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房企并购季:融创、世茂们的“胜者通吃”游戏

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中国房地产的销售市场已进入红海厮杀时代。

无论是恒大总裁夏海钧所说的“15万亿大饼”,还是融创中国董事会主席孙宏斌估算的“16万亿存量”,都表明开发商的销售蛋糕基本固定,所有的份额都在这中间产生,个体公司要有增量,就只能去抢别人的;若不能上升,便面临危险。

融创、世茂、金科等房企,目前来看是这一阶段的胜出者。在2019年,他们扮演了收购者的角色,而泛海、泰禾、新城、邓鸿,则是他们口中的“猎物”。其中,融创更是当仁不让,连年成为“并购王”。

巨头们的并购和转型,不仅让他们在存量市场占据高位,也让他们在下一个时代的运营竞争赛道领先,资源、资金、政策,都在向“胜者”集中。

或许他们当下唯一应该在意的,是风险的防范和资金的安全。

多起并购爆发

2019年的并购市场来得更为猛烈。

开年的1月21日,融创中国公告,以125.53亿收购北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目,成为房地产并购的第一大单。

临近年末,当市场以为这已是今年最大的房地产并购时,孙宏斌又扔出一颗炸弹:11月27日,融创公告收购成都环球世纪和时代环球51%股权,对价约153亿。

股权交割30日后,融创可得股权分配利润36.43亿,来自于收购标的已售未结的利润;此外,还有超额利润35亿,按此计算,融创拿下51%股权实际出资仅为118亿,若算上超额利润,则只有81亿。

截至目前,融创今年在并购市场的金额已近300亿元,继续蝉联行业“并购王”。

今年还有一家房企在并购市场风头正劲,那就是世茂。上半年,在不到三个月的时间里, 世茂先后完成对泰禾、明发、万通、粤泰旗下11个项目的收购,累计斥资126.8亿元。

世茂成为今年流动性紧张的泰禾的“接盘侠”,上述收购中对泰禾集团项目的收购就达7个, 交易对价约为77亿 。

截至目前,世茂今年在并购上花费的金额已达150亿。在年初的业绩会上,世茂副主席、总裁许世坛表示,世茂2019年70%以上的土储都会来自并购,将拿回款的50%买地。

7月份,新城控股遭遇“黑天鹅”,公司不得不转卖项目纾困,金科成为新城重要的接盘方之一。

7月24日,金科股份发布受让房地产项目公司股权的公告,拟平价收购新城控股下属6家房地产项目公司股权,成交总额约为17.21亿元。交易完成后预计可为金科新增建筑面积102.22万平方米的土地储备。

金科股份联席总裁方明富表示,房企土地获取方式不是单一,招拍挂获取土地由于政策调控限价措施,甚至有一些项目不赚钱或者微利,收并购从某种程度上项目效益更加可控。

融创与成都环球世纪的交易,更是仅次于收购万达文旅那笔交易,共涉及成都、武汉、长沙、昆明等城市的18个项目,总建筑面积约为3071.6万平方米,可售建筑面积约为2771.6万平方米,约占总建筑面积的90%。截至公告日,未售建筑面积约为2390.1万平方米。

考虑已达成意向协议的潜在土储,融创共获得总建筑面积约为6658.8万平方米,其中可售建筑面积约为6304.9万平方米,约占总建筑面积的95%。

通过并购,并购方可以实现土地储备的迅速扩张,支撑未来销售大幅度的增长。

孙宏斌透露,此前融创收购万达文旅花费约438亿,目前已实现销售1600亿,后续还有几千亿的货值可售。

正是这些收购,让融创在过去两年来快速晋身行业四强,并支撑其未来进一步增长。

今年前10月,融创销售4339亿,同比增17%,仅次于碧桂园、恒大、万科

头部房企的新赛道

经过近5年来波澜壮阔的市场演变,中国房地产的格局发生了巨大变化,前50强、30强房企坐标初定,到2019年年底,规模没有进入千亿的房企,未来很难再有弯道超车的机会。

而在巩固了自己传统优势的同时,头部房企在转型运营和多元化上也迅速卡位,在新的赛道上抢先,“胜者通吃”的戏码上演。

以融创为例,销售保持了第四并显著增长,孙宏斌又大幅加码和升级康养、文旅产业。

11月27日,在收购了邓鸿的成都环球世纪后,孙宏斌说,“融创在文旅产业将天下无敌”。

很快地,除了融创文旅城,环球融创会展文旅集团也已成立,其持有及管理的会议、展览中心逾200万平方米,是全国最大的会展类项目持有及运营商,融创因此成为国内会议会展项目持有和运营的龙头。

另一个房企巨头万科,也早已不是传统的开发商。截至目前,万科在商业、租赁、物流等领域,规模也已经数一数二。

保利在物业服务领域建立了强大的社会、政府和城市网络;华润、龙湖在商业布局上,租金收入已开始大幅超越同行。

碧桂园和恒大,则立志在智能机器人和新能源汽车领域占位,以庞大的地产资本,撬动新技术和新市场。

与刚刚在香港上市的阿里类似,阿里四大业务除了核心商业盈利外,其他如云计算、数字媒体及娱乐、创新业务都在成长期,房企巨头们的转型业务,目前也基本不赚钱,亦在培育阶段。

虽然看好文旅、会展两个板块,都是10万亿的规模,但融创也做好了短期内不赚钱的打算,“我们现在做文旅也好,包括会展、康养也好,短期内都是不怎么赚钱的,我看的是更长远的,5年、10年以后的事。”孙宏斌说。

11月28日,万科董事会主席郁亮在昆明也表示,“万科(长租公寓)爆不了雷,长租公寓不说赚大钱,(目前)能有稳定的收益我们就觉得非常好。”

因此,这种面对未来的转型,需要持续的开发业务的输血、支持,更是中小房企不能承受之重。

随着存量市场的衰落,未来房企的盈利模式和结构,也将发生重大改变。开发业务和运营业务的盈利能力,将重构房企的价值体系。

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