内地房企赴港IPO为何高折价

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    2013年3月25日傍晚,广东省人民政府办公厅发布了“广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知”。通知指出,应切实落实政府稳定房价的责任、坚决抑制投资投机购房需求、增加中小套型普通商品住房供应、加快保障性安居工程建设、加强房地产市场监管。

第29期
房价底线

广州“新五条”调控总基调“保大于压”

 

    “粤版新五条”细则作为全国首个落地的地方版细则,调控总基调是“保大于压”,房产税全面扩容难、重新强调了价格控制目标、个税20%、限购升级的政策局限于小部分城市,并且把细则执行的制定权下放地方城市,说明重要的政策执行存悬念。显然“粤版新五条”细则并无调控降房价诚意、无调控政策新意。一是“粤版新五条”细则,完全低于市场调控严厉程度,纯粹是“应付”新国五条与新国五条细则的意思。二是“粤版新五条”细则,具有明显避重就轻,特别是20%个税与房产税及一、二套房贷的关键性政策被“雪藏”。三是内容空洞,缺乏地方实际可操作性。重要的政策制定权与落实权具有“踢足球”嫌疑。20%个税征收标准与一、二套房贷政策规定存在与新国五条细则“不对口”,预留给地方下面自由操作空间。四是价格控制目标具有“上涨目标”的感觉,无具体的参考标准。五是限购城市被局限化(广州深圳珠海佛山)。六是个税20%执行的城市实际上专指广州与深圳,按照新国五条细则规定,但究竟具体怎么执行,不明确。因此,“粤版新五条”细则具有明显的差别化区别对待,尤其是个税20%与一、二套房贷的政策不会“一刀切”,避免伤到合理的购房需求。

粤版国五条缘何“避重就轻与模棱两可”

 

   “粤版新五条”细则被指“避重就轻与模棱两可”是无可厚非。因为执行政策的人从来没有出对自己不利的政策。一是新国五条细则注重具体的城市调控政策,而省一级的细则很难具体细化,因此出台的细则不会超出新国五条细则的范围。二是部委细则未出台,政策调整的方向与内容不确定,无更具体的参考文件。下面具体的城市细则才是重点。三是作为全国首个地方版落地细则,调控压力巨大。一旦过严必导致楼市震荡,地方经济发展受阻。特别是今年地方政府面临着巨大的经济增长、土地财政、房地产税收、地方政府债务到期、土地供应计划完成的压力。“粤版新五条”细则最大的意义在于表明广东省级政府积极配合中央国务院房地产调控的态度、坚决调控房价的决心、坚持调控不放松不动摇的表态,具体细则仍需看下一级政府具体制定的执行措施。

细则出台后房价会不会跌暴,房企如何应对?

   “粤新五条”细则对广州、深圳、珠海、佛山楼市是非常利空政策,4月份楼市进入震荡下行将持续到今年三季度。首先是“粤新五条”细则最厉害的政策主要是个税20%与限购政策加码,即使是房产税未扩容,广东楼市部分城市地方政府将面临前所未有的巨大调控压力。其次是广州、深圳、佛山、珠海四地城市楼市4月开始陷入低迷期,预计到持续到三季度。三是楼市火热上升趋势迅速降温、一二手商品房楼市跌入冰点。四是四地市城市楼市成交量4月开始跌入低谷、持续到今年三季度。五是四地市城市楼市房价上涨态势止涨转跌、涨幅回落、上涨楼盘的数量下降、下降楼盘的数量增加。六是购房者因调控政策加码,进入深度持币观望期,持续时间不确定。七是不排除部分房企因资金紧张,出现大幅度降价行动与高折扣的价格优惠措施。
  “粤新五条”细则不会导致广州、深圳、珠海、佛山房价暴跌,今年房价稳中有升,一季度房价反弹、二季度房价回落震荡、三季度房价筑底、四季度房价企稳回升。首先是调控的目的稳定房价,不是打击房价,不存在暴跌的可能性。其次是市场上依然存在大量的刚性需求与改善的合理需求,况且二手房限购估计会导致市场供应紧张,房价上涨的压力大。三是政策并未从市场供求关系的问题上解决房价上涨,只是短期的遏制需求作为调控手段,未实际增加市场供应。四是政策本身的操作性存在自由调整空间,不排除地方政府微调。
  房企应该谨慎涨价与调价,不可盲目哄抬房价,防止更严厉的调控政策出台。一方面是等待地方政府进一步的执行细则出台。另外一方面是针对刚性与改善需求尽量卖房子。

 
本期作者
易宪容
谢逸枫

知名地产专家、亚太城市房地产业协会会长。

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