内地房企赴港IPO为何高折价

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    无论你是买房者还是卖房者,房价的高低都是你所关心的。而且近些年尽管国家的调控不断出台,但是房价在这些政府调控之中房价的上涨势头却依旧不减。

第49期

房价难称“全面失控”

 

    无论你是买房者还是卖房者,房价的高低都是你所关心的。而且近些年尽管国家的调控不断出台,但是房价在这些政府调控之中房价的上涨势头却依旧不减。

    近日,中国社科院财经战略研究院公布的报告指出,住房供求已经失衡,房价面临全面失控;房地产市场再次出现全面反弹,表明住宅市场重调控、轻改革的思路需要做出全面调整,如果不及时推进改革,那么市场还将出现大起大落。

    从去年12月到今年2月,笔者常说一句话“调控若不升级,一线房价将失控”。这一判断基于,2012年下半年以来,一线城市成交量增幅大于其他城市,住宅存货去化速度快于其他城市,房价涨幅大于其他城市。而多数二线和几乎全部的三四线城市,由于市场保持供大于求的形态,房价只是温和上涨。值得担心的只有京沪穗深,以及厦门、南京等几个二线城市。实在谈不上什么“全面失控”。

房价上涨 被夸大的事实

 

    近几年,社科院一年多次发布房地产类报告,关于房价走势的预测,也常被调侃为“反向指标”。如今“房价面临全面失控”一说,同样站不用脚,被夸大化了。

    2月下旬至3月,国五条及细则的出台,意味着调控升级,虽然地方细则并不给力,但市场必将出现一定程度的降温。基于此,笔者认为,当前连一线城市房价失控的警报,也可以解除了。证据是:4月份全国主要城市的住宅成交量已有所下跌,不仅低于3月份,还低于去年下半年以来的月度平均水平,其中一线城市更为明显。

    从价格来看,北京一直是这轮楼市回暖的领头羊,但近段时间也出现了房价涨幅回落的现象。在70个大中城市中,2月份北京的新建商品住宅价格环比涨幅为3.1%,全国最高,但3月就回落到了2.7%。房价虽然仍然在上涨,但上涨的势头已受到抑制。随着成交量的调整,预计未来半年房价环比涨幅还将持续回落;至于同比涨幅,由于跨度是一年,其变化滞后于环比涨幅,所以房价同比涨幅可能滞后到明年见顶。

 越调越涨 有失偏颇  

    首先,调控很必要。从经济学原理上讲,市场存在失灵现象,失灵时政府就得出手,用“有形之手”调校“无形之手”。同时,经济增长具有周期性,客观上需要政府运用经济政策防范经济大起大落。比如经济高涨、通胀严重时,就得加息降温;经济低迷时,就得降息刺激。作为经济重要部门的房地产业,其市场波动的幅度一般大于宏观经济,甚至成为经济起伏的重要诱因,所以更需要进行调控。调控并非全是打压,有时会是为了救市,比如2008年四季度。

    其次,调控很复杂。宏观调控本身很难掌握火候,市场冷时,加柴,可一不小心火势就会失控;市场热时,浇水,弄不好又会熄火。

    不过,不能不承认,我国的房地产调控确实存在很多问题,比如,主要是抑制需求,而增加有效供应不足;再如,更多使用了行政手段,而对经济手段重视不够。所以,应进一步完善住房制度,尽快形成保障房和商品房的供应双轨制,建立调控市场的长效机制。

    但必须承认一点,周期性的市场调控,不可能完全取消和废弃。不必说欧美,即便是大陆周边,近几年新加坡、台湾地区、香港地区,为了抑制房价过快上涨,不也是频频调控么,他们可都不是傻瓜。

 
本期作者
李宁
杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,地产专栏作家。

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