内地房企赴港IPO为何高折价

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    2013年的房产市场已经拉开了序幕,各大地王不断涌现,征地、拆迁等这些话题势必继续考验着国家房产政策、执政能力等一系列国家基础政策。新一轮的征地潮又将开始,那么关于征地补贴,多少才合适呢?农民的生活将如何得到保障?国家是否会有相关的法律条文出现?

第7期
房价底线

农民是征地过程中的受损群体

 

    农民是征地过程中的受损群体,在城市化过程中,绝大部分农民被排除在获利群体之外,成为廉价劳动力。

城市化路径正在改变,可视之为在既有土地路径中的小型土改运动。

11月28日召开的国务院常务会议,讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》,对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。会议决定将草案提请全国人大常委会审议。虽然目前具体修改条款还未可知,但有业内专家推测,此次修改,主要内容是提高征地补偿数额,提高额度可能至少为现行标准的10倍。

这起码承认农民土地所有权具有价值,是一大进步。以往在征用土地过程中也有补偿,但补偿标准以土地的农产品收入折算,农民不可能获得土地改变用途、进入城市之后的溢价。而现在,征地后农民有望获得城市化过程中除农产品部分之外的溢价。

如果现行补偿标准的10倍一说成真,这绝不是一个小数目。从1999年至2011年,13年全国土地出让收入总额约12.75万亿元,几乎年均1万亿元,用最粗糙的算法,增加10%的补偿可能在数千亿元之多,当然,不会是12.75万亿元的10%,那是土地脱离农地之后的资产品溢价。


补偿与政策的不对应性

 

    按照《中华人民共和国土地管理法》,依照四十七条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍,如果有望将这一标准提高10倍,最高可以达到300倍。

以无锡市为例,宜兴市为二类地区,其他均为一类地区。征收农用地的土地补偿费最低标准,一类地区为每亩24000元,二类地区为每亩21000元。每名需要安置的被征地农民,其安置补助费最低标准,一类地区为每人26000元,二类地区为每人23000元。假设提高了10倍的标准,即每亩地达到20多万元。一些地区为了获得时间红利,征地标准有所提高。如厦门的征地拆迁标准主要依据 “厦府〔2005〕176号”等文件执行,以一类地区征地拆迁标准为 “统一按11万元/亩包干给予补偿,按期交地的,另奖励被征地对象1万元/亩”。目前厦门集美区的包干补偿价调整为9.8万元/亩、海沧区9.8万元/亩、同安区7.6万元~8.5万元/亩、翔安区7.5万元~7.7万元/亩。如果提高10倍,即为70万元到100万元之间,这样的价格与部分工业用地的价格基本持平。

最终提高额度还没有确定,但基本可以看出,征地补偿数额的提高,会给农民带来多大的收益。二战后一些亚洲国家和地区的土改,土地大部分溢价也全部给了农民。

要防止民生工程变成“通胀”工程。如果土地财政不变、政府主导投资的模式不改,政府可以一手提高征地补偿,另一手提高出售土地的基准价,最终可能出现以下结果:房地产价格攀升,或者房地产资金链条断裂。

农民进城,也要拥有实际保障

   农民需要长期生存,在进入城市之后需要享受与城市居民同样的医保,钱从何来?假设农户被征用两亩地获得了150万元,由此面临的挑战是,坐吃山空还是合理使用?农民进城需要就业,需要获得基本的保障,需要进行技术培训,如果农民把150万元在短期内用完,未来大量失地农民会成为重大的社会问题。我国台湾地区土改时,叮嘱农户不要为了眼前的享受便宜卖地,同时在农村成立互助组织,对农民进行培训,使农民或者成为训练有素的产业工人,或者成为种植高收益产品的农场主。健康的城市化与农村现代化的过程,减少了贫民窟,减少了未经过培训的、低端的劳动力,减少了未来的社会隐患。

提高征地补偿标准,建立透明的公共财政体系,使土地收益部分成为农民进城的基础社保成本。农民的土地收益使用教育券的方式,自主选择行业进行专业培训以解决后顾之忧。如此一来,生产效率上升,财富增加,增加补偿才不会成为通胀的代名词。

 
本期作者
易宪容
叶檀

叶檀博士,知名财经评论家、财经专栏作家。并担任国内多家媒体主编。

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