内地房企赴港IPO为何高折价

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    未来几年,内地不妨进一步优化调控机制,一方面逐步取消限购、限贷、限价等措施,另一方面精减税种、优化税收结构,主要是增加持有成本,将征税重点侧重于多套房、高档房。

第34期
房价底线

楼市处于风口浪尖

 

    春节过后,中国内地楼市一直是关注的焦点。一方面,新一轮调控拉开序幕,国五条及其细则,让购房者出现一波过户潮;另一方面,房价加速上涨,让一线城市楼市处于风口浪尖。

    最近地方版楼市调控政策密集出台,据不完全统计,自3月底以来,在短短几天内已经有20多个城市公布了新"国五条"实施细则,细心的人们发现,在这些地方版楼市调控细则中,大多都是微博体,"一句话调控",落实新"国五条"留一手现象比较普遍。

    征收20%个税政策是本轮调控最有力的调控手段,多地新"国五条"细则回避20%个税。该项政策的影响只是局部的或者小范围的,而对整个楼市的影响可能并不明显。预计北上广深等一线城市受这方面政策影响市场波动相对较大。而对于二三线城市、三四线城市来说,新"国五条"的影响不是很大。

    


行政管制与经济手段的较量 

 

    值得关注的是,香港特区同样不安宁,房价涨幅度更大,莱坊发表的《全球楼价指数》中,2012年香港房价涨幅全球第一,高达23.6%,远高于全球平均涨幅4.3%,其调控新政同样引人侧目。

     内地的调控措施主要是"四招":限购、限价、限贷(房贷从紧,部分城市二套房贷首付和利率提高)、提高税负(二手房交易的个人所得税按差额的20%征收,推进房产税试点)。

    香港新政2月23日开始生效,以税收为主,信贷为辅。200万港元或者以下的物业,由之前只需缴100港元的莹税增加至交易额的1.5%,其他交易的税率全面增加,最高税率由交易额的4.25%调整至8.5%。另要求香港银行在对物业贷款申请人还款能力进行测试时,将利率基准水平从2%增加至3%;此外,对可贷款比例进行了全面的下调。

    比较内地与香港,二者房地产调控的主要目标一致:稳定房价。但手段与措施却存在明显差异,香港以经济手段为主,税收和信贷是两种典型的经济手段、市场手段。而内地则以行政干预为主,限购、限贷、限价即为典型,只是兼顾了经济手段。

   

经济手段势在必行

    即便放在全世界范围,香港楼市都是个"异数",二战以后,60多年时间内,共计爆发了七次楼市狂潮,频率之高,周期特征之鲜明,世界少见。而今年2月实施调控新政后,近一个月香港楼市明显降温,二手房交易尤其冷清;新房市场也出现降价现象,比如李嘉诚的长实集团旗下香港荔枝角新盘,已推出减价等优惠政策吸引买家。

    以内地的楼市调控从2003年开始,政策越来越多,措施越来越严,但总体上房价仍呈快速上涨态势。

    不论如何,大陆市场经济改革仍在向前推进,在补上保障房的"功课"后,商品房市彻须继续发展,大陆房地产调控的手段必须由以行政管制为主,转向以经济手段为主,更多地尊重市锄制。

    从这点考虑,国五条细则中,从严征收20%差额个人所得税和推进房产税试点的措施,虽然细节方面还须完善,比如差异化优待刚需。未来几年,内地不妨进一步优化调控机制,一方面逐步取消限购、限贷、限价等措施,另一方面精减税种、优化税收结构,主要是增加持有成本,将征税重点侧重于多套房、高档房。

    

 

 
本期作者
刘晓光
杨红旭

上海易居房地产研究院

综合研究部部长

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