内地房企赴港IPO为何高折价

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    18日,国家统计局公布4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有2个,持平的城市有1个,上涨的城市有67个。

第51期

房地产税收肥了谁?

 

    18日,国家统计局公布4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有2个,持平的城市有1个,上涨的城市有67个。在国五条出台的时候,有关部门信誓旦旦的要整治房价,但是国五条地方性细则已经开始施行的当下,房价为何依旧难阻上涨趋势。

    房地产是地方政府最强劲的收入来源,而且是一菜四吃:卖地、开发商的税收、卖房人和购房者的税收。值得关注的是,房企缴税增长曲线与房企净利润增长曲线保持正相关,但净利润总额一直低于缴税额,房企每赚1元钱,政府就要同时收取1.02元的税收。

    房地产行业税多费多早已不是什么秘密。据不完全统计,我国一个房地产开发项目经历立项、建设、配套、销售等诸多环节,涉及缴纳的税费多达60余项。而政府拿走的楼市税费据说占到房价60%甚至更高。但没有想到的是,人人都说开发商拿走了暴利,结果是地方政府收取的税收比开发商赚的利润还要多。

楼市调控 地方政府是关键

 

    一轮又一轮的楼市调控为何摁不住房价上涨的气焰,根源之一就在于,本该是“裁判员”的地方政府,由于利益的驱使变成了“运动员”下场踢球。如此一来,即使出台再多的楼市“国X条”,在地方上也会难以落地,因为楼市调控缺少真正的“裁判员”——政策执行者。

    目前,针对开发商征收的税费有营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、莹税、契税等。此外,在新房交易中个人还要缴纳莹税、契税、登记费等;在二手房交易中,个人要缴纳营业税、契税、个人所得税等。也就是说,地方政府不但从开发商那里收溶多税费,而且还从房屋买卖人身上收取不少税费。

    媒体称地方政府对房地产 “一菜四吃”,这个比喻很形象,除了“吃”开发商的税收、卖房人和购房者的税收外,还有一个很重要的“吃法”不能忽视,即通过卖地获得巨额收入。在一些地方,土地出让收入占到地方财政收入一半。可以说,这四种“吃法”让地方政府成为楼市的最大赢家,开发商只能屈居第二。

    由此可见,楼市宏观调控要想达到应有的目的,不仅要调控开发商和购房人,更要调控地方政府。但在以往的"国X条"中,尽管要求地方政府公布房价控制目标,失职者要约谈和问责,但这些调控地方政府的措施似乎没有落到实处,比如,房价屡调屡高,却不见地方官员被问责。

楼市调控 地方政府应做好定位

    在笔者看来,要想让房价稳定或回归合理水平,首先是地方政府不能与民争利;其次是地方政府必须回归“裁判员”角色;第三,地方政府必须真正承担起落实宏观调控政策的责任。当然,还需要完善法律法规、强化住房保障、抑制投资投机等,尤其是需要通过财税改革让地方政府的财权与事权相匹配。

    种种事实说明,如果楼市调控不拿地方政府“开刀”,难以成功。调控地方政府,必须把来自楼市的财政收入纳入到宏观调控的“组合拳”中,比如,根据各地实际情况为土地出让收入和房地产税费收入设置几条“红线”,越线者问责;再比如,把清理不合理税费作为一项考核指标等。换言之,要降房价必先降税费。

    虽然来自楼市的各种税费收入,可以用来充实公共财政、保障公共支出,但我们要看到,地方政府过分依赖房地产,就会忽视新的经济增长点,就会忽略新的财税收入增长点,就缺少创新的动力。当大量社会财富通过房地产流入地方政府的口袋,就会影响社会总体消费力,影响内需,实际损失或许更大。

 
本期作者
朱大鸣
冯海宁

北京媒体人

房产评论员

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