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    来势汹汹的国五条,似乎没能挡住房价上涨的步伐,在地王频出的惊叫声中,三季度的楼市温度,仍可与天气相提并论。

第76期

下半年房价将振荡上行

 

    来势汹汹的国五条,似乎没能挡住房价上涨的步伐,在地王频出的惊叫声中,三季度的楼市温度,仍可与天气相提并论。一时间,看涨房价的声音充斥社会每个角落,日光盘的火爆阵势,让购房者心急如焚。开发商提价的冲动,频现于诸多项目营销会议上。

    不过当前市场确实强势,下半年房价仍将振荡上行。首先,理论上分析。只要是市场经济,就会存在周期性波动。往大处看,宏观经济有长、中、短周期之分,每轮周期变化中,都有繁荣期和萧条期之别;从小处看,即便是种菜卖菜,也有"大小年"之分,今年菜价贵,明年种的农户就会多,这会导致供大于求后,价格自然会跌。

    房地产市场同样有周期,同样有长、中、短周期之分。近几年,预测房价成为一个社会热门。有些学者专家常把"中国房价长期看涨"这句话挂在嘴边,猛一听,很有专业水准。但仔细一想,基本全是废话,因为这个观点几乎适合任何国家(除实行计划经济的朝鲜和巨型房价泡沫破灭后的日本等个别国家)。更关键的是,论及房价的长期走势(比如10年以上),对于造房者、购房者、卖房者等,基本没什么参考和利用价值。

    其次,从实践上观察。2004年以来,我国楼市已经历过三个短周期。全国房地产开发景气指数,是衡量开发行业体温的"温度计",能够比较好的反映房地产开发行业的周期性波动。

中国楼市历经的三个短周期

 

    按照"峰值-峰值"的划分法,2004年以来可划分为三个短周期。

    第一个周期:2004年3月-2007年11月。两个峰值差不多,都是106点多。谷值是100.6,出现在2005年12月。下行历时21个月,上行历时23个月,共计43个月。下行主因是房地产调控,上行主因是经济过热,资本市场疯狂。

    第二个周期:2007年12月-2010年3月。第二个峰值近106点。谷值是94.74,出现在2009年3月。下行历时16个月。上行历时12个月。共计28个月。下行主因是受国际金融危机影响国内经济下滑,上行主因是救经济救楼市力度大。这轮跌急涨急,波幅大、历时短。

    第三个周期:2010年4月以来。谷值是94.39,出现在2012年9月。下行历时30个月。下行主因经济下滑与房地产调控,在双重打击下,下行时间较长、调整幅度较大。上行主因是货币宽松、经济复苏。这轮周期已经完成筑底,但上行之路不可能像2009年那轮又急又快,将在磨磨唧唧中上行。预计将于2014年触顶。

明年房价将有望降温

    如果按全国70个城市的房价现比增幅,同样按照"峰值-峰值"的划分法,同样可分为三个短周期。第一个周期:2004年四季度—2008年一季度。第二个周期:2008年二季度—2010年二季度。第三个周期:2010年三季度开始。第二、第三个周期的谷值(分别是2008年底和2011年底),出现房价同比下跌。2012年四季度进入第三个周期的后半段,也即上升阶段,2013年基本处于上升通道。但本轮上升过程中,不可能像2009年那样强劲,房价同比增幅难以超过上一轮12.8%的高点,预计1013年四季度或2004年一季度见。

    综合这几个周期,可以看出中国的房价看似平稳,但是其实一直处于一个上升和下跌的状态。尽管今年以来,房价一直没有停止过上涨的速度,不过按照这个规律来看,这种上涨速度总有一天也是会停止的。因此,明年的房价很有可能会出现降温的情况。

 
本期作者
杨红旭
杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,地产专栏作家。

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专栏作者
叶檀
叶檀

知名财经评论家、财经专栏作家、央视财经频道特约评论员。

贾卧龙
贾卧龙

中华房商合作联合会主席兼秘书长。

 

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任志强

地产商,北京市政协委员,华远房地产上市公司董事长

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