内地房企赴港IPO为何高折价

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    岁末年初,楼市出现了种种怪像,如一二线城市的楼市延续着交易量火爆的局面,而有的三四线城市却陷入交易冷清、价格下跌的泥沼中。不禁让人们产生了困惑,缘何三四线城市楼市陷入低迷,难道正如陈国强所说“城镇化并不是房地产化”?

第13期
稳步上升

楼市最近怪现象

 

   岁末年初,一些现象困扰了很多关注房产动态的群众,一二线城市的楼市延续着交易量火爆的局面,而有的三四线城市却陷入交易冷清、价格下跌的泥沼中。“城镇化并不是房地产化。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强表示,目前,相当一部分三四线城市的房地产市场已经供大于求,如果市场还有人曲解、炒作城镇化,借机大卖土地,推高房地产投资,将会对三四线城市的房地产发展带来巨大的危险。

现象产生的原因

 

    “本地人买不起,外地人不来买”的现象频频发生,与极不合理的房价有关,更与盲目投资之下供求严重失衡有关。“供大于求”是目前三四线城市房地产的基本现状,如果这一现状不能得到尽快改观,其负面效应不容小觑。为什么在时下政策调控持续收紧的情况下,一二线城市楼市反而持续稳定向好,而独独原本看好的三四线城市如此“低迷”?值得地方政府和投资者深入反思。
  三四线城市房地产业的爆发性增长,有两个重要因素。一者,与政策变化有关。国内经历了10余年的商品房开发,北京、上海、深圳、广州等大城市已经进入增量市场同质化产品的激烈竞争阶段。自2003年起,政府加强对房地产金融及土地政策的严格管理,提高了房地产开发的门槛。由此,一些房地产商认为一些新兴市场房地产价格相对较低,可能潜在市场回报更高。三四线城市房地产市场发展的“空白”和滞后给了开发商很多想象的空间。
  二者对于市场前景的“误判”。诚然,三四线城市拿地价格低,成本便宜,问题是如果出现“一拥而入”的结果,在短时间内出现大量“商品房”会导致市场急速“饱和”。而城镇化发展又需要一个长期的时间和过程,一些房地产投资在三四线城市可能被深度“套牢”。目前,三四线城市表现出来的“交易量低迷”,与投资者本身的盲目和冲动有关。

楼市现状所带来的警告


    日前,2012年中国城市房地产市场风险排行榜发布,在参与测评的287个城市中,风险度前50强几乎都是三四线城市。这与以房价高低衡量市场风险的传统标准大相径庭。三四线城市房地产市场的不良信号已经释放。楼市的开发、房产的建造,不可能像小孩子过家家一样,不行就推倒重来,已经开发的土地难以恢复,已经建造好的住宅楼难以复原,这些问题都将成为长期发展的“拖累”。
    三四线城市房地产僵局应尽快打破,至少,在今后涉及城市建设和房地产投资的时候,必须悬崖勒马力避重蹈覆辙。目前,如果能巧妙利用城镇化政策的助力,合理降低房价、适当放宽市场,这种危机是可以避免和缓和的。俗话说,“天下没有卖后悔药的”,对于已经陷入僵局的三四线城市的房地产市场,这是一个警示。


 
本期作者
茅于轼
陈国强

中国房地产学会副会长、北京大学教授。

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