刘幸

随着广州城市的发展,未来几年甲级写字楼不再是天河北、珠江新城独霸天下。根据统计数据,2018年后,广州新增写字楼供应将主要集中在琶洲、金融城。2019年~2020年广州甲级写字楼新增供应预计均将超过100万平方米(含自用)。至2021年,广州甲级写字楼存量预计较2016年末增长超70%。

广州珠江新城、琶洲、金融城“一江三带”商务区格局将形成,写字楼市场的整体格局正迎来又一次改变。2017年年中,广州核心商圈甲级写字楼市场平均租金录得每平方米每月171.7元。珠江新城的平均租金继续引领全市;备受市场看好的琶洲板块租金涨幅则领先其他商务区。

2017年上半年,金融、TMT、专业服务行业继续成为琶洲等地新写字楼吸纳主力。戴德梁行数据显示,上半年办公面积扩张的企业中,金融类占比36%,TMT占比31%,专业服务占比21%。

  变化:80后、90后更青睐共享办公

天河北写字楼中,顶级写字楼平均租金录得每平方米每月150元,比珠江新城略低。如何增收是这些写字楼转型升级面临的压力。怡城物业副总经理宁卫强告诉记者,调查众多入驻广州CBD的企业发现,企业话事权正逐渐向80后、90后移交,他们作为受益于移动互联网的一代,思维逻辑、行为方式等与上一代有显著不同。

如基于成本原因,多数物管提供标准化服务;但80后、90后喜欢弹性工作时间,IT行业加班就成常态。同时,80后、90后也不喜欢开长会。调查发现,写字楼会议室使用率越来越低,对于物业所有者来说,收益降低,对于承租者来说,成本增加。另一方面,随着共享办公理念的兴起,更多白领喜欢如联合办公、共享咖啡厅、共享会议室等共享概念的产品。

因此,越秀房地产信托基金旗下维多利广场、城建大厦、财富广场、越秀新都会等写字楼就决定建立智慧云服务平台、产品服务定制平台、资源链接平台、泛娱乐社交平台等四大服务平台,推出升级版的共享办公模式。比如物业管理方通过大数据分析决定由若干企业共享1个会议室,白领通过平台预约就能用。

  旧写字楼配套不够

  共享咖啡室让洽谈更轻松

共享办公是否有必要呢?易方达基金系统研发部总经理王从德表示相当期待,他告诉记者,在城建大厦办公已16年,感觉服务很好,就是周边共享配套少。其所在IT团队很多程序员,平时加班与周末培训的需求量很大,CBD吃饭成难题,若有一个更大的共享饭堂,员工就不用走远路出去吃饭。

80后、90后办公,往往需要频繁交流,类似咖啡室这样小而美的商务洽谈室显得很有必要,目前天河北与珠江新城都相对缺少共享咖啡室。王从德称,体验发现,相比办公室冷冰冰的讨价还价,在共享咖啡室聊天无疑更加轻松。

  旧模式会议室错配

  共享会议室能降低企业成本

以会议室为例,王从德称,对于200人的团队来说,长期租大的会议室太浪费,在平时多数是2~3人、5~7人、10~30人开会。但每到开年会或大的培训时,可能需要100~200人的会议室,这些活动往往要到酒店一次性租,租金昂贵。而在共享理念下,若有一个大会议室,通过提前预约,每年使用10次以内,则团队很有需求,可以降成本。

财富广场上班的星艺装饰负责人刘女士也对共享会议室表示期待,每当周末或节假日,前来其企业咨询装修的顾客就特别多,VIP会议室往往不够用。刘女士称,若共享会议室落地,企业会在周末、节假日选择,节省自身成本,也增加物业管理方的收入。

  专家:大房企或加入共享写字楼行列

广东省物业管理行业协会执行会长李健辉表示,物业管理是一个百亿级金矿,共享办公的运营模式在国外已经有了,如在英国,其参观过一个有6万平方米共享办公的写字楼,其中会议室、打印机、传真机、咖啡室均是有偿共享,物业企业能根据不同规格的会议出租不同大小的空间,甚至有点对点礼仪、同声传译等服务,成了由共享理念延伸、升级出来的增加服务收入。

目前来看,在中国,物业经营管理企业的收入大头是租金,多种经营收入未占大头。未来中国商业写字楼的发展趋势是,不动产管理资产证券化,物业租金占比或降至50%以下。

在全国百强物业企业中,广东省占比份额26.44%,过去几年,中小房产物业管理企业在退出,而以万科、保利、恒大、碧桂园等代表的大型房企均在进入物业管理领域,预计未来该行业集中度会进一步提升,理念、服务、标准创新将成为写字楼运营竞争的有效手段。

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