本期导读:

  二十年来,他目睹地产业的风云变幻,体会了行业的责任和分量。二十年来,他传播地产业的思想精髓,挥洒着行业的激情和梦想。他创建了全国房地产经理人的共同家园,他以推动行业发展为己任,用实际行动践行一名地产人的使命。他就是全经联的创立者杨乐渝!本期网易房产《思享汇》独家专访,让我们一起感受全经联主席杨乐渝的地产人生。

全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长 杨乐渝
本期嘉宾

杨乐渝
全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长

网易房产石家庄站总编 赵传平
本期访谈

赵传平
网易房产石家庄站总编

嘉宾简介:

全经联的创立者。

1964年11月3日出生于四川乐山,高级工程师、工学硕士;

1987年~1991年,在国家建设部干部管理学院任职教师;

1992年~2008年,从事房地产一线开发工作; 

2008年~今,创建全经联,并全面负责全经联的运作。

地产江湖

一:结缘房地产
    出生于四川乐山的杨乐渝,在恢复高考后的1979年,刻苦努力参加高考,成为重庆建筑工程学院(现为重庆大学)的大学生,学习工业与民用建筑。在那个年代,这是建设部建工类的唯一一所大学。

如果说到杨乐渝的地产江湖,可以说,这是他与房地产的初次结缘。 四年的本科学习为他以后投身地产行业打下了扎实的基础。毕业后的杨乐渝,被分配到了四川绵阳政府部门工作,在基层工作的期间,他坚持不懈奋斗自学。【详细

二:进入地产界
    1992年,对杨乐渝来说是有着特殊意义的一年,这一年他加盟中国房地产开发集团,正式进入了房地产界。中房是国内第一家具有正式开发资质的企

业。在中房任职的四年多时间里,杨乐渝曾先后担任发展部和精英部经理,奋战在房地产开发的一线。他跑过项目前期,组织地产评估,做过经营规划,策划后期营销。比如在公主坟、丰台区等都有杨乐渝操盘的项目。【详细

三:成立地产神仙派
    2006年初,才华横溢的杨乐渝创建了自己的地产博客,短短的半年时间内,他的博文就受到了业内人士的普遍关注。并且以文会友,结识了同样活跃在地产行业的诸多博

友。2006年的夏天,在杨乐渝的倡导下,"神交已久"的博友们终于会合到了一起。在浮躁的市井中追求平静,在利益的漩涡中追求责任,在复杂的工作中追求智慧,在紧张的生活中追求快乐,达成共同理想、责任、情感的博友们萌生了寻找同仁共建圈子的想法。【详细

四:创办全经联
    从1992年正式进军地产行业到2008年,16载的地产生涯让杨乐渝既看到了行业发展的欣欣向荣,也明晰了行业发展的层层阻力和难点。他深深感受到,

无论是大到产业的研究方向,还是小到圈内朋友的需求期盼,都应该承担起作为资深地产人不可推卸的责任。于是,以集结房地产优秀经理人,推动行业发展为己任,创建全国房地产经理人联盟的思路应运而生,杨乐渝开始以实际行动践行一名地产人的使命。 【详细

思想分享

全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长 杨乐渝
为房地产寻找新坐标

    考察房地产,要从房地产本身的属性出发。房地产本身的属性包括行业属性、地域属性与产品属性三个方面。这三个方面,就是考察房地产的三个基本坐标 [详细]

全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长 杨乐渝

房地产市场应反思制度上的缺陷

    与资本股票一样,中国的房地产市场先天也存在着很多制度性的缺陷。比如一次性收取出让金的土地出让制度、集中配置资源的城市规划制度、行政区划的城市[详细]

全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长 杨乐渝

产品管理对开发商生存至关重要

    产品品质问题需要在开发的前端(产品定位)及开发的过程(工程管理)中就予以高度重视。对公建项目,特别是持有经营的公建项目而言,产品品质直接影响[详细]

全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长 杨乐渝
地产商应具备城市运营责任

    地产商的责任首先是一种承诺、是利益相关方之间的信用关系,履行承诺、遵守信用是最基本的责任;其次,责任又是一种公共人格品质,是与社会[详细]

全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长 杨乐渝
物业税和房产税完全不同

    物业税和房产保有税完全不是一个概念。物业税是对房地产(房产和土地的统一体)征税;而房产保有税是对住房保有环节征税,是针对多套住房税征[详细]

全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长 杨乐渝

产业地产促进行业转型

    房地产要实现可持续发展,有两个前提条件。一是顺势而为,顺应国家经济和社会发展的大趋势,顺应国家政策的导向,顺应经济结构调整、产业升级和区域[详细]

全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长 杨乐渝

房地产转型离不开资本支持

    房地产是资金密集型行业,地产和金融具有天然紧密的关系。一方面,在当前宏观调控的形势下,开发企业正面临严峻的资金压力,融资成为很多企业[详细]

全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长 杨乐渝
房地产在新型城镇化中的新使命

    新型城镇化下,房地产具有三个功能。第一是资源配置的平台功能,就是发挥它的基础平台作用。第二是服务运营。服务运营的能力是未来房地产商的核心能力[详细]

记者手记

网易房产:您觉得做人做事最重要的品质是什么?
杨乐渝 : 上善若水,知行合一。

 

网易房产:您目前思考最多的问题是什么?
杨乐渝:房地产的转型和创新。

 

网易房产:您最欣赏的一句话是什么?
杨乐渝:知人者智、自知者明;胜人者有力、自胜者强

 

网易房产:您有哪些业余爱好?
杨乐渝:书法,围棋,偶尔也会打打乒乓球。

 

网易房产:您最欣赏的人(行业内外)是谁?为什么?
杨乐渝:业内人士是万达王健林。从王健林身上可以体现出,胸怀、远见是成功人士的关键! 业外人士是马云。最欣赏马云做人做事的态度!

网易房产:对房地产发展趋势怎么看?

杨乐渝:房地产已经逐渐回归到本质,就是提供平台和服务,和城市共生共荣。房地产的春天刚刚开始!

访谈实录

杨乐渝:网易房产的各位网友大家好,我是全经联执行主席兼秘书长杨乐渝。

网易房产:杨主席,您好!我是网易房产编辑部的赵传平,欢迎您做客我们网易房产高端对话《思享汇》栏目。新型城镇化作为政策战略,一直是大家关注的焦点。我们知道,全经联也一直也很关注这个趋势,比如全经联组织的新型城镇化沙龙,以及在北大召开的"新型城镇化"高端论坛等。所以,今天的专访主题将围绕新型城镇化来展开。首先,想请杨主席给网友多角度解读一下新型城镇化。

新型城镇化的多面解读

杨乐渝:好的。过去我们一说到房地产,就想到买地、建房、卖房,在这样一个过程中,房地产不是一个事业,只是一个买卖。虽然这些年,房地产在整个经济发展中发挥了重要作用,但是随着时间的推进,越来越多的问题逐渐暴露出来,房地产业的发展也面临重要选择。因此,在新型城镇化的背景下,房地产应该承担什么样的使命,我们应该有什么样的思考和行动,我想就这些问题与网易网友进行交流和探讨。

网易房产:非常感谢杨主席。那么,究竟什么是新型城镇化关键因素呢?

杨乐渝:新型城镇化已经成为国家战略,是中国发展的必经之路。在谈到新型城镇化时,我先说第一个问题,我们最早提的是城市化,后面叫城镇化,现在叫新型城镇化。我认为之所以中央要提出新型城镇化,是新一届政府想要在新型城镇化上树立全新的理念、全新的规则,与旧的理念和规则划个界限。

第二个问题,那么旧的是什么?以前是怎么玩的呢?最早我们玩的是城市化,第一个游戏规则就是政府主导、行政性的配置资源,把城市分三六九等,按照行政级别、利用权利配置资源。第一等当然是首都北京,北京的资源配置最集中,从行政、教育到传媒、医疗等,中国所有最好的资源都配置在这个城市。第二等是直辖市,后面的是省级中心城市,之后是地级市,最后是县级市、农村。这样导致的结果就是资源高度集中在大城市、中心城市,自然导致城乡和区域发展越来越大的差距。第二个规则是政府主导、投资驱动的发展方式。原来城市化的发展模式是政府主导投资,拉动城市和产业的高速发展,以"速度"作为发展的核心;后来是城镇化,这意味着我们的资源配置关注的重心开始向中小城市倾斜,到了最后,就是加上了"新型"两个字,就是要变政府主导的资源配置模式逐步转变为新的、以市场为主导的资源配置模式,这就是新型城镇化。

网易房产:注意到您在提到新型城镇化时,强调了资源配置的问题。是否市场资源配置在新型城镇化过程中非常关键?

杨乐渝:是的,这个问题非常好。新型城镇化是相对于原来城镇化形式而言的,中国以前发展城镇化多采用"摊大饼"的方式,这样一来造成城市资源过度集中,中心城市压力过大,资源承载力下降。目前中国城镇化发展较好的是江浙一带,主要是依靠产业支撑,每个市,甚至每个村庄都有产业,不会形成资源的过度集中,也达到了共同富裕。所以说新型城镇化核心就是让市场成为配置资源的主角,让改革和创新成为驱动力,这是解决房地产问题以及中国经济社会问题的必由之路。以前依靠政府配置资源,现在要充分发挥市场的作用,由市场配置资源,会更加均衡、合理。 其次,就是制度改革,其中最重要的是土地制度的改革,然后是户籍制度,最后是金融制度的改革。没有土地的的确权和土地的流转,没有土地作为一个生产要素的存在,产业怎么导入?新型服务业怎么发展?资源怎么配置?没有土地制度的改革,农民如何获得利益?所以启动内需就是要把土地的红利让给农民,新型城镇化最大的内需我想应该是这个含义,是改革激发存量产生的价值。

网易房产:我们能否这样理解,土地制度的改革是新型城镇化的核心动力?

杨乐渝:可以这么理解。在土地制度方面,全经联有一个会员正在做非常有意义的探索,这个项目采取了农民的土地与开发商直接对接的方式进行,开发商直接付农民租金,政府退出征地环节,把利益让给了农民和企业,产业升级了、农民获益了,最后政府也能通过产业升级赚到钱,各方都共赢,这就是可持续发展。 实践证明,最有效合理的资源配置方式是市场配置、企业配置,因为企业要对其收益负责。另外,只有不断推进土地的制度、户籍制度等制度改革,不断加强配套措施,把土壤建好了,规则定好了,才能有新兴产业发展的可能。虽然现在有不少积极力量的加入,但实际上阻力还是很大,存量的板块,要真正撬动,则要把土地放开,激活民间力量。

房地产在新型城镇化中的全新定义

网易房产:7月份您在北大演讲,有幸在现场听到您提及到房地产本质。那么,房地产的本质究竟是什么呢?

杨乐渝:原来我们对房地产的理解非常简单,房地产就是买卖模式、面包面粉模式、速度模式,没有人注意到短期、分离、消耗这几个方面,很多从业人员关注的只是房价的涨跌,但这种模式是不可能长久的。房地产是全寿命周期的,但是现在我们只是做了中间很少的一段,如果拿地就是为了卖,怎么有做出好产品的动力?资源严重消耗,产品的价值低下,到处都是垃圾产品。我们经常看到千城一面,开发商很难考虑建筑本身的长期价值,他关注的是可以卖多少钱,很难考虑房子未来的增值空间,把本来是金融业和服务业的房地产变成了制造业。之所以行业出现这么多的质量问题,就是传统发展模式的问题。目前这个阶段,再这样玩是不可能的,政府不允许、消费者抵触,市场也在反抗。

所以,我们给房地产本质下了一个新定义,房地产是土地、建筑与城市、产业交融互动、共生共融的增值资产,是承载、培育和促进城市和产业发展的基础平台、服务平台和资产平台。这是房地产的真正涵义。

网易房产:我们在了解房地产本质以后,怎么理解房地产在新型城镇化中的功能和作用呢?

杨乐渝:新型城镇化下房地产具有三个新的功能和作用。第一是资源配置的平台功能。也就是说发挥它的基础平台作用。第二是服务运营。大家想一想,现代服务业的发展靠什么?我们的酒店,我们的文化创意产业,我们的旅游产业,靠谁来干?都说发展现代服务业,现代服务业靠谁来做支柱?当然是我们创新转型后的开发商,因为资源是他们配置,他们清楚各种资源的属性、特点,所以他们做服务会让资源配置更加有效。比如大连软件园的服务运营模式,他们把原来作为重资产的运营变成了轻资源的运营,从原来传统的开发商,升级到整合资源的服务运营商,实现了可持续发展,所以说服务运营的能力是未来房地产商的核心能力。   

第三个就是金融整合运作能力。因为你的运营能力强了,很多资产就会增值变成金融资产。原来开发商缺乏整合资源、服务运营和金融运营方面的能力,所以在新型城镇化面前,在新形势下,我们开发商都是小学生,要重新开始学习,放下原来做老大和龙头的心态。以前你在北京拿块地就可以挣钱,因为土地价格在不断上涨,靠土地溢价挣钱,那以后呢?以后真正的核心能力是什么?值得开发商真正思考。

新型城镇化过程中的发展和机遇

网易房产:对于河北市场来说,想请问杨主席,在新型城镇化的过程中,开发商的机遇和发展方向在哪里?

杨乐渝:首先,新型城镇化在三四线城市存在的机会和优势非常明显,比如大量的土地转让资源,城镇农村人口的涌入等,都会带来新的发展机遇。其次,对于当地开发商来讲,在新型城镇化的过程中,要自己想一想:你有整合资源的能力吗?你有服务运营的能力吗?你有金融运营的能力吗?如果有,那么我们的开发商就可以把资源整合起来。乡镇、农村有很多独特的资源,如特色农业、观光农业,有度假和养老的资源,这些资源靠谁去整合?一方面当然要靠当地农民的参与,另外一方面也需要靠开发商去整合、去开发和运营,形成一系列崭新的服务业形态和产业形态,把产业升级和人的城镇化结合起来,这就是新型城镇化给开发商创造的新的机会和方向。

总之,房地产的创新和转型,就是从买卖变成了一个事业,是与城市、产业的发展共生共融的事业。只有产业发展了、城市发展了,房地产才能不断的发展。房地产原来是火车头,现在要作平台。如果房地产调整好了,它的作用是非常巨大的。

网易房产:我们可以看到,全经联为了推进新型城镇化的发展,提出了自己的价值观,杨主席能否给我们做一些详细介绍?

杨乐渝:乐意之至,也希望业内人士和网易网友对全经联的工作有个更详细的了解。在新型城镇化的发展中,我们提出了全经联房地产的价值观,主要包括有三个方面的内容,首先是尊重资源、创造空间价值。你不是为了东西好卖而存在的,你的本质在于创造空间价值,这些空间包括什么?土地、人文、历史、自然,我们要以尊重的心态去利用这些资源、创造空间价值。   

其次是方向,我们房地产未来的发展方向是要和产业、城市共生共融。只有产业和现代服务业发展了,才会有巨大的增值空间和发展空间。我们原来的开发商没有这样的想法,但现在如果你不会做、也不学习,你的能力不提升,很快就会被淘汰。中国房地产的很多大钱都被老外赚了,正是因为他们清楚的了解到房地产的本质和方向,所以他们把大钱全赚走了,我们的开发商只赚了中间很小一部分钱。所以很多人抱怨我们开发商没有什么专业技术,这确实不冤。

第三是能力,就是整合资源、服务运营和金融运营的能力,就是要从短线的开发商变成长线的发展商。把心态、方向、能力提升上去,开发商就会获得真正意义上的转型,在新型城镇化中实现更大的作为和梦想。

网易房产:我们了解到,对于新型城镇化的发展方向和机遇,全经联给开发商也创造了很多机会和平台,是这样吗?

杨乐渝:是的。我们不断地举办专业交流活动,传播理念、推进合作。比如我们跟新华社合办了新型城镇化沙龙,为业界提供了相互交流和探讨的平台,然后把我们的研讨成果报送到中央相关部门。10月下旬我们还要举办中国房地产创新模式大会,一起来分享中国房地产最新商业模式,加强对创新模式的推广,推动行业的创新和转型。   

全经联可以说是中国房地产最大的资源库,现在我们有两千多名会员,有上百家战略合作伙伴。所以,我们把地产一线的创新企业家和优秀经理人整合起来,建立了中国房地产的创新智库。我们还建立了各个专业委员会,包括商业地产、写字楼综合体、文化旅游、养老住区、园区地产、金融投资等8个专业委员会,总结行业的创新商业模式,为处在个体迷茫时期的开发商导航引路。

同时,我们还建立了实战教学基地,这些实战教学基地不仅仅是停留在规划和设计上,而是实干出来的,并进入了运营状态,像大连软件园就是我们园区地产的实战教学基地。现在,又建立了商学院、研究院和投融资中心,从人力资源、新的商业模式以及金融资本这三个方面,为新型城镇化的发展提供一个全方位的资源服务平台!

网易房产:好,谢谢杨主席,今天的访谈到此结束。

嘉宾寄语

全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长 杨乐渝
全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长杨乐渝
专题制作:石建慈 王东 美工:白龙环 纪俊明 网易首页 | 回到顶部 
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