内地房企赴港IPO为何高折价

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    2012年下半年全国爆发了“地王潮”,2013年伊始伴随着各地地王的持续出现,在众人的困惑下国土部出台“地王”标准,引起房地产业界强烈关注与激辩,使得大众更加的困惑,尽管如此,大家都在关注此次国土部“地王”标准的发布,是否会给2013年的房价带来“想象空间”。


第10期
稳步上升

发布地王标准猜议

 

   在地王频出、市场情绪不断被扰乱的情况下,国土资源部再度出手,希望引导公众的地王概念。2013年1月15日,国土部出台“地王”标准,即“成交单价超越2007年以来所在城市的历史最高值”,引起房地产业界强烈关注与激辩。在这一标准下,多个“地王”被推翻,最近一年真正得到官方认可的“地王”只有两宗,分别是2012年6月成交的海淀区万柳地块,和2012年7月成交的广州天河区珠江新城地块。
   令人奇怪的是,国土部为什么发布“地王”标准,难道是为了惩罚“地王”?或是为了大张旗鼓地约谈与问责地方政府?为什么要分“单价地王”与“总价地王”,“地王”标准究竟有什么作用?能遏制市场而不再出现“地王”,让地价下降吗?

地王标准颇受非议

 

    
    显然,据此仅有2%的“地王”才是“真地王”的标准颇受非议。尽管国土部费劲解释“地王”新概念与划分“地王”标准及所谓的意义、作用,但其实,无论是国土部标准的“地王”还是“非地王”,都无法改变一个逻辑,就是,如果面粉贵过面包,房价肯定跟着地价涨,“地王”的本质,就是助推房价上涨。  
    “地王”问世十二年来的市场表现告诉我们,“地王”除了增加政府土地财政收入的利好外,最恶劣的后果就是直接导致地价暴涨,最后助推房价如火箭速度上涨。中国房地产市场2003年实行土地“招拍挂”政策以来,“地王”就不断被市场制造出来。土地出让制度对房价的影响,进一步明确了对房地产的宏观调控如果不触及土地出让制度,则不管用什么方式来限制需求都无法改变房价上涨的趋势。尤其是在城镇化高速发展过程中,仅靠政策和行政措施打压投资与投机行为是无法改变民众对房价的判断的,也无法从根本上在解决住房需求的同时解决房价上涨问题。   
    想必大家没忘记,中国第一个“地王”是在2003年12月8日在北京国际饭店举行的“京城世纪第一拍”诞生的。也是从那时开始,中国土地市场“面粉贵过面包”的现象蔓延至今。2012年下半年全国爆发了“地王潮”,14个城市冒出了20个天价的“总价地王”和“单价地王”。“地王”和“溢价率”都被视为表征土地市场热度的重要信号。其实,自去年二季度以来,部分热点城市房价出现反弹,土地市场出现的一些高价成交地块引起关注。对于地价和房价会否轮番上涨的担心,加剧了市场的紧张情绪。事实上,按照“标准”,不论是“地王”还是非“地王”,只要是市场上被认为是“地王”,即所谓在这一时期出现的高地价与高单价地块,就无法掩盖助推房价暴涨的事实。   
  

新标准的期待

   
    从理论上来讲,商品的价格不是成本决定的,而是商品市场供求平衡决定的,有诸多因素影响住宅价格。但是,在我国城市土地出让制度以及我国所面临的快速城镇化的条件下,土地价格的上涨已经成为住宅价格上涨的一个重要原因。从政府部门2011年公布的数据看,2000-2010年,我国70个大中城市房价累计上涨了76.8%,其中商品住宅价格累计上涨了86%,二手房住宅价格累计上涨了96%,但同期我国70个大中城市地价累计上涨了123%,其中住宅用地价格累计上涨了163.5%,普通住宅用地价格上涨了174%,并主要集中于2005年以来“招拍挂”严格实施之后,全国土地价格的上涨幅度均超过房价的上涨幅度,且累计上涨幅度成倍于房价的上涨幅度。由此可见,土地出让制度导致房价上涨已成定因,不改革现有的土地出让制度则无法调控房价。
    2008年、2010年先后出现的“地王退地”、“地王收回”、“地王的自我救赎”等类似集中报道表明:不论市场冷热,“地王”在任何时候都是“吸引眼球”的焦点。此次国土部“地王”标准的发布,会否给2013年的房价带来“想象空间”?

 
本期作者
茅于轼
谢逸枫

住建部政策咨询专家,亚太城市房地产研究院院长

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