内地房企赴港IPO为何高折价

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    地价对房价具有明显推动作用,而土地在公开出让之前,无疑属于比较稀缺的资源,更适合政府来指导定价。

第35期
房价底线

政府指导房价早有先例

 

    政府指导商品房定价在我国早有先例,比如,南京(楼盘)在2007年就曾对商品住宅实施过以“政府指导价”为核心的价格监管制度。而且,这一次政府指导房价也有政策依据,例如,“国五条”就规定:对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导,或没有实行预售资金监管的商品房项目,可暂不核发预售许可证书。北京等地的地方细则中也有类似规定。

    通过这种价格管制方式可以起到暂时稳定房价的目的,而且,还可以控制开发商利润,因为高价房多是“暴利房”,另外,有利于调整住房供应结构,通过指导、干预房价可促使开发商多开发中低价位的普通商品房。

政府指导房价效果如何 

 

    政府指导房价的效果究竟如何?不可否认,政府指导房价由于限制了价格,暂时会有一定效果,但有效期多久,最终效果如何,则有待观察。从历史经验来看,政府指导房价会带来两种结果:一种结果是开发商牺牲部分利润在政府指导价范围内销售;另一种结果是,开发商在限价期间不销售,而是延后销售,那么,房价暂时稳定之后,很可能会迎来大反弹。

    有没有比政府指导房价更好的干预手段?显然,有多种手段可供选择,比如,可以干预地方政府“利润”。最近,有媒体根据官方数据粗略估计,政府和银行2012年从房地产获得收入4.7917万亿,占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。如果把“75%”减掉一半,房价必然下降。

   

指导房价不如指导地价

    与其指导房价不如指导地价。众所周知,地价对房价具有明显推动作用。例如,一块高价地块的出让,就会直接影响到周边房价高地价不但影响当前房价,也会影响以后房价走向。而且,由于地方政府可以从高价地块出让中获得巨大利益,那么,地方政府与开发商就容易形成利益共同体,中央调控房价就会遇到阻力。

    商品房不同于限价房、经济适用房,既然是一种商品,最好的办法是通过市场手段、经济手段来调控。而土地在公开出让之前,无疑属于比较稀缺的资源,更适合政府来指导定价,比如,对即将出让的土地设置一条红线,只能按红线范围内的价格出让,如果土地出让价格超越红线则不批准或无效。如此一来,地价对房价就没有推动作用了。而且,由于土地是地方政府“独家”经营,政府定价和政府指导价更适合规范垄断产品的价格,如石油、电力等垄断产品就是政府定价,因此对土地价格进行政府指导更有必要。

 
本期作者
刘晓光
冯海宁

北京媒体人

房产评论员

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