内地房企赴港IPO为何高折价

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    2013年的房地产市场已经拉开大幕,最引人注目也是最饱受争议的角色就是“房价”。中国的房地产市场有着特殊性,这是一个夹杂着很多因素的市场,民生、土地财政纷纷被卷了进去。今年的高房价会不会持续很久?政府会不会出台更为严厉的调控措施?中国房价的容忍度究竟在哪里?

第6期
房价底线

住房市场是政策市场

 

    毫无疑问,中国住房市场是一个政策市场,政府的房地产政策指向哪里,房地产市场就会走向哪,房价就会上涨或下跌到哪里。可以说,这就是前十年中国住房市场的真实写照。
  因此,2013年中国住房市场会走向哪,住房市场价格是上涨还是下跌?它与市场内在性无关,也与市场供求关系无关,更与住房市场买者卖者的偏好无关,有关的是2013年政府的房地产宏观调控底线在哪里或房价容忍度在哪里。
  首先,我们来看当前住房市场基本态势,这是2013年政府房地产调控政策底线的背景。12月18日国家统计局的数据显示,70个大中城市房价环比上涨的有53个,占比达7成以上;同日央行公布的四季度问卷调查显示,29%的居民预期房价上涨,同比上涨10个百分点,比年初高11.3个百分点。
  而随着一些城市的楼市价格上涨,据报道京沪广等地再次出现恐慌性购房潮。同时,在这种情况下,这不仅使得国内地产股表现抢眼,也使得不少企业(无论房地产企业或非房地产企业)纷纷进入土地市场。

住房与民生、住房与利润

 

    这种现象说明了什么?说明了多年来房地产宏观调控效果十分有限;说明了顶在天花板上的房价不仅没有下来,反之又开始上涨;说明了国内住房市场以投机炒作为主导市场的性质根本就没有改变。
  由于住房市场是投机炒作为主导的市场,这个市场完全是由预期来决定。当房价上涨预期不仅没有改变反之在强化时,这必然导致无论是房地产开发商还是国内其他企业,无论住房投资者还其他相关利益者又开始涌入市场。因为他们都预期中国未来住房市场会有更多获得暴利的机会,中国房地产泡沫将继续吹大。
  但是,国内房地产泡沫继续吹大意味着什么?它意味着十八大后新政府上任之际,房价继续上涨将严重冲击新政府对楼市调控的底线与决心。因为,楼市价格再上涨不仅与新班子经济发展战略转型(强调经济增长之质量与效益)背道而驰,也与新班子强调的民生经济相去甚远。
    从最近人民银行调查及中国社会院的报告都指出,当前过高的住房价格已经严重影响到绝大多数民众的民生,使得80%以上的民众没有支付能力进入住房市场。而住房是每一个人最大的民生。住房不仅是每一个民众最必需生活用品,而且住房购买支出费用也在每一个家庭日常消费中占有绝对高的比重。
    如果住房的价格过高,会对绝大多数民众的消费具有严重的挤出效应,或是绝大多数民众的住房居住条件受到严重的掠夺。所以,房价过高是与新政府的经济政策的民生性、与新政府希望其政策让每一个民众都追求过上幸福生活的宗旨是背道而驰的。
    而且从早几年国内经济发展态势来看,过高房价也会使得房地产利润惊人。无论是房地产企业,还是个人及地方政府都是如此。
    比如,有一家早年做家电销售的企业,其做一个房地产项目,其利润达到该企业前十六年经营利润的总和;有不少炒房者,本来初期财富拥有就是十万元或不到,但就在不到十年的时间里,其财富飚升到千万或亿万以上;而地方政府的情况也是如此,因为有了高房价,各地土地的价格就水涨船高,不少地方一年获得土地出让金就高出该地多年的财政收入等。
    但是,这些企业或个人及地方政府财富增长是从何而来,对于一个零和博弈的市场,这些房地产相关利益的暴利,必然要广大中低收入购买住房者来承受。
    同时,在这样一个房地产逐利10年里,各种各样的资源都涌入住房市场,各种不同的企业都涌入房地产市场,中国经济也就完全变成了一个“房地产化”的经济。可以说,这种完全以“房地产化”为主导的经济,不仅严重阻碍了国家经济的产业结构调整及经济发展战略的转型,也引发了一系列严重的社会政治问题。如严重财富分配不公、官商勾结严重及政府官员腐败盛行、民众创造财富的价值观念扭曲等。整个社会与经济都完全装入住房这个不可破解的“套子”里。
    如果说,中国这种持续10年吹得巨大的房地产泡沫不仅没有经历过周期性调整,反之越吹越大。这不仅与新政府要提高经济增长之质量与效益相冲突,而且这种吹得巨大的房地产泡沫得不到遏制,房地产泡沫破灭不可避免。
    如果中国房地产泡沫一旦破灭,必然会引发中国的银行危机、金融危机、经济危机及社会危机,那么中国必然会重蹈日本、美国地方税泡沫令经济长期迷失之覆辙。如果这种情况发生,不仅新政府对未来经济发展之蓝图化为泡影,而且会对新领导层的信度构成严重考验。所以,遏制当前国内房地产市场巨大的泡沫是新一任政府工作重中之重。
    而当前国内住房市场的房价为何又重新上涨,最为根本的原因就在于市场理解新政府上任后不会改变当前房地产市场性质,也不会改变早几年房地产宏观调控政策,甚至于现有的住房政策会进一步放松。因为,尽管中央经济工作会议强调对房地产宏观调控不动摇,但是新政府既没有对住房市场性质作一个清楚界定并坚决要求国内住房市场在性质上真正转型,也没有出台新的住房政策来改变当前国内住房市场现状。
    反之,新政府在强调房地产宏观调控不动摇时,以稳增长来强调城镇化重要性,以增加改善性住房来保证房地产市场发展,而“住房改善性”就是2009年国内房地产市场投机炒作盛行最为重要的概念与政策。对此,新政府的政策不得不谨慎而为。

2013年房地产市场走向哪里?

    在此,2013年国内房地产市场会走向哪里?不仅在于新一任政府对当前房价水平的容忍度,也在于是不是对住房市场性质真正采取新住房政策让性质转型。而这两个方面应该是衡量新一任政府的房地产宏观调控政策的底线与决心的基点,不能有任何模棱两可的态度。
  如果新一任政府没有真正要求住房市场转型为消费为主导的市场,而是为了稳增长让当前这种以投机炒作为主导的市场仍然盛行,那么国内房地产市场的价格会继续飚升,房地产泡沫将继续吹大。中国经济又可能走上早几年以房地产拉高“GDP”的老路。
  如果新一任政府不能容忍当前以投机炒作为主导的住房市场继续发展,而坚决要挤出当前中国的房地产市场泡沫,并对这个市场动大手术,进行重大的制度改革、并出台坚决遏制房地产投机炒作的严厉的信贷和税收政策(而不是早几年那种假惺惺遏制政策),那么中国楼市的房价水平将回归理性,中国住房市场将走上健康发展之路。否则,中国的经济、政治及社会根本就无法迈过这个高房价的坎。

 
本期作者
易宪容
易宪容

社科院研究所金融发展室主任,房产特聘讲师 ,房地产策划师联谊会会员。

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