内地房企赴港IPO为何高折价

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随着新一届中央领导提到中国未来要通过城镇化来带动内需增长的言论,股市投资者立即开始兴奋,首先出现价格上涨的是水泥、钢铁和房地产板块,楼市的交易量也明显反弹。显然,很多人把城镇化简单地理解为房地产化。
第2期
去房地产化
房地产市场发展是把“双刃剑” bj.house.163.com

笔者认为,尽管房地产对过去十年的中国经济增长发挥了巨大的作用,但其副作用已经十分明显,中国经济要在未来实现"没有水分"的增长,就必须现实"去房地产化",否则,中国的经济及社会矛盾将进一步恶化。

  从过去十年中国经济的发展情况看,依靠房地产市场的发展可以拉动经济快速增长,可以创造"高增长、低通胀"的完美组合。当房地产价格不断上升时,地方政府可以通过出卖土地获得巨额资金,而且通过增加金融杠杆获得数以万亿计的融资,当这些资金投资到基础设施后,对经济增长形成了强有力的推动。并且,房价的不断上升使居民的财富不断"转移"到政府和企业手中,居民用于一般消费的资金减少,CPI可以货币快速扩张的背景下持续在低位运行(2000年以来的CPI年度涨幅比2000年前的20年要低近50%)。

  但后果同样十分严重,主要表现在以下三个方面: 其一,收入分配结构严重恶化。土地价格的上涨导致居民的财富被"剥夺",而政府收入和企业的财富快速增加,结果是居民消费占GDP的比例越来越低,经济结构严重扭曲。从GDP的构成看,居民消费占比从2000年前的50%以上降到了现在的35%左右,差不多每年下降1个百分点。对于一个大国经济体来说,这是不可持续的,也是非常危险的,一旦国际经济出现较大的波动,中国经济就会有失速的风险。

  其二,导致产业空心化。土地价格的快速上升不仅导致工业及服务业的成本大幅度提高,降低了老百姓的创业激情,而且导致资源向房地产市场集中。在民营经济集中的浙江省,最有实力的企业都在搞房地产开发,资金实力稍弱的就参与炒房、炒地,企业家对制造业越来越没有兴趣。

  其三,恶化了社会治理结构。在土地价格上涨的刺激下,基层政府与居民及农民之间的土地矛盾越来越尖锐,每年土地有关的群体性事件多达数十万起。

中国经济需摆脱对房地产的依赖
bj.house.163.com

过分倚重房地产的中国经济运行蕴含着巨大的风险,中国经济需要摆脱对房地产的依赖。未来的十年对于中国来说十分关键,摆在我们目前的严峻挑战是超越"中等收入陷阱"。突破这个陷阱,中国经济就会迈向发达经济体,中华民族的真正复兴的梦想就会成为现实。否则,我们就难以自拔,社会矛盾会进一步加剧。

  从日本、韩国等成功的案例看,中国经济要摆脱"中等收入陷阱"的关键是两点,一是理顺收入分配,二是提高自主创新的能力。要实现这两个条件,都必须遏制房地产价格的上涨。前面我已经分析过了,房地产市场的繁荣带来的直接后果就是恶化收入分配,并导致产业空心化。简言之,中国经济要实现未来的可持续发展,必须进行"去房地产化",这不仅是短期的政策取向问题,更是一个长期的战略问题。

  但我们也应该清醒地看到,中国经济的"去房地产化"知易行难。土地价格一旦停止上涨,就会出现一系列的连锁反应,对经济与金融产生巨大冲击。从去年第三季度以来,随着房地产投资增长速度的放缓,钢铁、水泥、煤炭、石油化工、家电等行业立即出现产能过剩的困境,经济增长速度掉到了8%以下。笔者认为,这还只是一系列"坏消息"的开端,更大的挑战还在后头。

中国经济与房产市场间的关系 bj.house.163.com

房地产价格的下跌对中国经济为什么有如此大的杀伤力?要理解这一点,首先应该看清楚中国经济与房地产市场之间的逻辑关系。

  10年来,中国金融决策层原来多采取金融工具进行调控,不断的加息或者降息,提高或者降低存款准备金率,很少采用一种货币工具,那就是放大或者缩小货币币值的效应催生经济的繁荣。而在西方国家,大多采用货币工具维护经济增长。在中国经济30年的历史上,只有朱镕基担任常务副总理兼人民银行行长时,遇到经济过热,沿海地区泡沫泛滥,在1990年采用货币工具,一次下调人民币汇率,从人民币2.8元直接下调到5.22元,然后,调到8.3元至8.6元区间,刺破了沿海房价泡沫,理清了所有的三角债,梳理了金融资产,维护了国家的金融安全,重新启动了中国经济新一轮增长,催生了一轮经济繁荣。

  当前,我国的工业普遍出现了产能过剩现象,但房地产价格还相当坚挺。这符合资产价格"大牛市"的特征。因为房价上涨的时间持续太久,没有人相信房价会下跌,开发商的"降价促销"立即招来大批投资者抢购。因此,大牛市的顶部往往会持续较长时间。

  当房价真正开始下跌,产能过剩的矛盾将更加尖锐,经济增长速度还将进一步放缓。

  有人看到了中国经济当前面临的挑战,开始建议再来一次"四万亿投资"。笔者认为,当前的经济困境与几年前的"四万亿投资"有很大的关系,重复走老路是一条死胡同,唯有坚持"去房地产化",努力调整经济结构,中国经济才能实现"没有水分"的增长,迎来大有希望的明天。

  

 
本期作者
尹中立
尹中立
著名学者,社科院研究员,致力于房产金融和资本市场的理论研究。
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牛刀
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杨红旭
杨红旭
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