内地房企赴港IPO为何高折价

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    众所周知,郎咸平先生观点独到,语言犀利,喜欢用数据说话,喜爱从普通老百姓与中小企业主的眼中解析经济的变化和政策对于大家的影响。提起房地产,郎教授抛出观点:"中国的房地产比美国的房地产保值。"

第47期

四合院的故事 

 

    郎咸平说,“中国和美国的情况正好相反。在美国,股票的保值性要强于房产,美国的股票年增值率能达到7%-10%,美国股票长期一定看涨。”

    而在中国,情况却正好相反。“中国房地产的保值性要强于股市。”在为现场投资者支招时,郎咸平还讲了一个“四合院的故事”。

    郎咸平说:“民国初年,1两黄金可以买2亩良田,而5两黄金就可以买北京一个四合院。但是100年后的今天,同样的一公斤黄金等于30万元人民币,却只能买到北京四合院的半个厕所。黄金适合短期炒作,长期投资的话,房地产的增值空间要比黄金好。”认为当前国内形势下最具有投资价值莫过于楼市,尤其是高端住宅,引起了不少投资者的共鸣。

房地产市场渐有回暖态势  

 

    市场不会长期暗淡,投资也不会持久低迷。在稳增长和控房价的矛盾中纠结的不只是购房者和开发商,政府也着急。

    近来,中国市场新建商品住宅价格环比上涨的城市达50个,而二手住宅价格环比上涨的城市达38个。不过,环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.7%;同比价格下降的城市达58个,少数价格同比上涨的城市涨幅也低于1%。通过近期的房地产市场数据,我们发现,在调控不变的大背景下,市场渐有回暖态势。尤其是二、三线城市,对这种趋势的反应比较明显。不过,房价上涨幅度减弱,力度大不如前。

    与统计数据相呼应的是,政府重审了“抑制投机投资需求”和“抑价保量”的政策基调与调控预期。中央对于防止房价反弹的明确要求,也表明了中央对市场调控的坚决与谨慎。那么,在这样的阶段下,市池暖的苗头到底会带来什么样的预期呢?调控的作用将如何呢?国务院对16个省(市)“各项政策措施得到了较好落实,调控成效不断显现,投机投资性需求得到有效抑制”的基本结论,还是可以让人比较放心。

    市场不会长期暗淡,投资也不会持久低迷。在稳增长和控房价的矛盾中纠结的不只是购房者和开发商,政府也着急。房地产市场的下一步走势将是什么样呢?根据目前的情况分析,可以分为短期、中期、长期三个阶段:短期,市场已经初步探明价量的短期底部;中期,市场将在“政策顶”和“市场底”的夹缝中曲折回暖;长期,成交量增长可期但价格走势难料。

 短期价量底部探明  

    2012年一季度开发投资仍惯性处于高位,全国商品住宅销售面积同比下降了15.5%至13387万平方米,销售额同比下降17.5%至7099亿元,销售均价同比下降2.4%至5303元。根据政策和市场来分析,2012年一季度的成交价量基本可以定为中短期底部。

    政策方面看,在调控最严厉的试验期和成交惨淡期,各地政府实践中擦边球不断甚至“放水”频繁,目的就是试探政府的底线。结果是多数试探未遭及时纠偏,在降准背景下中央政府还进一步明确了鼓励首置需求的态度。

    需求方面看,这一阶段的投资、投机寥寥,消费性需求明显处于观望状态,而成交面积段主要集中在首置和首改户型,主要城市90平方米以下户型成交占比超过50%,刚需特征尤为明显。这种几乎不含任何“水分”的数据极具说服力。

    供应方面看,企业资金压力、库存压力大,销售采购不景气,行业领头羊的利润不佳,发展姿态不好……开发商全面悲观为了生存而“以价换量”,降价意愿空前。

    除了以上三点,中国经济也在这一时期面临一系列复杂问题。在综合的数据和论据下,我们可以推断目前市躇本见底。

 
本期作者
李宁
郎咸平

现任香港中文大学讲座教授。公司治理和金融专家。

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