内地房企赴港IPO为何高折价

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    近几年来,由于中国商业地产的蓬勃发展,一系列的问题也随之出现。一线城市的商业地产已经逐渐饱和,尽管二三线正处于发展中,但是未来商业地产又将走向何方呢?

第42期

商业地产现状  

 

    过去十年,中国房地产市场在城市化的推动下,主要以快速开发为主导,但随北京、上海等一线城市新供应土地越来越少,商业配套几近饱和,一线城市已进入以存量房交易为主“存量时代”。

    由于一线城市商业地产供应量日益增加,而随着二、三线城市消费水平的提高,这些城市将成为商业地产的“蓝海”。根据国际经验,一个城市人均GDP超过3000美元的话,是消费升级的阶段,也是商业地产的起步阶段,而当前的众多二三线城市都已经处于这一阶段。 

    不过就目前来看,一线和二三线商业地产业态差别也有着很大区别。一线和二三线商业地产业态基本业态相近的有服饰、餐饮、娱乐、休闲,但一线城市餐饮、娱乐从三成到五成有越做越大趋势,二三线六成甚至七成还以百货为主,单体店一线两三百平很正常,二三线留空间也难招商,多数二三线城市商业集中度高仍属单核心,而一线城市已发展到多核多个不同商业中心。 

决定商业地产发展的因素 

 

    前三十年的城镇化是大城市的城镇化,贫富差距,城乡二元结构,每年漂流在外的1.8亿农民工都是新型城镇化必须要破题的,我认为新型城镇化如果做的好的确是中国经济未来10年甚至更长时间的抓手,摊大饼式的城市发展已经进入尾声,城市的纵向发展是趋势,研究结果表明过去每70年城市将升高50米。新型城镇化会使商业形式多元化。

    政治变革也将会影响到商业格局,受目前如火如荼的反对三公支出风暴,茅台、五粮液高端白酒降价近三百,销量仍然下降过半,西湖龙井也由过去万元新茶降至千元,凸显过往这些领域政府消费的重要性,如果这项政策坚持下去,将会严重影响餐饮、娱乐等业态。

    网商电子商务的发展将深度影响传统商业的格局,空间、功能分区、业态组合等,环境营造消费体验将成为重中之重,天猫淘宝去年的销售额已经达到1.1万亿,而且线上下线网商和实体商业的区隔和边界正在逐渐模糊,品牌商家不在单独依靠互联网企业推广,各自的电子商务也开展的异常迅猛,这样不但改变人们的消费习惯,也将深刻的影响传统商业格局。

    环保是必须注意的趋势之一,多年前和环境专家讨论环保,那时世界污染最严重城市中国八个,现在减少为7个,但中国500城市空气仅5%不到符合联合国标准,目前普遍爆发的雾霾天得十数年的努力才可能治愈,记住是努力哦,如果十多年前我们就努力,也许雾霾现在就不是问题,如果回到过去,我们愿意以百分之几的经济来换无毒的空气呢?环境问题会改变人们的生活方式进而影响商业结构。

商业地产的未来趋势  

    商业地产发展未来趋势我觉得要关注几个变化,除了以上我们提到的,摊大饼式的城市发展已经进入尾声,城市的纵向发展是趋势、政治变革的影响、网商电子商务的发展、环保问题,大数据研究也是决定商业地产未来发展趋势的一个重中之重。

    大数据(big data),或称巨量资料,指的是所涉及的资料量规模巨大到无法透过目前主流软件工具,在合理时间内达到撷取、管理、处理、并整理成为帮助企业经营决策更积极目的的资讯。

    美国互联网数据中心指出,互联网上的数据每年将增长50%,每两年便将翻一番,而目前世界上90%以上的数据是最近几年才产生的。大数据技术的战略意义不在于掌握庞大的数据信息,而在于对这些含有意义的数据进行专业化处理。换言之,如果把大数据比作一种产业,那么这种产业实现盈利的关键,在于提高对数据的“加工能力”,通过“加工”实现数据的“增值”。

 
本期作者
李骁
李骁

全国房地产商会理事

交大房地产金融总裁俱乐部副会长

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专栏作者
郎咸平
郎咸平
现任香港中文大学讲座教授。公司治理和金融专家。
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深圳万科企业股份有限公司董事长

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地产商,北京市政协委员,华远房地产上市公司董事长

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