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未来房地产市场将是超大型项目天下?

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如果没有意外,今年中国的新房销售会冲上16万亿,再次创下历史新高。

然而这也大概率会是新房市场的最高峰,未来的开发商,将如融创孙宏斌、恒大夏海钧所言,在这15-16万亿红海中厮杀。

他们已是最乐观的。保利发展预测,未来的新房市场规模将在10万亿左右,有激进者如蓝绿双城的曹舟南甚至预言,这个蛋糕将缩水至5万亿。

所有有远见的开发商都在寻找新的蓝海、新的增量,他们不约而同地开始加码产业地产。

文旅和康养成为近两年大型开发商争相进入的领域。12月,融创、金地前后脚来到青岛,砸下重金,布局康养产业。

一些开发商则大幅度跨界,将触角伸向更远的地方。碧桂园研发智能机器人,恒大、宝能投资新能源汽车等,都是地产资本介入制造业、实业的真实案例,它们也已经与多家高校和研究机构结成同盟。

当资本与科研、人才、梦想碰撞,将会对产业产生深远的影响。开发商们的未来,就在这场豪赌中。

青岛产业样本

青岛西海岸,一望无际的美丽海景线,大片待开发的土地资源,正在成为这个城市多种产业试验的先行区。

11月,继青岛东方影都、文旅城之后,融创再次来到这里,与清华大学联手打造医学中心。

融创中国董事会主席孙宏斌透露,融创将在青岛投资3000亿,目前已投1500亿。

不到一个月,12月4日,孙宏斌再次来访,在这里宣布融创进军康养,还有了自己的品牌“融爱家”。

孙宏斌称,山东是医养结合示范省,青岛是我国区域医疗中心,2019年青岛也提出了建设长江以北地区一流医疗中心城市的目标,非常适合发展康养。

青岛已是融创目前投资量最大的地区。孙宏斌透露,明年5月份,融创在青岛的首个康养项目阿朵小镇将正式投入运营。

该园区总占地约113亩,采用CCRC 可持续照料模式,满足长住养老及短住旅居客户的颐养需求。

在康养服务上,融创与日本美邸(MCS)养老服务公司合作,快速提升养老服务方面的运营能力。

孙宏斌话音甫落,12月初,金地集团也来到青岛西海岸,签下三个产业项目。与融创类似,金地将在西海岸交通商务板块,打造集居住、旅游、医疗、养生养老于一体的多层次全龄化康养社区。

此外,拟在桥头堡国际商务区投资综合居住、教育、医疗、商业综合体等配套项目;现为旧村及工业园区的隐珠街道项目,金地拟对其进行改造升级,打造集体育、娱乐、生活、体验为一体的产业聚集区和消费聚集区。

山东是金地省域布局深耕的重点区域之一。青岛作为金地战略深耕城市,西海岸新区更是金地战略中的重中之重。

2017年10月,金地首次进入西海岸新区,短短两年时间内,金地已经在新区布局了5个项目,在建面积121万平方米,累计投资达55亿元人民币。

未来很多年,金地将持续在青岛增加投资。金地集团董事长凌克认为,青岛市政府三湾三城的发展规划,拉开了“大青岛”的发展格局。未来,西海岸新区有望成为国际化的产城融合的典范。

两条腿走路

早在几年前,万科董事会主席郁亮就宣称房地产行业进入白银时代,那时,孙宏斌老是怼他,说还是黄金时代。

到了今年,孙宏斌也变了。在最近的几次露面中,他强调,今年新房销售规模大概会在16万亿,之后会从增量市场向存量市场转变,这不是指二手房市场,而是一手房市场的存量,开发商就都很难做了。

2019年,开发商们还是仅仅抓住这最后规模竞争的机会,销售排行榜前10、前30的剧烈变化,折射着他们的生存焦虑。

根据克而瑞排行,前11月,恒大超越万科位居第二,世茂也挤进了前十,龙湖则从前十跌落;而进入千亿阵营的房企,也增加到了27家,预计到年底将达到30家,行业集中度再次提升。

另一方面,大型开发商们又不得不两条腿走路,转型多元化,无论是地产相关还是跨界,他们都和产业、实业有了关联。

据21世纪经济报道统计,排名前30的开发商、千亿级别的房企无一例外开始转型运营,无论是碧桂园的智能机器人和科技小镇、无人工厂,万科的产办和旧改,恒大的新能源汽车,还是融创的文旅、康养和阿朵小镇,华润的5G产业园,旧改和产业园区成为开发商绕不过去的坎。

就根本而言,开发商的转型,无一不是试图通过产业撬动大型项目,进行综合开发运营。未来的房地产市场,将是超大型项目的天下。

融创和金地们在青岛的动作,就是这一趋势的生动演绎,通过引入产业,与地方政府合作,获取项目和发展的资源。

目前,恒大、碧桂园、万科、华润、中海等龙头房企,都在城市运营转型中植入科技、产业,所投入资金以数千亿计。

房地产资本已强力介入高科技产业,智能家居、智慧商业、绿色建筑等之外,科技、产业园区成为落地重点,和工业企业、科研院所合作几乎成为标配。

资深房地产研究人士严跃进指出,在这个过程中,要警惕以产业之名做地产之实,卖房了事。历史上,曾有大批的城市产业园区荒废、烂尾,就是这种思路的恶果。

此外,开发商要在开发和多元化之间做好资金配比、力量平衡。

如龙湖每年拿出回款10%来做持有物业,金地每年在多元化的投资也早已超过销售额的5%。凌克认为,这个比例不能太大,否则会影响ROE等指标。

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