内地房企赴港IPO为何高折价

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    政府真想让农民进城成为市民,首先要做的就是现有的房地产政策全面调整,让当前以投资投机为主导的住房市场转变为消费为主导的住房市场,让住房的价格回到合理水平,去除住房赚钱功能。可以说,这是当前新政府提出的有质量的城镇化最为核心的政策所在。


第4期
土地自由买卖

城镇化是未来经济增长动力

 

    近来,国务院副总理李克强一直在强调城镇化是未来中国经济增长之动力。11月28日,李克强在会见世界银行行長金墉时指出,未来几十年中国最大的发展潜力在城镇化,如果13亿人的现代化和近10亿人的城镇化走好了,那么不仅造福中国人民,对世界也是贡献,明确把城镇化作为未来中国经济扩大内需的主要方式。政治局的公告指出,“要积极稳妥推进城镇化,增加城镇综合承载能力,提高土地节约集约利用水平,有序推进农业转移人口市场化。”
    城镇化已被新一届政府作为未来中国经济的新增长点及最大潜在内需之源,最近关于城镇化的讨论与信息蜂拥而来。但是,当前关于城镇化的讨论,多数把重点放在城镇化增加固定资产投资需求上,放在农民进入城市住房需求增长上,放在城市化将培养6亿中产阶层的消费上。

    有观点认为,未来10年新增城镇人口将达到4亿左右,按较低口径,农民工市民化以人均10万元的固定资产投资计算,也能够增加40万亿元的固定资产投资需求。因此,房地产市场仍然是支柱产业,城市房价会继续上涨。其实,这种对城镇化的理解,是与现实的社会经济发展规律,以及中央政府所强调的城镇化含义有较大偏离。

政府提出的未来城镇化核心

 

    如果说新一任政策的“城镇化”是这样一个增加投资的思路,那么这种城镇化与近十年来所进行城镇化没有多少区别。近十年来,中国新建住房的总量占世界新建总量的一半以上。其结果是城市规模扩大了,房价上升了,GDP增长了,但农民却无法进城,农民不进城,叫什么城镇化?这种城镇化叫做“伪城镇化”。
    但是,从最近结束的中央经济工作会议的报告精神来看,未来城镇化具有完全不同的含义与外延。对于明年的经济政策,市场所期望的新亮点不太多,即财政政策与货币政策将维持不变,但是城镇化的问题则提高到前所未有的高度。因为,在中央经济工作会议看来,城镇化不仅是未来几年中国现代化建设的历史任务,而且强调城镇化是扩大内需的最大潜力所在,并提出了一个“有质量城镇化”的新概念。
    会议强调要围绕提高城镇化质量,因势利导、趋利避害,积极引导城镇化健康发展。其中包括构建科学合理的城市布局,有序推进农业转移人口市民化,把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程。

    从政府所提倡的有质量的城镇化的角度来看,可能问题的核心是有序推进农业转移人口市民化上。早几年政府对这方面参与过多,导致了把城镇化仅看作是城市空间的扩张,再加上政府土地财政及政府人员对城市基础设施建设的巨大的寻租空间,自然导致了中国城市的严重粗放性经营。这种粗放型经营都与政府的规划有关。因此,强调城市规划的科学性是必然,但如果没有新内涵,有可能又会让地方政府走上早几年城市粗放型经营城市之路。

有质量城镇化的三大前提

    有质量的城镇化最为核心的应该是“有序推进农业转移人口市民化”,这是与以前经济政策完全不同的新亮点。如果不能够让农民真正进城,只是统计意义的城市化,那么这样的城镇化要想成为拉动经济增长之动力是不可能的,反之它可能成为房地产泡沫吹大的一个理由。
    因此,政府真想让农民进城成为市民,首先要做的就是现有的房地产政策全面调整,让当前以投资投机为主导的住房市场转变为消费为主导的住房市场,让住房的价格回到合理水平,去除住房赚钱功能。

    同时,有质量的城镇化还得在土地制度与户口制度上进行重大改革,让农民的土地享有可转让与可收益的权力,并由此形成以市场价格机制主导的土地市场。同时,户口制度应该进行重大改革,这样才能够让农民真正选择一个适应他们居住的城市。

    只有在上述三个前提条件下展开的城镇化才是有质量的城镇化,否则中国城镇化有可能走上前十年来的老路。而这种城镇化老路是不通的,更不可能成为经济增长之动力。

 
本期作者
易宪容
易宪容
社科院研究所金融发展室主任,房产特聘讲师 ,房地产策划师联谊会会员。
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