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    近日,渣打银行的"开发商景气指数"表明,2013年下半年住房市场将持续强劲,在房屋建设及销售走高的情况下,房价将继续攀升。

第73期

淡季不淡 房价暴涨

 

    近日,渣打银行的"开发商景气指数"表明,2013年下半年住房市场将持续强劲,在房屋建设及销售走高的情况下,房价将继续攀升。在调查的30家开发商中,21家开发商相信最糟糕的情形已经过去,29家受访开发商预期房价将涨,其中23家开发商认为未来6月内房价涨幅将达10%,6家开发商表示涨幅会更大。

    而在此前中原地产研究中心的数据显示,上周,全国主要54个城市合计住宅签约套数为56528套,环比前一周的53772套增加5.1%。该数据也创下了自7月第二周以来的新高。

    这些数据都反映一个事实:当前房地产市场很乐观。去年以来的市场表现确实不错,今年1-7月份,全国新建商品住宅销售面积同比增长27%,销售额增长40%,换算可知,价格同比上涨10%。如果看房价指数,70个大中城市6月商品住宅价格同比增长6.5%,而去年6月同比为负增长。另外,近几个月部分城市地王频出,开发商拼抢优质地,异常的激烈。

    另外尽管7、8月份并不是传统意义上的销售旺季,但是对于房地产市场来说,这两个月份的成交量依旧居高不下,甚至出现了房价暴涨的情况。

下半年房价震荡上行

 

    对于今年下半年的房价走势,笔者依然坚持年初时对全年的总体判断:振荡上行。今年楼市温度,明显高于去年。下半年将在一定程度上沿续上半年市况。然而,笔者最不愿看到两种市场形态:一是市场惨淡,购房者悲观得好像要崩盘的样子;二是市场爆热,开发商乐观得好像抢到地块就能赚大钱。

    2011年四季度和2012年一季度,全国楼市遭遇了一次明显降温,引发了一轮购房者观望潮。中国楼市已过黄金十年,但还有白银十年,在现阶段是不可能崩盘的,过度担心房价暴跌,只会错过最佳购房时机。今年以来,一线城市和部分二线城市楼市温度急剧升温,开发商乐观情绪越来越浓重,盲目激进的抢高价地,便是表征之一。

    这两种态度都是不可取的。房地产市场具有短周期波动的规律,有时冷,有时热。一方面,在形成大泡沫之前,市场不可能崩盘。另一方面,我国政府绝不可能纵容房价持续大涨,这与政治制度关系较大,而与市场经济关系较小。所以,过去十年和未来十年,房地产市场就在"上有箱顶、下有箱底"的空间中振荡式运行。

开发商不应过度乐观

    不过从短周期的规律看,当前开发商不应过度乐观了。因为,经历过去年以来的回暖后,很多指标渐渐步入高位,或者已经开始盘整,甚至调头下行。至于土地市场走热,很多人还不太明白:这是一个滞后性指标。

    以各位最关心的房价为例。全国商品房成交均价同比涨幅,已由今年1-2月的上涨20%,渐渐收窄至1-7月的10%。而70个大中城市的房价环比涨幅,3月份最高达到1.09%,其后开始渐趋收窄,6月已下滑至0.83%。这就意味着,虽然当前一二线城市房价温度仍高,但已现夏末端倪。至于下半年,房价仍将以上涨为主,不太可能整体转跌。但开发商考虑问题,宜更长远点,因为房产项目的开发周期较长,由购地到卖房,一般需要一年左右。

    对于下半年行情,谨慎乐观即可。过于乐观,就会存在风险。"未来6月内房价涨幅将达10%",这样的预期,放在部分项目中,是可能实现的;但从全国整体上看,无论是均价增幅还是70城市房价指数,都不可能涨这么高。中国房地产市场最糟糕时点,去年二季度就已经结束。当前,开发商更多的应考虑:本轮市场最爆热的情形,何时会结束?

 
本期作者
杨红旭
杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,地产专栏作家。

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专栏作者
叶檀
叶檀

知名财经评论家、财经专栏作家、央视财经频道特约评论员。

贾卧龙
贾卧龙

中华房商合作联合会主席兼秘书长。

 

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任志强

地产商,北京市政协委员,华远房地产上市公司董事长

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