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商业地产投资放缓投资者伺机而动

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根据戴德梁行最新发布报告显示,二季度,国内商业地产交易总额同比下降19%至402亿元。不过在一季度活跃市场的推动下,今年上半年交易总额较去年同期仍上涨3.3%,总计达1258亿元。值得一提的是,新加坡资本在过去的18个月里,已累计在国内投资了近435亿人民币的物业资产,远高于过去10年的平均值(约50亿人民币)。另外,香港、美国和加拿大的投资者在过去一年里也表现活跃。

投资者虎视眈眈

尽管二季度投资额放缓,市场中仍有不少资金充足的买家正在积极寻找和等待合适的投资时机。戴德梁行的数据显示,买卖双方在价格上仍有约10%至20%的落差,造成交易谈判时间的延长。不过随着市场上可售物业的不断增加,预计价格将在下半年有所松动。目前收益率正处于历史低点,短期内资产价格的下调预计也将促使收益率回升。另外,许多大型外资机构买家正瞄准一线城市核心优质物业,然而目前此类型的可售资产仍十分匮乏。一旦市场上有可售的高标的优质物业或大型资产包,势必将促进投资额再次回升。

戴德梁行认为,对于许多市场参与者来说,今年上半年可谓充满挑战。在中美贸易摩擦的持续笼罩下,即使二季度市场吸纳量有所回升,但整个上半年仍处于低位。预计2019年下半年市场需求相比往年也仍将有所放缓。然而,国内经济目前展现出强大韧性,一系列刺激政策的出台也已取得了一定积极效果。如果贸易摩擦没有进一步升级,预计外资将继续活跃于国内商业地产投资市场。长期看来,中国庞大的地产市场规模,以及多样化的城市、物业类型将持续吸引投资者的目光。

较乐观的是二线城市投资交易额有明显上升。二季度,天津(楼盘)和成都两地均有大规模零售地产投资,分别达79亿人民币及22亿人民币。除了近期ARA联手中金收购了位于成都的商业中心晶融汇外,黑石也将在今年完成对塔博曼熙地港购物中心资产包的收购。该资产包内总计涵盖3宗零售物业,其中两座位于西安(楼盘)和郑州(楼盘)。得益于当地人口及可支配收入的快速增长,二线城市核心地区的购物中心不断吸引国内外投资者的目光。同时,物流地产以较高的投资回报率以及新建用地的相对紧缺而持续受到投资者的追捧。

深圳甲级写字楼

需求回落

仲量联行的数据也以深圳(楼盘)为样本,印证了商业地产投资放缓。报告显示,今年上半年,受中美贸易战持续影响,深圳多数行业盈利前景不确定性增加,对甲级办公楼的需求因此出现回落。除了专业服务和软件开发企业仍保持一定扩张需求外,其他行业控制租赁成本的意愿有所上升。部分租户积极寻找迁往市内租金较低的甲级或乙级办公楼的机会。

上半年,深圳约50万甲级写字楼供应入市,与去年下半年供应量基本持平,全市空置率小幅上扬。上半年,深圳市场迎来6个甲级办公楼项目竣工,为市场新增约48万平方米供应,全市甲级办公楼市场的供应压力仍较大。6月底,深圳甲级办公楼空置率与去年年底相比小幅上扬至16.8%。因市场需求有所回落,部分新入市项目出租率偏低。此外,对福田CBD高租金甲级办公楼需求的减弱使该区域空置率小幅增长,但得益于南山后海与科技园片区对科技类租户的持续吸引,深圳空置率水平上扬幅度不大。

深圳办公楼投资市场情绪较为高昂,成交活跃,至今已有数笔大宗办公楼交易。在大湾区规划出台的背景下,投资者大多看好深圳的长远发展,趁当下租金下行、业主议价能力较弱的时机,积极购入深圳的甲级办公物业,尤其是中小型独栋物业和位于深圳南山区(包括后海、蛇口和前海)的散售型物业。同时,投资者还关注具有稳定租金收益或能很快带来稳定租金收益的项目。

仲量联行认为,中美就贸易问题达成的共识将有助于减小经济不确定性,改善租户对市场盈利的预期,预计深圳办公楼租赁需求将逐步回暖。此外,相对宽松的财政、货币环境以及大湾区建设的持续推进,将进一步提升企业信心,对深圳办公楼租赁与销售市场起到支撑作用。

据牛津经济研究院数据显示,在2019至2021年期间,中国一线城市预计将会新增共120万个就业岗位,其中大部分增长将来自于服务业。这势必会带来大量对优质写字楼的需求,带动投资者兴趣增长。

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