内地房企赴港IPO为何高折价

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  在近期召开的地方“两会”,均针对楼市调控政策基调使用了“严格”字眼,似乎一线城市楼市调控今年依旧坚持从紧基调。传言一线城市调控再次升格《深圳市2013年国民经济和社会发展计划(草案)》中所提“将严格执行国家房地产调控政策,坚决遏制投机、投资性需求,落实差别化金融、税收政策”,为一线城市稳定楼市预期提供了一个很好的调控思路。


第17期
稳步上升

一线城市楼市“高烧”状态下高成交量

 

  目前全国一线城市楼市“发高烧”难降温,主要是在政策引导下,龙头开发商前期经过以价换量,大量成交后,刚需产品已从供大于求转向了供不应求。一方面是刚需产品的供应紧张,造成了价格的企稳、上扬,继而“迫使”大量买家入市,从而推高了成交量。另外一方面是库存结构和成交结构严重倒置,除了会增加刚需产品的涨价压力,还会影响到后市的成交量。三是供应的停滞并未对同期成交构成过多的影响,市场交投仍较为活跃,原因即在于市场预期的持续向好及热销惯性的延续。在2009-2012年,一线城市住宅类用地卖地逐年减少及2012年新开工量下降,相信2013年的整体新增供应量也将受到影响而出现相应回落。

一线城市购房者蜂拥入市以及房价的快速飙升的原因

 

   一线城市量价齐升最关键是刚需房企带头涨价与结构性上涨,主要是内部与外部的因素同时爆发,从内部因素看,一则是市场刚需旺盛,市场形成供小于求。二则房企不缺钱了,购房者收入也相对提高了。三则地价上涨推高房价,税费与灰色成本也推涨房价。四则调控目标转向稳定房价与成交,房价下降预期结束。五则调控政策只堵不疏,房地产市场已经很难用调控解决问题。六则调控未触及核心的制度性问题,未建立调控长性机制。七则全国一线城市作为资源最好、配套最好、有钱人最集中、地价最高、土地最稀缺、人口最多、购买力最高端的地方,房价上涨不是调控可以控制的。从外部因素看,一则gdp增长与经济发展离不开房地产业,房价与GDP增长已经同步。二则货币供应增长远超GDP增长,是一线城市房价上涨的内在动力。三则居民收入增长是一线城市房价上涨的重要推手。根据国家统计局的数据,2012年我国城镇居民人均可支配收入24565元,名义同比增长12.6%,扣除价格因素实际增长9.6%,比上年加快1.2个百分点,高于全国GDP(7.8%)增速。四则中国缺乏投资渠道,股市、基金、证券、期货、黄金、保险不能抗通货膨胀,而房地产抗通货膨胀最牛,另外是收益稳定,风险小,年增长的利润比其他投资品高。

对于城市房价是否失控,政策调控遏制疯狂的房价的看法

   一线城市所谓的房价“失控论”纯属谬论,一则必须承认1月北上广深火爆开局迎开门红,量价齐升是正常表现,房价依然在政府控制范围。二则必须承认北上广深四个一线城市涨幅均2%多,是合理的。三则必须承认政府的土地供应与超发的货币及旺盛的需求,是量价上升的关键。四则必须承认北上广深的资源是全国最好,地价最高,过于集中的结果就是房子越来越少,价格自然越来越高。五则一线城市商品房库存去化速度加快,消化周期趋于合理区位。

    如果不增加土地与商品房供应及管住印钞机,只堵不疏,中央即使有新政策出台,一旦购房者疯狂入市,也挡不住今年房价上涨。现在最担心的不是房价失控,而害怕政府一直不增加土地与商品房供应,一意孤行的继续超过货币与推高地价上涨。谢逸枫:今年两会后楼市调控基调将会出现变化,一则调控目标:由房价合理回归调整为稳定房价与成交。二则调控基调:由严厉调整为适度从紧与微调的差别化。三则调控手段:以行政手段主,以市场手段与法制手段为辅.四则调控方向:继续遏制与打击投资投机炒房需求,支持与鼓励首次与改善的合理购房需求。今年两会后楼市新政方向是这样的:一则行政手段:限购从严,地方苦逼,但不扩大;限贷从紧,三套继续停贷;限价不放松,但会微调。二则税收手段:房产税不扩容、契税、营业税、土地增值税不收紧。三则信贷手段:降息与降准各二次,首套贷款利率优惠减少,二套房贷从紧升级。四则土地手段:增加供应,防止地王。五则市场手段:增加保障房供应与打击捂盘惜售。

 
本期作者
茅于轼
谢逸枫

知名经济学家、地产专家、知名财经专栏作家、著名房地产财经评论员。

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