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【2020年8月石家庄楼市月报之政策篇】石家庄住房租赁市场迎新机遇 东南片区、滹沱河规划利好

2020-09-03 09:54:09 来源: 网易房产石家庄 举报
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编前语:8月份的石家庄楼市“激烈角逐”的态势已经显现,共计21盘进行开盘和加推,其中5盘首开;项目预售证获取速度加快,为冲刺“金九银十”做准备;土地市场方面,[2020]074号东三教地块经过130轮竞拍由蓝光斩获;因供应量的加大,部分项目出现成交热潮,基于品牌、产品力、地段等的不同,整体市场呈现冷热不均的状态。全国政策方面,住建部强调落实城市主题责任制,同时在房企资金监管及出台透明化融资规则方面,确保实现稳地价稳房价稳预期目标。一起来了解8月石家庄楼市详情。


政策篇:石家庄住房租赁市场迎新机遇 东南片区、滹沱河规划利好

全国性政策

8月份全国政策方面坚持“稳楼市”的方向,住建部召开部分城市座谈会,强调落实城市主体责任制,确保实现稳地价、稳房价、稳预期的目标,住建部和央行召开的重点房企座谈会,已形成重点房企资金监测和融资管理规则。全国城市政策方面,海口、三亚市、南京市等均出台楼市严查政策。

一、契税法颁布,买房更贵了?

8月11日,《中华人民共和国契税法》正式通过,法律的第三条规定,契税税率为百分之三至百分之五,但各省市可根据具体情况实施差别税率;三种情况免征契税,包括(1)居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以免征或者减征契税(2)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属,免征契税(3)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属,以上三种情况免征契税,本法自2021年9月1日起全国施行,同时废止1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》。

观点:一些朋友看到契税法规定契税税率在3%-5%之后,担心以后买房会不会更贵了,这种疑虑暂时可以打消了。

第一,我国实行的契税税费范围一直都是3%-5%,依据的是1997年出台的《中华人民共和国契税暂行条例》,这次为了将落实契税税率的法定原则,政策上把之前的“国务院暂行条例”上升为了“法律条例”,维持在原来的3%-5%,也就是没有变;

第二,那为什么大家实际交的契税都在1%-2%呢,因为国家税务总局在2016年的规范性文件(财税〔2016〕23号)明确提出,家庭购买首套房的减免1%、1.5%的契税税率,购买二套房减免1%、2%的契税税率,相当于我们享受了一个优惠政策。

这项政策自2016年开始施行,但是并没有截止时间,新契税法其中一些条款也表明这些优惠利率还会继续实施,所以没必要担心买房更贵了。

二、住建部、人民银行:已形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则

8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志,以及部分房地产企业负责人参加会议。

会议指出,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则

三、住建部:稳房价、稳地价、稳预期

8月21日,住房和城乡建设部发布《关于印发政务公开工作要点的通知》,聚焦做好“六稳”工作、落实“六保”任务,优化营商环境,完善制度机制,深化政策解读回应。其中围绕促进房地产市场平稳健康发展做好政策发布解读,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实城市主体责任,稳地价、稳房价、稳预期。加强房地产市场监管信息公开,严格规范房地产开发和中介市场秩序,防止虚假宣传、恶意炒作等加剧市场波动。深化住房保障相关政策措施执行情况公开。

四、老旧小区改造进展加速

8月27日,中华人民共和国住房和城乡建设部发布《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,其中提到各地加快推进城镇老旧小区改造。

截至7月底,今年全国新开工改造城镇老旧小区2.22万个,占年度目标任务(3.9万个)的56.4%,较6月末提高了16个百分点;涉及居民442.74万户,占年度目标任务(约700万户)的62.7%,较6月末提高了15.6个百分点。

五、住建部再强调“房住不炒”,坚决遏制投机炒房

8月26日,住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会,会议强调,要进一步统一思想认识,提高政治站位,毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,保持调控政策连续性稳定性,确保房地产市场平稳健康发展。会议要求,切实落实城市主体责任,提高工作的主动性,及时采取针对性措施,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。从源头上解决问题。住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房。

六、商品房预售制要取消?

商品房预售制加快了房地产企业的销售节奏,提高了房地产的建设量和建设效率,是房地产行业能够快速发展的重要条件之一。但是,预售制带来的问题也十分突出,质量纠纷、延期交房、烂尾等情况频现。2018年7月份,广东江门住建局发布了《江门市住房和城乡建设局商品房现售管理办法(公开征求意见稿)》。2020年3月7日,海南省出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,要求自文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。

观点:中原地产首席分析师张大伟表示,预售制度引发的问题非常多,当前房地产市场各种质量和交付问题,基本都与预售制度有关系。预售制对于消费者来说,不仅保障度低、不确定因素多,还会带来大量纠纷,让消费者付出了不小的代价。而现房销售制度,所见即所得,可以倒逼开发商更关注楼盘质量。

七、各城市楼市严查政策再起

1、海口市住建局发布了《关于打击捂盘惜售等违规行为进一步规范房地产市场秩序的通知》,明确未取得预售许可的商品房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预定等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得开展任何展销活动;取得预售许可的商品房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。

2、三亚市住建部门在全市范围内开展房地产市场专项整治工作,针对近期房地产市场领域事中、事后监管、信访、投诉中发现的虚假宣传、未批先售、捆绑销售、中介机构乱收费及购房人提供虚假社保或个税骗取购房资格规避限制购买政策等问题,进一步加大对各方责任主体违法违规行为的查处力度,防止少数企业和个人利用政策炒作房地产。

3、南京市发布的《南京国有建设用地使用权挂牌出让公告(2020年宁出第09号)》中,对竞买规则做出5则调整。1)调整竞价成交方式,明确住宅(商住)用地竞价达到土地出让最高限价时仍有竞价的,不再竞争人才房面积,2)严格开发资质和竞买资金审查3)提高竞买资金:根据地块区域土地市场竞争情况,由出让起始价的20%调整为20%-80%,热点区域不低于50%;4)严格竞买资金审查5)限制竞买地块数量

八、房贷选固定利率还是LPR+加点基数?

8月13日,工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行发布公告称,将于2020年8月25日起对符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款批量转换为LPR定价。此前7月20日,交通银行已经发布公告,将于2020年8月21日对尚未转换为贷款市场报价利率(LPR)或固定利率的存量浮动利率房贷,统一调整为LPR浮动利率加减点方式。

观点:如果选择固定利率,那么稳定性就相对比较强,LPR的变动跟你的利率没有关系,未来十年、二十年你还贷款的水平和当前是一样的;但是固定利率永远不变吗?当然不是!小林咨询银行了解到,未来基准利率也有可能根据国家要求作出调整,贷款利率有可能随之改变。

如果选择LPR,未来LPR上升,那么我们的贷款利率相应上升,LPR下降,我们的贷款利率相应下降。但是,目前没有任何条件能够让LPR保持一直上升或者下降,所以对于每一个转换为LPR+加点基数的人来说,这份“不确定”将伴随其未来十年、二十年的还款周期当中。

石家庄本地政策

8月份,石家庄成功入围2020年中央财政支持住房租赁市场发展试点城市,自然资源规划局发布了《关于石家庄市东南片区重点区域城市设计和控制性详细规划方案的公示》,多重规划利好显现。

一、46大烂尾楼推进加速

8月5日,石家庄市自然资源和规划局发布关于公布《解疑台账项目和烂尾楼项目等六个地块控规动态维护方案》的公告显示,解疑台账项目、烂尾楼项目、河冶科技旧厂区地块(06分区11单元)、市职业技术教育中心旧址地块(17分区03单元)、南栗村区域(18分区09单元)、原于底小学迁建地块(01分区02单元)、东二环、槐安路东北角区域(12分区11单元)控规维护方案已经市政府批复。

观点:2020年,石家庄房地产市场关于遗留问题的解决明显加快,这次公告中显示涉及的楼盘为46个,控规方案通过后意味着离拿房本不远了。另外,关于烂尾楼的推进速度也在加快,对于多年未解决住房问题的业主来说值得高兴。

二、张营城中村改造项目规划出台

本周石家庄市国土空间规划委员会第六次专题会召开,审议并通过张营城中村改造项目规划设计等方案。该项目西临石太铁路,南临石家庄技术学院,总用地面积约41.97公顷(约合629.55亩),其中居住用地约23.7公顷,商业服务业设施用地约0.89公顷,公建地约2.93公顷。其设计秉承“一心两轴”的设计理念,“一心”即结合区域文脉,打造以梁氏宅院所在城市绿地为中心的组团社区;“两轴”即沿城市主路营造建筑高低错落有致的城市景观轴,沿规划支路打造特色商业生活轴。

三、石家庄试点住房租赁市场,有何影响?

8月10日,石家庄市成功入围2020年中央财政支持住房租赁市场发展试点城市,未来三年将获24亿元补助资金,从“建、购、改、租”多点发力,不断完善住房租赁市场。石家庄市将出台一系列支持政策文件,助力住房租赁市场发展,积极整合存量住房,增加新建住房,引导市民合理住房消费、梯级消费;市政府将提供一定数量的国有建设用地,用于集中新建品质高、环境优的租赁住房小区;对建设人才公寓以及改建的项目进行奖励;建设“互联网+政务”租赁服务平台,强化备案管理和价格监测。对于很多在初期来到这座城市无房的人群、刚毕业租房人群等利好明显,对于购房者无太大影响

四、石家庄获批全面深化服务贸易、创新发展试点

8月11日,国务院发布关于同意全面深化服务贸易、创新发展试点的批复。批复提出:原则同意商务部提出的《全面深化服务贸易创新发展试点总体方案》,同意在北京、天津、上海、重庆(涪陵区等21个市辖区)、海南、大连、厦门、青岛、深圳、石家庄、长春、哈尔滨、南京、苏州、杭州、合肥、济南、威海、武汉、广州、成都、贵阳、昆明、西安、乌鲁木齐和河北雄安新区、贵州贵安新区、陕西西咸新区等28个省、市(区域)全面深化服务贸易创新发展试点。全面深化试点期限为3年,自批复之日起算。

五、石家庄东南片区规划利好

8月19日,石家庄市自然资源和规划局发布了《关于石家庄市东南片区重点区域城市设计和控制性详细规划方案的公示》,该区域调整后,住宅用地、商业用地面积将显著增加,未来还将谋划4个综合服务中心(方村城市综合服务核心,宋村商务服务核心,塔谈南商务服务核心和西南现代商贸核心),打造6个特色服务节点(北大科技园节点,南焦综合服务节点,城市体验商业综合服务节点,现代产业园节点,药博园节点和嘉华站轨道交通节点)。

观点:东南片区的路网也在谋划进一步打通,2019年裕华区行政审批局规划显示,石家庄将修建7条道路,涉及贾村、于底、留营3大城中村,包括贾村棚改配套道路工程的仓顺路(体育大街-南茵西街)、体育大街(贾商路-方村路)、方村路(裕翔街-美景街)以及楼中街(仓盛路-方村路);于底城中村改造项目配套的中营街(北二环西延线-水域北路);留营城中村改造配套时光街北延(留营北路-新华路)、合作路西延(西二环-留营街),7条道路总投资达21709.41万元。此外未来还将谋划方村城市综合服务核心,宋村商务服务核心,塔谈南商务服务核心和西南现代商贸核心4个服务中心,还将打造6个特色服务节点,北大科技园节点,南焦综合服务节点,城市体验商业综合服务节点,现代产业园节点,药博园节点和嘉华站轨道交通节点,新的控规方案将为区域城市生活提供更丰富的场景。另外,从调整后控规图来看,调整后居住用地、商业用地明显增多,这意味着未来裕华区将有更多新的项目供应,新项目扎堆也将推动裕华区进一步发展。

六、石家庄老旧小区已完成投资60%

石家庄市老旧小区改造已进入全面施工阶段。2020年石家庄市将对332个老旧小区进行综合改造,总投资约14亿元。截至目前,已完成总投资的60%,全部改造任务将于11月15日前完成。

七、桥西区召开违法违规用地、建设及违建别墅调度会

8月24日下午,桥西区召开违法违规用地、建设及违建别墅调度会。会议要求,住建局、自然资源和规划局分局、农业农村局要围绕各自工作任务,强化调度,倒排工期,确保按照上级要求和时间节点完成违法违规用地、建设及违建别墅清理工作任务。

八、8大公园确定第二批永久性绿地

石家庄市第十四届人民代表大会常务委员会第二十八次会议审议通过市政府《关于提请将平安公园等8座公园确定为我市第二批永久性绿地的议案》,根据国务院《城市绿化条例》《河北省绿化条例》《石家庄城市园林绿化管理条例》等有关规定,将平安公园、元南公园、东环公园、柏林公园、紫晶公园、赵佗公园、石刻园、希望绿洲公园8处公园(总面积43.5公顷),确定为第二批永久性绿地,实施永久性保护,未经法定程序批准,不得擅自改变永久性绿地的性质。

九、滹沱河生态修复三期工程确定

8月28日,石家庄滹沱河生态修复三期工程同时在正定、灵寿、鹿泉开工。此次开工建设的三期工程位于滹沱河市区段上游,起于黄壁庄水库大坝,止于中华大街,长约24.3公里,分鹿泉区、灵寿县、正定县三个标段。其中,灵寿段9.6公里、鹿泉段6.7公里、正定段14.75公里(县界南北两岸有交叉),概算总投资42.31亿元。

十、新三区居住用地容积率调整

8月28日,石家庄市自然资源和规划局发布新三区居住用地容积率调整方案:适用范围:鹿泉、栾城、藁城城区,以及石家庄经济技术开发区(良村开发区)、鹿泉经济开发区、藁城经济开发区、装备制造基地等4个产业园区,具体为已批规划确定的规划建设用地范围,不包括西部山前区及外围乡镇。

具体来看,鹿泉、栾城、藁城城区,居住用地容积率由原密度三区(中低密度开发)1.7-2.0上调至密度二区(中高密度开发)2.0-2.5。其中2.0-2.3按照《石家庄市容积率指标管理规定(修订版)》容积率修正系数计算方法计算,景观风貌奖励容积率最高不超0.2。建筑高度执行《城市居住区规划设计标准》(GB 50180-2018),不高于54米。

观点:容积率由此前的密度三区(中低密度开发)1.7-2.0上调至密度二区(中高密度开发)2.0-2.5,“容积率”是项目总建筑面积与总用地面积之比,对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,在地价一定的情况下,容积率越高,建筑总面积越高,建筑成本越低;对于购房者来说,容积率则直接涉及居住的舒适度,低密宜居的社区环境已经成为现代人居追求的生活方式之一,而新三区容积率的升高也意味着接下来新建楼盘的密度将有可能比此前楼盘密度增大,对于很多想要在新三区买房的购房人群来说,现阶段或许是买低密宜居楼盘的最好时机。

王娜 本文来源:网易房产石家庄 责任编辑:王娜_sjz6
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