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百城住宅库存连续8个月增长,三季度房企有望降价促销

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伴随着传统房地产市场交易淡季,全国各地住宅库存也显示增加。8月28日,易居房地产研究院发布的数据显示,截至7月底,受监测的全国100个城市新建商品住宅库存总量为44927万平方米,环比下降0.6%,同比增长6.0%。

住宅库存是指那些取得预售许可证但没有出售的住宅项目,包括期房和现房。

从同比数据看,当前库存规模已呈现了连续8个月的同比正增长态势,相比去年同期,去库存的压力略有增加。

而从城市结构看,无论是一线城市、二线城市还是三四线城市,均呈现库存同比正增长态势。

数据显示,截至2019年7月底,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2704万平方米、22149万平方米和20074万平方米,环比增速分别为-2.6%、-0.4%和-0.5%,同比增速分别为19.7%、2.0%和9.1%。

易居研究院研究总监严跃进指出,观察三类城市数据,可以看出,三类城市都步入到库存同比正增长的通道之中。其中,一线城市预售证管控力度相对减弱,供应放量,库存同比连增14个月。二线城市终结了连续46个月库存同比下降的态势,目前连续三个月出现同比正增长,这说明其库存基本面也在发生变化。三四线城市目前保持了连续9个月的同比正增长态势,库存去化压力略有增加。

细化到具体城市,2019年7月,100个城市中,有58个城市库存出现了同比正增长现象。包括惠州、金华和岳阳的库存同比增长态势最明显,库存同比增速分别达到了129%、126%和76%。

这些城市都代表了重点三四线城市,而近期市场降温对此类城市的库存数据影响较大。同时,100个城市中,有42个城市的库存出现了同比下降态势,包括济南、合肥和江阴等城市库存下降态势较为明显。这些城市后续也需要积极补库存的城市。

在成交方面,按照易居研究院的统计数据,7月份成交有所降温。

2019年7月份,100个城市新建商品住宅成交量为5086万平方米,环比下降8.3%,同比增长8.3%。

总体来看,今年1-7月份的销售数据,3-4月份是一波“小阳春”,而到了5月份有所降温,6月份受推盘力度强化和部分滞后的交易数据纳入网签,市场交易有所反弹。7月份本身属于淡季,市场交易下滑符合预期。

按照去化周期,2019年7月份,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.3个月,这也意味着市场消化完这些库存需要9.3个月,该数值相比6月份9.8个月有所减少的。

此前,自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则有明确的区间划分。其中,消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要适当减少供地;18-12个月的,维持供地持平水平;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。基于该划分,当前全国100城库存去化周期位于12-6个月的区间,属于“增加供地”的范畴。

在全国100个城市中,消化周期在36个月以上的城市数量为1个,即燕郊,消化周期达38.3个月。消化周期在36-18个月的有11个城市,包括漳州、香河等城市。消化周期在18-12个月的有27个城市,包括洛阳、兰州等城市。消化周期在12-6个月的有43个城市,包括江阴、石家庄等城市。消化周期在6个月以下的有18个城市,包括苏州、张家口等城市。

严跃进预测,8月份的库存基本面预计和7月份差异不大。总体上看,今年三季度属于市场交易的淡季,淡季因素叠加库存增加的因素,会倒逼相关房企积极调整销售策略。无论是大型房企还是中小型房企,都会因为此类压力而采取降价促销、以价换量的策略。

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