一
小林说房又跟大家见面了。
最近咨询买房的朋友们比较多，其中刚需尤其明显。
对于大部分刚需购房者而言，手里的首付款有限，“万元左右”或“万元以下”的房源更有诱惑力。
照房价条件来看，放眼去看刚需能选择的新房住宅房源，最近的也在2.5环以外了。
2.5环甚至4环，只听上去就“很远”，但对很多在市区上班的刚需购房者来说，上班位置与居住位置的“远距离”是一个不得不面对的现实。
远距离的通勤通常需要付出更多的时间和精力，一些人选择公共交通出行方式，但一般偏远区域的公共交通设施和数量并不发达，甚至需要变换不同的交通方式才能到达市区；也有很多人选择开车出行，仍然需要付出相当长的时间。有调查显示，通勤是最能体现年轻人无力感的事情。
那么，对于刚需购房者们来说，能够接受多远的房子呢？
二
在元氏买房，你觉得远吗？
我们以碧桂园凤凰城为例，就是“石家庄碧桂园”，坐落在红旗大街与青银高速交汇处南行100米路西处，实际上“凤凰城”是碧桂园的一个产品系，碧桂园体系内能够评上“凤凰城”的项目体量都在千亩之上，这个五年前碧桂园进驻石家庄的第一个项目，一期和二期741亩地块的产品已经交房使用，目前在售的三期产品引起了不小的轰动，据小林了解，自十月份以来，碧桂园凤凰城已经售出400余套房源，在2019年的“银十”肯定是亮眼的存在，大比例购房者为刚需群体，其中不少元氏人，还有桥西刚需群体。
碧桂园凤凰城
起价：8399元/㎡起 均价8500元/㎡左右
位置：石家庄市红旗大街与青银高速交汇处南行100米路西（元氏）
规划：容积率：2.0，绿化率35%
占地：259.6亩
楼栋：42栋楼，目前已知有10栋18层小高层，2栋15层小高层，1栋8层洋房
规划1栋托老所，在13栋楼后侧位置
证件：9#13#取得预售证
户型：92㎡95㎡两室，115㎡125㎡三室户型
精装：精装修
配套：自建英伦商业街、金色阳光幼儿园、河北师范大学附属小学、河北医科大学第一医院元氏院区、河北外国语学院
“碧桂园凤凰城”在远离主城区二环12公里的位置上，显然有很多人接受了它。
三
为什么能接受？刚需群体大部分偏年轻，他们希望拥有不动产对这座城市产生精神的归属感，有的人刚走出校门，想要打拼一番事业；有的人刚结婚，需要有一些生活的仪式感；有的人，孩子到了上学的年纪……
按照需求，刚需买房给必须要的“配置”排序的话，小林认为：
首先是交通，在资金有限只能选择较远的楼盘时，便捷的交通能大大缩短通勤时间，减少精力消耗同时提升居住的幸福感；
第二是学校，教育问题全中国家庭最为重要的事情之一，对于受教育程度越来越高的新一代父母来说优质教育配套慢慢成了刚需。
第三是品牌，大品牌不仅在品质上有一定保障，后续的物业服务标准将对居住舒适度产生最大的影响。
第四，基础餐饮配套，要什么自行车嘛，有就行了
再是其他医疗等条件，当然还是要看手里的资金条件，小林的一位朋友曾说，当初买第一套房的时候就看性价比：“在合理的价格内，尽量多的包含我们需要的必须品。”
我们再来看碧桂园凤凰城：
交通条件：自碧桂园凤凰城通往市区最快最便捷的一条路就是红旗大街，公共交通几乎没有，小林沿着这条路从二环到项目行驶12公里大约需要20分钟，与主城区相近路段为双向六车道，道路平坦通畅。在接近项目的路段中多为双向两车道，水泥路面、村落车辆等影响通行效率，整个路段大车货车较多，在临近项目的路段有些许嘈杂，这也会是相当一段时间内必须面临的问题。我们看到这条路满足了通往市区的基本需求，但并不加分。让刚需接受这样的距离和时间，碧桂园凤凰城显然用了其他招数。
市区通往碧桂园凤凰城路段（红旗大街）
碧桂园凤凰城项目旁路段交通状况
教育条件：金色阳光幼儿园属于连锁的教育机构，有一定的经验和优势；河北师范大学附属小学的引进和建设绝对是加分项，但目前的学校属于私立学校，据部分刚需老业主反映每学期费用在8000元左右，让部分家长产生了为难情绪。
餐饮条件：已交房的社区底商部分有了超市等购物和提供生活必需品的店铺，但目前英伦商业街的招商仍然不乐观，开店营业的店铺寥寥无几。
地产品牌：在“强者恒强”的地产行业里，品牌开发商显示出越来越专业的优势。在进入已经交付使用社区时，无论是绿化还是休闲，碧桂园物业显示出专业性，凤凰城别墅区的建设更突显产品优越性。不少购房者在看到交付使用后的社区后，增强了购买欲望。
交付使用的碧桂园凤凰城
另外，河北医科大学第一医院元氏院区的配套属于加分项，河北外国语学院在项目旁规划超过2000亩的校区，目前很多教师也选择了凤凰城项目，可以预见未来超过10000的学校人口也会成为凤凰城的租房主力之一。
如果说看了其他条件还会对凤凰城犹豫的话，精装修8399元/㎡的价格应该属于“王炸”条件，低房价会弥补配置上的不足，最重要的性价比就体现在这里了。
所以，通常刚需能够接受的“居住距离”与性价比成正比，“性价比”除去体现在低价格外，还要有优质交通、优良教育等“必需品”。当然，不是说只要低价就要买，首先项目得靠谱，第二能够满足你的阶段需求，也有很多刚需楼盘配备了很多其他条件，选购时也要想清楚是否是最需要的。
小林了解到，目前已交房的碧桂园凤凰城高层区入住率大约在40%，社区氛围已经初步形成，在社区参观时感受相对良好。
我们关注到一个现象，虽然购买凤凰城的人很多，但出售二手房的人也较多，有业主反映距离太远不方便上班因此出售，有入住其中但仍在市区租房的人群选择一周回去住一次，这也是“距离”带给刚需们实实在在的压力。
如果不算堵车，桥西刚需上班族自碧桂园凤凰城到市中心的距离约在15公里以内，从社区的入住率来看，即使配套相对优质，这个距离对“居住幸福感”已经产生了很大的考验。
四
小林选取了一些刚需价位的房源产品，我们可以看到以市中心为原点，大部分万元左右的住宅产品与市中心的通行距离都在10公里以上，距离市中心超过18公里的产品数量很少了。
2018年，滴滴大数据曾发布过“城市出行半径排行榜”数据，定义为：以市中心为原点，90%以上的打车者出行起点和终点都分布在这个半径内，最大半径为出行的极限距离。18年石家庄的城市半径是18.1公里，这个半径与你自己的判断一样吗？
如果说在石家庄市区上班买房的话，最好购买分布在这个半径距离以内的产品，再远的地区无论是城市基础设施建设还是生活配套都难以支撑居住需求，超过这个距离的项目要谨慎选择了。
文章来自于：国际庄买房指南1 微信公众号
本文来源：网易房产石家庄
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王雪丽_sjz009
