新国五条专题

政策出台背景——价格和需求

价格：百城住宅价格环比连续8个月上涨，1月突破1%根据中国房地产指数系统对 100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价连续 8个月环比上涨，1月达到 9812元/平方米，涨幅明显扩大至1%，同比在上月止跌后继续上涨，涨幅为1.20%。十大城市二手房价格走势领先新房，涨幅更大，如 2013年1月北京二手房价格已连续 12个月环比上涨，当月同比涨幅达18.8%。

需求：主要城市新房延续年底热销，代表房企销售同比增长超1倍。今年1月，35个代表城市周均成交517万平方米，比 2012年全年水平高出16%，同比增幅超过2倍，处于近年较高水平（受季节性因素影响环比下降14%）。2月前3周，代表城市周均成交量受春节影响显著回落至 282万平方米，但同比（含春节假期）仍大幅增长1.3倍，市场热度不减。

专家连线

张辉：调控依然是今年主基调

坚持限购和差别化调控政策，扩大房产税试点放在紧随目标之后，说明其地位之重，说明调控依然是今年楼市的主基调，以控治市，同时也表明今年的房价上涨压力比较大。这一条的出台，宣告了房产税取代限购的破产，指明了未来房产税叠加限购的基本调控思路。

张辉：调控依然是今年主基调

国务院常务会议重申房地产调控将延续，并提出将继续抑制投资投机性购房，扩大个人住房房产税改革试点范围，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。对此吴其伦认为，上述政策侧重点还是强化原有政策的执行，关键看细则及执行力度。

聂梅生：房产税成调控长效机制

中央对房地产的态度是要加强地方调控，同时加大保障房的力度。未来房地产改革的重点或在房产税方面，早在2011年1月，重庆、上海就对部分个人住房征收房产税改革试点，但是在两地的试点进行中，房价未能应声而落，而且房产税征收太少仅是杯水车薪。所以上海和重庆的示范作用不大。

杨少锋：楼市新政意在维护现有调控成果

相比之前，本次出台的楼市调控基本是对在实行政策的重申，相比之前的“国五条”，缺乏能够落实到执行层面的细则，所以称不上是“新国五条”。此次出台的楼市调控意在维护现有的调控成果。

杨红旭：“国五条”有三大亮点

“国五条”政策力度不大也不小，其中有三大亮点：1、要求各地制定房价控制目标（这个要求在2012年停过）；2、限购小范围升级；3、房产税铁定扩容。他预计，国务院办公厅或者部委还将下发措施更加细化的通知，如“严格实施差别化住房信贷政策”就很有想像空间。

宋丁:楼市加速升温 "新国五条"意外推出

在这时候推出房地产的新政策是有点让人意外的，按照惯例来说在两会之前是不会再有政策性的东西颁布的。主要有两个方面。一方面是对于目前房地产市场加速升温，愈演愈烈。另一方面，对于这一届的政府来说，这应该是最后一次对楼市政策的表达。

四轮楼市调控对比

四轮楼市调控关键点对比	2013.2.20 新国五条	2011.1.26 新国八条	2010.9.29 调控措施	2010.4.17 国十条
首套房首付比例	---	---	不分住房大小，一律要求首套贷款首付要30%及以上。	要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。
第二套及以上住房贷款	---	对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。	不分地区，要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。	在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
非本地居民购房	全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。 2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。	拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。	对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。	非本地居民住房贷款未做明确限制。
限购	严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。	各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。	对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。	只有后来北京版调控细则中采取限购措施，要求同一家庭在北京只能购买一套住房。
问责	各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。	对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。	明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。	停留于空泛问责。
房产税	严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。	---	---	---

楼市后市猜想

有关楼市调控的细化政策可能近期出台。维持楼市调控的连续性和稳定性，是此轮政策的重要思路。因此，未来出台的细化政策，将对原有的不少条款予以强化，包括房价控制目标的制定，预售制度的实施，土地供应和开发过程的管控等。在此基础上，政策加码的空间仍然存在。此次国务院提出的五项措施，虽然力度稍显温和，但在房屋限购、房产税试点、保障房建设、差别化信贷政策等方面，都暗含加码空间。
房产税试点城市将可能在今年有所“扩军”。“热点城市，有准备的中西部城市”或成下一批试点的城市组合。限购城市也可能有所扩大。2013年调控形势比较严峻，倘若房价上涨的局面继续恶化，不排除更严厉的控制需求、刺激供应的政策出台。而当前房价加速上涨，也可能加速新政的出台过程。