内地房企赴港IPO为何高折价

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    “国五条”在各地的实施细则尚未出台,早已引起一片恐慌。事实上,“国五条”的落地,不仅对房屋买卖双方,而且对地方政府,特别是具体办事部门都带来很多实际操作中的麻烦,有些问题很难解决。可以说,某种程度不亚于蜀道难。

第26期
房价底线

20%所得税控制投机性购房作用不大

 

   征收二手房转让所得税,原本是针对炒房者的投机性购房行为的,但事实上,根据官方公布的数字,石家庄房地产市场同比涨幅10%左右,所以,对于炒房者而言,他们的获利幅度也在10%左右亦即他们的“所得”,此部分的20%,只能伤及其皮毛,触动不了根本利益,更何况,他们会把此部分费用转嫁到购房者身上,使自己获得最大利益,以一套80万元房屋转让为例计算,获利10%,可赚8万元,此部分上交20%,只有1.6万元,即便出让者心甘情愿承担,仍有6.4万元利益可图,更何况,他们会以自己纳税而把房价提高手段来转嫁纳税负担。所以,此举貌似得力,实为虚招,不会起到多大作用。出此主意者是对市场运作和行情的无知。


房改房原始价格难以认定

 

    从1998年国家明令停止福利分房后,房改售房已经过了15个年头。从90年代初期开始的房改售房,使百姓获益不少。按当时的政策规定,扣除工龄优惠,房屋折旧优惠,一次性付款优惠,朝向、层次折扣等各种费用,工龄在30年左右的干部职工用不到2万元就可购得一套二居室60平米左右的房屋,年轻点的职工,最多用五、六万元即可购得。
    这些房屋,是二手房的主要房源,石家庄市有近40万套。当时大部分处于市区边缘地带,但随着十几年城市建设的发展,大部分变成了城市中心地带或称为城市副中心,周边的商业配套、教育配套、医疗配套相对完善,因而升值幅度很大,若以当初购买价格计算,一般升值幅度在40—50万元之间,个别地段甚至更多。如果把此部分自然升值作为转让所得,老百姓是不买账的,不但要骂娘,还要骂祖宗,这是各级领导必须认真解决的问题。
    其一,要充分考虑物价水平15年之间的变化,当时的货币支出最少相当于现在的10倍以上,因而确定其房屋原值,不能低于实际支付的10倍。
    其二,15年间,周边情况变了,交通畅通了,原来没有公交的,现在有好几路公交车,增加了超市,有线电视覆盖了,新建幼儿园了,原来是缺水干旱地段,现在成了民心河畔了......这一切变化,使房屋自然升值,而非人为炒作所致,应视为业主的存储所得,当初购房,是为了满足生活基本需求,把货币变为房屋是生活之必需,而非投资,更不是投机,如果把此部分升值视为转让所得,一旦上市,交20%所得税,天理不容。
    其三,15年间,业主为了改善居住条件,投入不少财力进行装修、换瓷砖、换家具、换厨具、暖气片,使房屋质量明显提高,此部分投入,应视为增值的成本。但此部分投入由谁来制定统一衡量标准,又以什么为凭证?而且当年的原材料价格和工程费用又不能用今天的市场价格去衡量,这也是必须认真思考的问题。

 

房地产市场刚性需求望而怯步,改善性需求难实现

    从目前二手房交易规则中可以看出,所有二手房交易明显的两个特点,一是均以套为单位出售,而不以面积计价,这一点值得开发商效仿。二是所有费用均由受让承担,出让方是“干落净得”,即便文件规定由出让方承担,也难不住他们,他们会把税费折边成房价,让受让方变相承担。购买二手房的人,大部分是刚性需求的人,经济实力本来不强,面对这突如其来的变故,他们只能望而怯步或是忍痛支付,受打击最重的仍然是购房者。
    出售二手房的人,大部分是有改善性需求的人,限购政策不分青红皂白地单纯以套为依据,使一大部分拥有两套总共不过百十平米甚至是七、八十平米房产的居民被限购的阴影笼罩,他们要改善居住条件,必须卖掉一套,才不至于被限购,才能凑够买新房的首付,这样一来,20%所得税谁交  争执不休,使出售计划泡汤。永远被限购,永远凑不齐首付,改善条件,对他们永远是个梦。
    问题在哪里?不做市场调查,不了解民情,靠一些书呆子闭门造车,官僚主义作风造成病看准了开错药的悲剧。调控的戏要唱好,不但要有好开场,还应有好的收场。不负责任的调控,是对人民的不负责任。

 
本期作者
易宪容
李水源

石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长

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