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一周楼市:佛山房地产政策调整、房企冲刺压力大……年底楼市出现什么风向标?

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11月份落下了帷幕,上周石家庄楼市发生了些什么呢?其实,今年以来房地产调控政策持续收紧,在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控基调下, 2019年中国房地产市场正在发生深刻的变化。到年底,楼市下行的压力更为突出,市场成交持续低迷让房企压力骤增,在楼市寒潮期也是房企“大鱼吃小鱼”的行业调整期,有数据显示截至11月28日,2019年A股房企并购事件已达467宗,当然也是出于行业集中度越来越高、规模发展的诉求。这样一个关键节点,任何城市有关于房地产调控政策上的变动都能引起轩然大波,本周佛山放宽落户政策引来热议,那佛山这个放宽落户政策到底意味着什么呢?

石家庄楼市方面,年底房企们持续放大招,市场成交方面有所改善,但仍以刚需为主力。另外本周土地市场挂牌多宗地块,预告着12月土地市场的精彩,鹿泉区放出10大项目的风险提示,提醒年底买房的朋友们慎重选房……热点多多,本周楼市都有哪些值得讨论的问题呢?我们一起进入正题。

1、房企并购已达467宗 行业正在如何变化?

年底,各类数据也出来了,《证券日报》记者查询iFinD数据后发现,以最新公告时间为准,截至11月28日,2019年A股房企并购事件已达467宗,涉及买方现金支付总价值4688亿元。其中,已完成208宗,失败30宗,剩余229宗仍在进行中,涉及买方现金支付价值总额为2508亿元。

这种并购现象并不新奇,2019年尤为突出,房地产市场进入调整周期后,中小企业的开发资金链尤其紧张,大房企的拿地成本也高,所以这时候大房企收购中小房企地块进行合作开发成了主流,石家庄房地产市场也是比较明显,比如绿地与九仓合作的东良厢,未来收购、合作等形式将会更多的出现。

2、佛山房地产调控政策放松?大家散了吧

1128日佛山市住房和城乡建设局发布关于征求《佛山市住房发展规划(2018-2022)文本(征求意见稿)》社会公众意见的公告,《征求意见稿》第33条提出,对现有房地产调控政策进行全面梳理,适时调整,消除社会稳定风险;优化限购、限贷政策,因地制宜、因城施策;建立人口流动、房价、地价、租金水平、交易面积等与土地供应、金融税收和住房保障等政策工具的联动机制,做好差异化调控政策储备和风险防范预案,既要防止由于供应不足或需求旺盛导致价格快速上涨,又要防止由于外部环境变化、预期逆转导致市场断崖式下挫,切实保障群众合理的自住和改善需求,保持地价、房价和市场预期的稳定。11月29日,佛山市人力资源和社会保障局与佛山市住房和城乡建设局联合发布完善人才住房政策补充通知,明确佛山本科以上学历购买首套房不受户籍、税、社保限制。

从上述两个政策当中,大家都嗅到了房地产政策放松的味道,因为全国一直以来的政策收紧态势让佛山的政策显得很突出,其实我们应该从国家调控的目的去分析,在房住不炒的大基调下进行稳地价、稳房价、稳预期,而“分类调控、因城施策”是关键词,各城市需要根据自己的情况进行适时调整,“稳”的前提是不能大涨也不能大跌,佛山情况呢,们了解了一下,2018年佛山市场比较火爆,而到了19年市场情况比较冷淡,10月二手房成交更是环比下架12.3%,所以“优化限购、限贷”其实佛山是基于市场发展的平衡做调整,因为具体的政策还没出来,所以我们并不知道究竟如何优化,从另外层面来说,虽然“因城施策”地方有了调控权限,但这个调控的度还是要把握好的,把握不好随时会被叫停,所以目前我们认为这次的调控还是在“房住不炒”的基调下基于本城市房地产市场的调控,我们也不认为佛山会引起全国性地产调控政策放松。

第二就是关于佛山的“人才住房”政策,其实今年5月份,国家发改委规划司司长陈亚军就表示消除城市落户的限制并不是放弃对人口的因城施策,放宽落户不等于放松对房地产的调控。也就是说不管户籍制度怎么改,房子是用来住的,不是用来炒的这个定位是必须坚持、不能动摇的。陈亚军强调,要始终把房地产平稳健康发展这个底线坚持好,城市既要满足刚性和改善性的住房需求,同时又要坚决避免投机者借机钻空子,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制,防止房价大起大落。所以当然,两个政策的发出归根结底还是因为房地产市场下行压力的加大,那石家庄的房地产调控政策一直严格与北京“同步”, 未来政策会如何调整还要看国家的大方向。

3、年底房企冲刺,成交以刚需为主力

尽管楼市下行压力大,但是房企的任务不降反升,临近年底各大房企摩拳擦掌毫不懈怠,继续推出大力度优惠、降价促销政策,此前小林在探访旭辉长安府项目销售负责人就透露,年底旭辉长安府任务压力还很大,首期开盘会最大让利给购房者;另外,本周末开盘的万科未来城精装修房打出了8998/平的力度,助推了成交量的上升。除了调控政策的影响,今年栾城、藁城、正定为主力的区域推出了大量刚需产品,市场成交也以刚需为主力。

我们来关注一下本周的市场成交状况,据易居河北研究院数据显示2019年第47周(11.18-11.24,石家庄市普通住宅新增供应面积9.76万㎡、916,成交面积11.01万㎡、965套,供求规模齐升;全市成交均价13690/,有所下降。

4、土地市场:

本周鹿泉挂牌6宗地块、藁城区挂牌1宗地块、主城区挂牌3宗地块,共计挂牌10宗地块将在12月份出让。其中,鹿泉6宗地总面积为87896.58平方米,约合131.8亩,总起始价为24592万元。挂牌时间为201912139时至2019122615;藁城区挂牌地块编号为[2019]091,宗地坐落:东临东街村地、西临昌盛街、南临东街村地、北临东街村地;主城区挂牌3宗地块,编号为[2019]085087号,3地块总面积为57589.27平方米,约合86.3亩,总起始价为83300万元!3宗地块挂牌时间为201912169时至201912271430分。

鹿泉6宗地块


主城区3宗地块


5、证件规划:

预售证件:本周共计有15个项目斩获15张预售证,分别是正定的御河上院西区、荣盛宝郡府(东区)、主城区的荣熙苑、万科翡翠书院一期2号地块、万科中央公园、名雅园、和光尘樾院、利航观棠府、德贤华府、锦融尚御名邸、臻园、厚德锦城A地块、啟航御府项目。

以下为项目预售证详情表格:


 

建设用地规划证:本周润沃城市广场、赫世名门(四期)斩获了建设用地规划许可证;正定县优步尚府(西区)二期斩获建设工程规划许可证。


 

11月25日,正定县自然资源和规划发布正定县优步尚府(西区)二期项目办理建设工程规划许可证的公告。优步尚府(西区)二期总建筑面积57617.17方米,证号为“建字第130123201900113”号。

项目规划:本周共有三大项目规划曝光,有正定优步星辰项目、中房广场、金地玺悦府项目。

其中,优步星辰项目该项目由驰景房地产开发有限公司报建申请,位于晨光路以北、京化路以南,城东街两侧,用地性质为居住用地,实用地面积39388.95平方米(约合59.083425亩),拟建设住宅及商业楼(含配套公建),总建筑面积105570.06平方米(含地下及装配式奖励面积),项目容积率2.0。

中房广场项目位于石家庄市裕华区建设大街东、天同街西、汇华路两侧 ,分为居住(北)、居住(南)、商业三个地块。其中居住(北)地块主要建设6栋住宅楼(1#、2#、3#、4#、5#、6#)及1栋商业(配建楼)(7#),居住(南)地块主要建设1栋住宅楼(含保障房)(8#),商业地块主要建设 2 栋办公楼(9#、10#)。

金地玺悦府由石家庄稳睿房地产开发有限公司建设,项目建设地点位于石家庄市裕华区翟营大街以西、高尔路以北、鸿昇燕园以南、河北地质大学以东,总占地面积14025.62平方米(约合21.04亩),总建筑面积50026.76㎡(约合75.04亩),总投资57000万元,规划总户数282户,建筑密度17.86,容积率2.42,绿地率35%,地下机动车停车位共325个。

6、1126日,石家庄市鹿泉区住房和城乡建设局对“银岱商务中心、银岱购物中心”等9个建设项目进行风险提示,特提醒广大购房群众不要购买。我们整理了这些项目再次提醒大家谨慎选房。

1、石家庄银岱商贸有限公司在鹿泉区寺家庄镇东营北街村建设的“银岱商务中心、银岱购物中心(又名青柠公社)”项目,该项目已办理不动产权证、规划许可、建筑工程施工许可手续,未办理商品房预售许可证手续,土地用途为批发零售用地,不属于住宅项目,该项目不具备销售条件,存在重大购房风险。

2、河北美特房地产开发有限公司拟在鹿泉区寺家庄镇寺家庄村建设的“美特花芊谷”项目,目前该项目未取得任何建设手续,未开工建设,不具备销售条件,存在重大购房风险。

3、河北磐泽房地产开发有限公司拟在鹿泉区寺家庄镇东营北街村建设的“万泉御府”项目,该项目已办理不动产权证,未办理规划许可、建筑工程施工许可及商品房预售许可证,未开工建设,不具备销售条件,存在重大购房风险。

4、河北德旺房地产开发有限公司拟在鹿泉区寺家庄镇东营北街村建设的“香提小郡三期”项目,目前该项目未取得任何建设手续,未开工建设,不具备销售条件,存在重大购房风险。

5、河北科瀛房地产开发有限公司在鹿泉区上庄镇上庄村建设的“科瀛智创谷(又名金悦花园)”项目,目前该项目已办理不动产权证、规划许可及建筑工程施工许可手续,未办理商品房预售许可证手续,不具备销售条件,存在重大购房风险。

6、河北鑫铭房地产开发有限公司在鹿泉区获鹿镇北海山村北建设的“海山广场(又名朗诗未来街区)”项目,除6#、7#楼取得商品房预售许可证外,其它楼号均未取得商品房预售许可证手续,不具备销售条件,存在重大购房风险。

7、河北天铭房地产开发有限公司在鹿泉区获鹿镇郑家庄村建设的“水润华府”项目,除7#、8#楼取得商品房预售许可证外,其它楼号均未取得商品房预售许可证手续,不具备销售条件,存在重大购房风险。

8、河北腾弘房地产房地产开发有限公司在鹿泉区获鹿镇六街村建设的“御府”项目,目前该项目已办理不动产权证、规划许可及建筑工程施工许可手续,未办理商品房预售许可证手续,不具备销售条件,存在重大购房风险。

9、河北乐水房地产开发有限公司在鹿泉区获鹿镇翠屏大街西侧原兴华白水泥厂建设的“健康城二期”项目,该项目已办理不动产权证,未办理规划许可、建筑工程施工许可及商品房预售许可证手续,未开工建设,不具备销售条件,存在重大购房风险。

7、本周富力中心举行了产品发布会,实景示范区现已盛大开放建筑面积约80-2300㎡ 5E全维商务资产即将面市,荣盛华府洋房顶跃“空中墅”臻美样板间盛大绽放,建面约330㎡的户型设计亮点不少,藁城东创悦城媒体推介会举办。

值得关注的是,本周六也就是11月的最后一天,万科未来城项目开盘,官方数据销售200套,从我们获取的信息来看,万科未来城有销售输出的价格为8998/平,主推户型为85两室和106三室,这个项目位于石家庄南部核心城市新生板块——航空小镇核心区。航空小镇作为重量级产城作品,占地约17.4平方公里,临近石家庄二中实验中学,周围樱花公园、人民公园、交通公园三大公园环伺,优享北国超市、商博瑞、人民医院等高效生活圈;更拥有航空小镇“教育、商业、园林、产业、交通”等全配套体系规划。目前来看刚需是主力购房群体,如果有感兴趣的人,可以关注。

8、城建动态

最新消息显示,地铁2号线装修进度过半。当前车站正在进行通风空调、给排水、暖通工程等常规设备安装,以及设备区、站台层、站厅层和附属工程的装饰装修工作。预计明年6月开通试运营。

地铁2号线是我市轨道交通线网中一条南北向骨干线路,线路南起嘉华站,北至西古城站,沿胜利南街、规划塔北路、建设大街和胜利北街敷设,线路全长16.2公里,均为地下线,共设车站15座(其中北国商城站和石家庄站已分别在1、3号线建设)。

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