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  • 石家庄土拍“双竞双限+十年限售”降收益预期

    楼市限售政策再落地一座城市。6月28日,石家庄(楼盘)正定新区3宗净地公开出让,首次推出“双限双竞”规则,并明确此三宗住宅地块在购房者取得房产证10年内不能买卖。换言之,目前石家庄出台的房地产调控政策中,已包含“限购、限贷、限价、限售”等内容。当天金辉地产一举拿下其中两宗地,金科地产拿下1宗。3宗地面积共108964.8平方米,最高限价共为13.92亿元,建筑高度均在18层以下。当天参与的房企有正塬、润江、金科、金辉、北京城建(600266,股吧)等,记者留意到,此次参与竞拍的大房企寥寥无几,进入房地产销售排行榜前十的房企只有保利。土拍“双竞双限”6月27日,就在此次正定新区土拍前一天,原定出让的6宗地中有三宗地因故终止拍卖。剩下三宗地土拍规则由原来的“限地价、竞配建人才安置房”方式修改为“限房价竞地价,限地价竞房价”的“双限双竞”出让方式。即在同时限定土地最高出让价格和房屋最高销售平均价格的前提下,先竞土地价格,未超过土地最高限制价格(含土地最高限价)按报价最高者得的原则确定竞得人;超过土地最高限价的,以接受土地最高限价为基础,以房屋最高销售平均价格为基准,向下竞房屋销售平均价格,按出价最低者得的原则确定竞得人。当房屋销售平均价格低于房屋销售平均价格下限时,则停止竞拍,该宗地流拍。三宗地最高限价分别为4.73亿元、3.01亿元、6.18亿元,房屋销售平均价格上限为1.39万元/平方米,下限密封保存,由主持人现场开启。同时,本次竞得土地的竞买人,在房屋销售时须告知该宗地房屋的购买者,在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。值得一提的是,“双限双竞”+10年禁卖的土拍新规并非石家庄独家定制。上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)等城市早有尝试;今年5月保定(楼盘)挂牌的2017-30号地块就采用“双限双竞”模式拍卖,并要求竞得人在建设完工后,不得自持开发的房产,必须全部销售。“双限双竞”政策最早是由2006年5月《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)文件确定的。源自于该政策第六条的规定,即:“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”;“土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。”封锁投资投机业内人士赵猛认为,“双限双竞+10年限售”,只是针对热点板块正定新区新供地块的特殊规则,并不具有普遍性,主要是为了稳定市场预期,表明抑制投机的态度,下一步市场观望情绪会加重。石家庄当地房企人士也指出,土拍新政足以把投资客拒之门外。从石家庄的供地层面来看,新四区今年土地市场活跃度较高。除了补证项目外,新地块放量的区域非正定新区莫属。在大房企扎堆进驻、本地房企手中缺粮的背景下,正定新区成为各家房企角力的热点区域。对于本次土拍地块,“这属于安全边界很高的地块了,还是有利润空间。”上述房企人士补充解释道,这些地块目前规划中所有配套都齐备;最关键的是,石家庄属于京津冀一体化热点城市。“一方面是房企土地储备之必需;一方面房企也要降低收益预期。”赵猛指出,这3宗地的上市销售,是检验新区投资还是自住属性多一些的标准。从10年以上的交易周期来看,投资客将彻底离场。“限售的目的就是抑制投资投机需求,防止加杠杆炒房,更重要的是锁定流动性。”石家庄国土局方面指出,此次“十年限售”地块,仅针对于正定新区此次出让的3宗地块。这和很多城市出台的住房限售政策完全不同。截至目前,全国已有超36城出台了住房限售政策,其核心内容是要求新购住房在取得不动产证满2-3年后方可上市交易,而并非在土地出让时就设置交易门槛。分析认为,就整个石家庄市其他区域而言,仍然存在出台住房限售政策的可能,但并不会延长至10年。上述业内人士指出,本轮调控实质是以冻结流动性为目的,对高房价进行锁定,避免房价大幅下跌引发系统性风险。通过以时间换空间,逐步消化资产泡沫。
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  • 石家庄机场执行航线将达到99条 迎最忙暑运!

    7月1日,暑运如期而至,当日春秋航空的一架空客A320飞机平稳降落,石家庄机场迎来春秋航空第8架驻场运力,总运力增至32架,为暑运提供了有力支持。记者了解到,今年以来石家庄机场持续加大与各基地航空公司的合作力度,驻场运力快速增长。上半年,石家庄机场先后引进驻场运力6架,同比增长23.1%。其中,春秋航空与河北航空分别投入3架运力进驻。据悉,暑运首日,春秋航空在石家庄机场新增直飞北海、南京、南昌、南宁4个航点,并将加密兰州、乌鲁木齐、扬州3条航线。记者了解到,目前石家庄机场是春秋航空除上海虹桥机场外投放运力最大的机场。未来,春秋航空将继续加大对河北民航的支持力度,5年内将继续增加石家庄机场运力投放,年载客量突破500万人次。今年上半年,春秋航空在石家庄机场运送旅客达108.7万人次,同比增长22%,占到石家庄机场旅客吞吐量的26.2%。暑运期间,石家庄机场新增20条航线,加密、恢复大连、西宁、兰州、贵阳、青岛、九寨沟等多条旅游航线。届时,周航班量预计突破1700架次,执行航线达到99条,将成为史上最繁忙暑运。
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  • 旅游地产投资日益细分 呈“去地产化”趋势

    近日,克而瑞乐苇旅游地产运营商平台发布的《2016-2017年中国旅游地产发展报告》显示,中国旅游地产在经历2012年至2014年的井喷式发展、2015年低迷回落以及区域格局逐步饱和的大背景下,2016年各大开发商渐渐走向保守与深耕,从资源导向、开发商定制向需求导向、用户定制转变。数据显示,2016年中国旅游地产实际完成投资额高达12997亿元,项目数量增速有所下降,但较2015年下降幅度有所减小,截至2016年年底,中国旅游地产项目的开盘总数累计达到为8919个。报告认为,尽管旅游投资火热,但仍存在盈利模式不清晰,无法打通旅游产业链,项目缺少发展后力,投资方与运营方大多停留在单点合作层面等问题。未来“借旅游之名,做地产之实”的模式将难以为继,旅游地产的竞争将最终表现为整条产业价值链上的竞争,全力构建一条独特的产业链,围绕主题项目运营衍生出前端研发、推广等以及后端商业、酒店、娱乐等细分领域的链条是旅游地产核心价值所在。专注细分领域致颢投资创始人、绿都地产集团执行董事赵男男在报告发布会上表示,旅游地产行业很多资金都是从地产行业挤压而来,原先投资房地产的机会被关闭,而资本在逐利的情况下,这些钱不可能被闲置,就会流向蓬勃的旅游地产。前述报告显示,传统的资源主导和土地增值主导性项目以及无法保证项目的成功和投资者的收益,依托于全域旅游、特色小镇等政策引导及露营地、房车、冰雪旅游、马术、旅游演艺升级等新兴需求引导的新业态旅游地产项目及产品逐渐成为投资者方青睐的对象。从2016年新增旅游地产项目所依托的核心资源来看,项目数量和用地面积最多的是包含“主题公园”、“游艇码头”、“古镇”等在内的其他旅游地产,分别新增110个项目和6001万平方米用地,紧随其后的是“山地旅游地产”,有83个新增项目和4235万平方米新增用地。地域来看,以海南(楼盘)、西南、环渤海、长三角、两广和闽东南为代表的六大旅游发展高地,发展规模进一步集聚,项目数量占到全国旅游地产总数的88%,分别比2015年上涨了十多个百分点。克而瑞乐苇创始人胡晓莺表示,截至2016年底,5403家企业涉足中国旅游地产开发与投资,且延续了“开发集中度提高”和“专业化程度提高”的两大特点。不过在旅游地产项目数量、用地规模、建筑总体量方面,小大中企业之间存在很大的差距,并呈现两极化的趋势。此外,胡晓莺表示,开发及运营经验丰富的企业在市场竞争中脱颖而出,越来越多新入行的企业则是尽可能放大自身优势,着力在细分领域进行专项深耕。比如需要兼顾日常生活需求和旅游休闲需求的旅游商业成为大家都关注的“行业难点”,约有86.6%的新增项目包含旅游商业,比重较2015年增长30.5%。内容为王报告认为,受全域旅游、特色小镇等政策影响,文化类及康养类产品仍是2017年中国旅游地产热点,旅游地产开发需要依赖文化来支撑,和文化深度融合是当前和未来旅游地产发展的新方向。“旅游地产市场是瞬息万变的,赶上一个好时机,有时候比你卖的是什么更重要。”易居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱在报告发布会上表示,做好旅游地产的关键要素包括内容,现在的旅游地产项目数目庞大,如果不把项目先天优势资源和后天资源相结合,做好主题化产品,很难脱颖而出。此外他认为要重视个性化服务,从客户目标需求出发,提供所谓的软件运营,用心把内容构思好,运营好,同时旅游产业最缺的是一个很好的生态系统,整合在各个方面最专业的团队,才能整体把控一整个项目。赵男男认为,大众旅游已经走过了“去见没见过的,去玩没玩过的”这两个阶段,到了第三个阶段则是“到另一个地方生活”,因此给来购置地产的人机会,导入人流,旅游地产项目就能成功。而产品设计的层面,空间和场景的设计需要考虑人的行为,内容除了好玩,还要让消费者参与生产内容,以一个无穷无尽的内容供应去面对无穷无尽的变化需求才是内容的最高境界(资料、团购、论坛)。目前旅游地产的生意逻辑和商业模型依旧比较传统,报告显示,核心利润来源仍为物业销售,而近两年由于旅游地产项目承诺配套未能落实,投资价值未能体现,导致不少项目的物业销售逐步陷入困局。报告认为,应当强化项目运营所带来的价值,实现旅游地产开发与城市运营、产业结构调整等紧密结合的机制,在此基础上以不动产的租赁经营、旅游产品门票和辅助收入、商业配套设施收入等形成良好产业链,创造多元化盈利模式,才是旅游地产核心价值所在。安居客声明:此信息系转载自其他媒体,版权归属于原作者,安居客转载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。如本网站转载的作品涉及版权问题,请原作者持相应版权证明与本网站联系。
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  • 资讯:河北经开区今年谋划实施97个重点项目

    近年来,经开区以打造“先进要素最密集、城市经济最繁荣的奥运名城首善新区”为目标,始终把项目建设作为拉动全区经济发展的强力引擎、发展区域经济的“主抓手”,立足产业定位,借势区位优势,引项目、做产业,努力实现全区经济跨越发展。今年谋划实施重点项目97个,总投资1334.2亿元,计划投资89.5亿元。其中10亿元以上项目39个,争取列入省市重点项目25个。强化项目保障新机制。实施区领导包联、责任部门全程跟踪项目的分级推进机制。实施重大项目攻坚行动,每一项重点项目细化分解,目标到岗,责任到人,强化专题协调、现场调度。今年力争地质博物馆等项目年内投入使用,奥体中心等32个重大项目按期开工,A1级环保新材料等23个项目部分完工,尽快投产达效。强力培育发展新动能。加快发展战略性新兴产业,全面加强与大企业大集团的战略合作,重点实施一批产业关联度高、带动能力强的新兴产业支撑项目。加快发展高新技术产业。鼓励企业加大科研投入,提升产品技术含量。年内培育3家省级高新技术企业,3家科技小巨人,提升全区的科技创新能力和科技企业的财税贡献率。重点加大对安智科为、金风科技等新兴科技产业的支持力度,打造全市新兴产业聚集区。深度承接京津转移。抓住京津冀协同发展﹑筹办冬奥会等战略机遇,全面深化改革,持续完善平台建设,不断优化营商环境,精准对接京津,多渠道、多层次承接好北京非首都功能转移,力争打造成全市协同发展的主战场。着重加强同北京中关村的洽谈,跟踪对接清华启迪创客空间、北斗导航、网络信息安全产业园、中科院遥感所等科技型项目。力争全年签约亿元以上重点项目不少于13个,协议引资300亿元。
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  • 6月土地市场成交持续升温 房企补库存动作加大

    易居研究院昨日发布报告,6月份监测的50个典型城市土地成交占地面积为1810万平方米,环比增长72%,同比增长18%。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,环比数据表明,6月份土地成交有所升温,也说明了房企补库存的动作在加大。观察历史数据,今年上半年50个典型城市土地成交占地面积为8750万平方米,相比2010-2016年同期,同比增幅分别为-41%、-36%、-7%、-34%、-30%、 30%和20%。这说明今年上半年50城土地成交明显弱于2010-2014年的同期水平,但好于2015年和2016年。当前土地交易相对活跃,和各地积极供地、房企强化土储战略等有关。从地域分布来看,今年上半年,50个城市中土地成交面积排名前10的城市分别为郑州、重庆、徐州、合肥、西安、武汉、昆明、贵阳、常州和镇江。徐州、常州等三线入列,充分说明房企开始积极关注重点三线城市。价格方面,6月份,50个城市土地成交均价为5277元/平方米,环比增长6%,同比减少3%。观察历史数据,今年4月份地价创下了2010年以来的最高水平,但到了5-6月又出现了回落,这和部分地方落实土地限价政策等有关。50个城市是全国地产成交最为活跃的城市,也是对市场冷暖变化率先反应的城市。比如,以今年上半年为例,50个城市土地成交面积同比增长20%,显著高于全国约5%的同比增幅。从流拍率来看,6月份,50个城市土地流拍占地面积为44万平方米,环比减少12%,同比减少12%,已明显低于2010年以来的月度平均水平。说明土地市场较为活跃。严跃进认为,今年下半年,预计全国土地供应规模会进一步加大,尤其是对于热点城市来说,在新房市场去库存周期明显偏低的情况下,土地供应量会上升,土地交易规模预计会大于上半年。安居客声明:此信息系转载自其他媒体,版权归属于原作者,安居客转载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。如本网站转载的作品涉及版权问题,请原作者持相应版权证明与本网站联系。
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  • “抑制资产泡沫” 房价环比九连跌说明了什么

    7月1日,深圳市规土委发布的6月份房价数据显示,当月房价为54492元/平方米,较5月份微幅下滑。至此,深圳房价已经出现连续9个月环比下跌。深圳房价的这种变化对于全国房地产调控有着非同一般的意义。对于控制一线、二线城市的高房价,从去年9月底开始,已有多个城市推出或升级了限购、限贷等综合措施。这是各地为落实去年7月26日中央提出的“抑制资产泡沫”而采取的措施之一。当年10月28日,中央再次强调要“注重抑制资产泡沫”。国家统计局去年11月份发布的数据显示,在因地制宜、因城施策的调控政策作用下,15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温,房价走势明显趋稳。与11月份上半月比,下半月一线和热点二线城市中,9个城市新建商品住宅价格环比下降,降幅在0.1个至0.9个百分点之间。国家统计局公布的这组数据与深圳市房价走势相一致。而深圳市本轮房价环比出现下跌的时间是去年10月份,是各地房地产调控加码的次月。去年12月14日至16日举行的中央经济工作会议则在再次明确“着力防控资产泡沫”的同时,还提及要加快研究建立基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。“房子是用来住的、不是用来炒的”也成为各地、各部门出台房地产调控措施的重要依据之一。随后在12月21日召开的中央财经领导小组会议则明确提出要“抑制房地产泡沫”。今年4月6日,住房和城乡建设部与国土资源部共同发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》,要求各省级国土资源主管部门要按照“五类”调控目标,加强对本地区市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作的监督指导。各界普遍认为,这个通知是对症下药之举。掌握了住宅用地的供求关系,再辅之以限购、限贷等措施,稳住房价的基础就被大大的夯实了。通过上面对政策的梳理,我们可以做出这样的结论:深圳房价环比九连跌说明目前房地产调控的定位是准确的,各地、各部门围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”这一理念推出了金融、土地、财税、投资、立法等综合措施,并着手加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制。最后,深圳房价环比九连跌对于全国房地产调控的非同一般的信号意义则是,当前的房地产调控走在正确的道路上,既抑制了房地产泡沫,又没有出现大起大落。未来,随着这些调控手段的优化升级,一个健康平稳发展的房地产市场就将呈现在世人面前。
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  • 后开发时代红利不再 房企考虑转换运营业态

    “什么叫房地产后开发时代?去年底中城联盟有60多家企业的董事长一起开会,得出一个共识是,2016年是一个分水岭,之前我们叫开发时代,之后叫后开发时代。”6月29日上午,冯仑在“第三届中国房地产众筹创智峰会”上表示。冯仑认为,开发时代做得好的房企,只因赚到了红利。“我们都赚到了过去20年经济增长带给我们的红利,实际上最大的幸运或者是我们赶上了一个最好的时机,就是房价。”冯仑坦承,城镇化人口聚集有刚性需求,这造就了地价的上涨、城市化的兴起,结合货币因素,造成过去20年房价总体呈上涨态势,从而使开发时代模式一直是成功的。在后开发时代,各路资本表现出对存量市场的极大关注。各大城市主城区土地供应量日趋紧张,位于核心区的土地更少有出让,而现有物业已无法满足市场快速变化的需求。在此背景下,城市更新改造的范围在扩大和延伸,区域级的城市更新日渐被各级政府所高度重视,并成为城市转型升级的必经之路。模式不再单一作为中国最早一批开发商之一,冯仑对于开发时代的理解极具代表性。在他看来,在房地产开发时代,房地产实际只是“住宅”,而不是全面的房地产市场。商业模式也极其简单,以快速消化为主。冯仑表示,“开发时代所有的创新就围绕三件事:规模、成本、速度,就是比谁卖得规模大、卖得速度快、谁的成本低。规模大就是拿地;工业化生产、装配式住宅、住宅产业化都是为了规模;另外周转要快,怎样加快建设,尽快销售,围绕速度有很多创新。当然也有很多是围绕成本创新,比如怎样有效管控成本。”冯仑的总结是中国房地产开发时代的真实写照。而与之相反,后开发时代的特征表现为,产品不再单一。除了可销售的住宅,房企表现出对于持有型物业和存量市场的极大关注,产品模式也变得复杂起来。比如,万达已经转为地产与文化、娱乐、旅游结合;万科提出“城市配套服务商”定位;物流、仓储、教育、研发、健康等领域对于物业的需求也越来越受到关注。此外,包括旧城改造、棚户区改造等利润微薄领域也成为开发商关注的重点。戴德梁行大中华区副总裁、北中国区董事总经理王盛在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“以前之所以房地产企业选择尽快套现是因为这是他们利益最大化的一种运营方式。但随着土地供应减少,开发周期加长,持有和经营物业成为越来越有吸引力的运营方式。”仲量联行发布报告称,当前,各大全球性城市均出现了创新产业从外围产业园区向中心城区回流的现象。纽约因曼哈顿核心区聚集了大量科技型创新公司而诞生了“硅巷”模式;在上海静安区南京西路片区,大量的创新空间、联合办公也吸引了众多创业公司聚集,并带动多个融合休闲与新型办公的复合空间更新开发。后开发时代特征冯仑认为,后开发时代的竞争焦点不再是规模、成本、速度,而是营运能力、财务能力以及讲空间故事的能力。“竞争营运能力,就是提供更好的服务,让物业的每平方米投资回报率增加。未来可能出租营运不动产的估值方法非常简单,就是租金乘15到20倍,就是它的物业价值。”冯仑表示。王盛也发现,越来越多开发商关注物业价值的提升。比如,把现有业态更新为更有盈利机会的业态。据他观察,目前市场上把商业、酒店改成写字楼的现象较为主流。“对比欧美和中国的物业,你会发现西方很多50-80年的老楼非常好用,装修细节有时代感,但硬件很现代,租金经常比新楼要高,因为老楼的地段会好些;在中国,5-8年的老楼就经常显旧,设施老化,租客体验很差——这种区别就是资产管理理念上的差距。从宏观层面看,中国存量市场有很大提高物业管理、维护、翻新、改造等方面投资的空间。”王盛表示。冯仑认为,房地产后开发时代竞争的第二特征是,财务能力变成竞争力。“现在谁的财务成本低,谁就能够适应更多的产品形态。比如高利息没有办法支撑做酒店业态的长期经营。但如果拥有来自寿险的资金,成本约4%-5%的长期资金,就可以买下物业做长期经营。”近年来,房地产市场的确出现不少融资创新。其中一大重要表现是类REITs的创新发行,据不完全统计,目前通过此类产品融资案例已有30余起。王盛表示,企业发行此类产品主要有两个目的,增加融资渠道,提高资产抵押率成本。这是由类REITs相对抵押贷款的优势而引起:抵押贷款一般是抵押资产市值的50%,而类REITS的抵押率是60%-70%。从这些产品的期限来看,一般会解决企业的运营资本需求;从机构市场看,这些产品也是供不应求状态。空间讲故事能力也是目前业内共识。“如果你对空间的每个业态并不了解,而只知道住宅形态,就会浪费机会。在后开发时代对开发商更大的要求就是熟悉每一个空间能够做的业态,讲好空间故事,并且对这个能力的要求越来越高。用行话讲,就是做好规划和产品定位。”冯仑称。安居客声明:此信息系转载自其他媒体,版权归属于原作者,安居客转载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。如本网站转载的作品涉及版权问题,请原作者持相应版权证明与本网站联系。
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  • 多家开发商押注佛山非限购区 年内将再拍两地

    6月30日,刚刚才到佛山“报到”仅一个多月的外来房企,中昂集团举办品牌发布会。记者获悉,中昂集团将把今年5月在三水拍下的两宗地块合建项目,并计划在7月1日开放展厅。据悉,5月初,中昂集团以总价9.5亿元斩获三水白坭科技大道4号地,楼面价约5456元/平方米。相隔一日,又以4.4亿元拿下三水白坭科技大道3号地,楼面价约5892元/平方米,以黑马的姿态闯入佛山西部片区市场。中昂集团广东公司总经理滕义认为,在禅桂中心区限购以后,部分买家外溢到佛山西部区域。基于对佛山西部楼市的看好,滕义透露,按照计划,中昂地产还将在佛山西部继续加码布局。华南首个项目落子三水自今年三月以来,佛山楼市政策不断加严。在本月初,佛山把“二手房”也纳入限购区域的限购住宅类别后,不少佛山房地产界人士认为,佛山房地产市场将会持续“冷化”。中昂集团广东公司总经理滕义却不这么认为。5月初,中昂斥资超13.94亿元夺得佛山西部合计超10万平方米商住地。“美的、时代等诸多开发商都在竞争,三水白坭科技大道4号地一共竞拍了近200轮,你说市场冷?我觉得很热。”滕义表示。继5月中昂连拿两地,首进三水以来,短短两个月,项目已完成初步规划,案名定为“中昂翠屿湖”。6月30日,在中昂集团佛山品牌战略发布会上,宣布该项目将于7月1日开放普君新城展厅,预计10月初正式入市。对于选址考虑,“白坭地块有桂丹路在旁,紧邻三水南站,周围还有地铁12号线正在规划中,交通便捷。”滕义提到,除交通外,自然生态也是一大优势,“地块自身拥有约1.4万平方米的原生态优质景观资源,整个项目都被山水环绕。”为了扎根佛山,中昂此次在佛山西部市场将开展一系列与佛山企业的合作。比如,在销售方面,与中原、世联、易居等合作对接,让这些熟悉佛山本地市场的房产代理公司担任主要角色。此外,规划设计、工程建筑、装饰装潢等90%以上的业务都将交给佛山企业负责。“我们以地产开发为主,其余的环节,会和佛山的企业深入合作下去。”滕义说。年内还要再拍两块地据了解,近几个月三水不断有地块推出,吸引了不少品牌发展商的关注。保利、碧桂园、时代等地产大鳄争抢三水市场,日前,来自上海的地产商旭辉也宣布在三水加投两大项目。对于这个现象,滕义表示,“这恰好证明三水自身的条件是足够吸引的,也可预知到今年下半年及明年的市场竞争会是非常激烈,我们要加快速度,提前做好布局。”而据佛山住建局发布的最新数据显示,5月佛山三水区一手房成交套数553套,相比4月份卖出的1369套,环比大幅下降59.61%,缩水超过一半。三水楼市的反响真的有想象中那么热烈吗?对此,滕义认为,5月三水楼市表现不理想,主要是受到“限价”的波及,目前南海已释放出政策松动的信号,在关联上市公司第二季度财务报表发布后,考虑到“限价”产生的综合影响,相信接下来政策会有一定的放松。“数据难看不过是一时现象,从长远来看,未来购买力向佛山西部转移仍是大趋势。”滕义表明。滕义进一步介绍,“禅桂中心区限购,广佛中心区外溢客户却有着强劲的置业和投资需求。”他认为,政策加严使这批买家受到挤压,因此他们只能选择西部的区域,其中,三水的政策因素、价格因素、环境因素,都符合这一大批买家的需求。“中昂下半年计划在佛山西部区域再拍两块地。”滕义透露,对顺德、三水、高明的非限购区域都有意向,洽谈成功的话明年将在佛山推出新的项目。作为“试水温”,滕义认为,进入佛山,尤其是佛山西部,既是融入粤港澳大湾区大环境的第一步,也是提供迅速回收现金流的平台与保障。“时机成熟后,我们计划进军广州、深圳,在广东省范围内再拍下两到三块地,继续开发。”滕义透露。
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  • 中山:人才房若不合要求 整体项目将不予验收

    近日,《中山市国有建设用地配建人才安置房管理暂行办法》(下简称《暂行办法》)对外公示并向社会公众征求意见,对人才房的出让、报建、抽取、移交等环节做了详细规定,要求人才房单套建筑面积在90至144平方米之间,应通过人工摇珠或电脑程序等随机方式选取,如人才房不合验收要求整体项目将不予验收。从去年下半年开始,随着土地市场渐趋火热,中山在商住土地拍卖过程中引入“最高限价+配建人才安置房”机制,即上网竞价出让设定最高限制楼面地价为6000元/平方米,当报价达到最高限价后,竞买方式转为竞配建人才安置房。截至目前,据不完全统计,至少已有13块已出让商住用地需配建人才房。人才安置房单套面积90—144平方米根据《暂行办法》要求,房地产开发企业在达到土地出让最高限价后,所竞配建的人才安置房,应当按规定进行规划建设和无偿移交。那么所配建的人才安置房有哪些标准和要求?《暂行办法》规定,人才房单套建筑面积不小于90平方米、不大于144平方米,不得少于公开出让约定的面积要求;户型、设计、质量、配套设施须与所在楼盘建筑标准一致;人才安置房的建设须与地块工程整体设计、整体开发、整体施工;原则上不集中建设,不得将人才安置房的建设独立于地块整体工程以外。在土地出让环节,出让方案中须明确配建人才安置房单套建筑面积、套数、建设标准以及竞配建面积增幅等要求,并在土地出让招标文件中予以落实。在抽取选定环节,人才安置房应通过人工摇珠或电脑程序等随机方式进行抽取选定,并遵循全面、均衡、协商、规模数量与抽取单位相匹配等原则。对于该《暂行办法》实施后和实施前出让成交的地块,作适当的差别化处理。此外,建设过程中市住建部门应当组织做好人才安置房的质量监督、安全生产以及竣工验收等;在办理项目竣工综合验收备案时,如人才安置房达不到验收要求的,整个开发项目将不予验收。多分布在东区、火炬区等热门板块去年底,中山首次采用“限价+人才房配建”方式进行土地拍卖。根据规则,地块楼面地价每次最小竞价增幅为40元/平方米,上网竞价出让设定的最高限制楼面地价为6000元/平方米。当报价达到最高限价后,竞买方式转为竞配建人才安置房,凡接受最高限价的竞买人均可参与竞配建人才安置房。在土地市场火热的背景下,首次引入“限价+人才房配建”方式受到开发商认可,所推出的7宗商业住宅用地均顺利成交,其中有5宗地块达高限价后竞配人才房,最终成交楼面地价达6000元/平方米,竞配建面积从1200平方米至55200平方米不等。那么这些未来的人才房主要分布在哪些镇区?据不完全统计,从去年底到目前,中山已出让的商住用地中,至少有13块地需要配建人才房,总面积超过209248平方米。从分布区域来看,主要分布在火炬开发区、东区、石岐等主城区,这些区域也是中山的人才集聚区,具体而言火炬开发区有4宗,东区、石岐、南朗各有2宗,三乡、古镇、横栏各有1宗。其中需配建人才房面积最大的为南朗镇0049地块,达55200平方米;面积最小的为火炬开发区0090地块,竞配人才房面积为888平方米。合富研究院高级分析师谢仲娟在接受媒体采访时认为,中山采用最高限价并竞配建人才安置房,有助于中山人才战略的落实,是人才引进计划的重要一环。对于开发商而言,最高限价和配建人才安置房有利无害,这种竞价方式与常规竞价其实差别不大,只是成本核算方式发生了变化,但高素质人才的入住有助于提升小区形象。用好人才房可借鉴周边城市经验“这半年中山拍出的多个地块都有配建人才房,但这些人才房在无偿移交给政府后,究竟如何分配给真正的‘人才’,让人才房‘用得其所’,才更加考验政府相关部门的智慧。”一位不愿具名的房地产企业负责人表示,该公司在火炬开发区的一宗地块也需要配建人才房。截至目前,中山市并未公布具体的人才房使用方案,最新公布的《暂行办法》主要明确了人才房规划建设和移交管理等工作,并未涉及使用分配环节。不过从今年3月份中山发布的《关于进一步集聚创新创业人才的若干意见》(以下简称“人才18条”)中可见端倪。“人才18条”中提出实施人才安居工程,要求“健全市、镇(区)两级人才公寓供给体系,提供优质充裕房源和租房优惠政策”,“引进的‘两院’院士等第一层次紧缺适用高层次人才,可选择享受200万元购房补助,或选择免租入住面积200平方米以上住房,全职工作满5年的可无偿获赠所租住房”,“第二层次至第六层次紧缺适用高层次人才,分别享受10万元至50万元购房补助,3年内可免租入住面积最大150平方米的人才公寓。”有业内人士认为,中山处理配建人才房,或可参考周边城市的做法。比如佛山顺德区,为吸引并留住高端人才,计划在未来5年内统筹不少于3万套的人才住房,为高层次人才提供政策优惠性的人才租赁房、人才团购房以及人才专卖房。其首次推出的领贤公馆项目,符合规定的高层次人才购买价仅为9800元/平方米,远低于周边市场价。在深圳,则已经建立起一整套的深圳市安居工程体系。去年10月份,该市成立了深圳市人才安居集团,专门负责深圳人才住房的建设,并在近日公布《深圳市住房公积金贷款管理规定》(征求意见稿)中,明确提出将人才住房纳入公积金贷款的支持范围。
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  • 房屋市场呈由售转租趋势 毕业季房租涨不涨?

    最新的数据显示,北京二手房6月全月累计签约低于10000套,这也是最近27个月以来第一次不足万套的二手房成交月。在严格调控下,北京二季度二手房合计签约在3.6万套左右,相比一季度的50980套下降了30%,也是最近9个季度市场成交量首次跌下4万套。上半年二手房合计签约8.7万套,同比跌幅为36%。由于成交量下跌,许多业主也不愿意大幅降价出售,以及二手房交易个税政策的存在,部分二手房业主“转售为租”,租赁市场供应得到补充,部分区域房屋租金出现小幅下调。出租房源明显增加统计数据显示,5月份北京住宅租赁市场的平均价格为4613元每套,整体租金价格连续5个月维持在4600元上下,值得关注的是,租赁市场中占比最高的两居室租金价格在5月份里出现了明显下调,这也成为今年毕业季房租价格涨不动的主因。业内表示,3月份以来,“京19条”政策落地后市场转冷,促使部分二手房业主“转售为租”,北京租赁市场出租房源明显增加,租赁需求量有所减少;租赁供求相比此前已经逐步回落。专家认为,房价和房租的走势(尤其是房租的走势)容易受到CPI上升的推动,当下市场物价保持总体稳定,再加上限购限贷政策的进一步趋严,随着租赁市场规范性政策的进一步出台,北京的房价和房租在未来将趋向于平稳。另外,现在资金的成本在提高,目前很多货币基金的收益都已经破4%了,银行贷款的优惠也基本没有了,一些加杠杆买了房子的人资金压力也比以前大,他们着急加入租房市场以回笼部分资金来减轻压力。目前房屋市场已经出现了由售转租的趋势。往年此时房租涨幅较大位于朝阳区定福庄的一家房产中介的经纪人表示,由于受到学生毕业等因素的影响,近期房租并没有呈现明显的下跌趋势,但也几乎没有涨,而往年这个时候是租房的旺季,房租上涨幅度一般较大,今年的情况是几乎持平,持续了一年多的租房市场的热度开始下降。该经纪人介绍,房租今年涨不动的原因他认为有两方面:一方面确实是附近出租的房源增多了,另一方面是现在大学生毕业以后选择留在北京的在逐年减少。三间房地区的一名房产经纪人介绍,他手头有一个60多平方米面积的三居室,拎包入住的精装修,全新高档家电,原打算6500元左右租出去,但挂了一个多月仍然没有成交,现在已经降低到了5800元左右,如果再过半个月还租不出去,就准备降到5500元。该经纪人表示,他们一直劝业主再降降价格,趁着现在有大学生毕业,等9月开学后就更不好出租了。该房产经纪人表示,不能笼统地说房租现在降得厉害。现在一些房租下降了,但也有一些位置好的房子租金还在上涨,特别是优质的一居室,基本上只要价格不是特别离谱,挂出来一两天就能租出去,“有的业主比较着急租,有的不着急,心理价位都不一样。最终成交价会有较大差别。”两居室租金下调明显数据显示:5月北京住房租赁交易房源中,两居室占比达52.7%,一居室和三居室及以上户型的占比分别是32.5%和14.7%。数据显示:5月一居室的租金价格为4507元每套,环比4月上涨12.3%;三居及以上户型的租金价格6394元每套,环比4月也上涨了4.2%;唯独成交占比最高的两居室的租金明显出现了下调,整体成交月租金为4256元每套,环比4月下降5.5%。为何呈现这种情况?分析人士指出,临近毕业季,学生的租赁需求占据了主力,家庭条件好的孩子一般找一居室,也有不少学生选择大户型与人合租。一名房地产分析师认为,现在说租金下降某种程度上与整个市场的降温态势是有关系的。另外,这个租金从感受情况来看,过去持续上涨的态势已经得到遏制,但是也没有出现比较明显的下滑,之所以部分房源出现下滑和过去租金上涨过快有关。现在随着二手房市场交易的降温,很多房东把房源由过去的出售转变为出租。专家认为,买卖市场现在相对冷清,成交量低迷,反过来租赁市场的供应就相对稳定。一些区域房源的租金出现微调,但调整的幅度并不是很大,因为整个一二线城市人口总量还是比较庞大。聚焦“购租并举时代”房租将持续平稳北京提出要建立“购租并举”的住房保障体系,今后五年全市住房建设需求150万套,其中产权类住房100万套,租赁住房50万套,租赁类住房将占到30%左右。日前,海淀区唐家岭集体建设用地建设的927套租赁住房已经正式面向海淀区保障房家庭开展现场选房、签约入住工作。该项目为本市利用集体建设用地建设租赁住房的第一批试点项目,已由海淀区住房保障事务中心整体趸租,租期十年,统一进行出租、运营和管理。据介绍,北京5个试点项目1.28万套租赁住房将在年内完成选房入住。另外,未来北京将大规模推进集体建设用地建设租赁住房。北京未来5年50万套租赁住房的供地计划无疑将极大影响北京的住房租赁市场。另外,开发商也开始介入了住房租赁市场。去年12月,北京万科以总价50亿元、自持全部居住用途商品住房的代价获得了海淀区18号地块;北京万科与北京住总组成的联合体以总价50亿元、自持全部居住用途商品住房及自持全部商业用房的代价获得了海淀区19号地块。100%的自持地块时间长达70年,开发商对租赁的介入无疑也将对租赁市场的供给产生影响。从明年开始,这部分租赁房源将陆续入市。业内人士分析,这些热点城市租赁房源真正落地后,在现有租赁需求水平下,明年同期一线城市房租有望出现更明显的下行。
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  • 楼市调控效果明显 热点城市将延续降温趋势

    “综合考虑房贷利率变化以及楼市调控强度,预计热点地区楼市仍将延续降温趋势。”业内人士称,国家统计局新公布的5月份70个城市房价环比涨幅为0.8%,预计这一指标将于今年11月份前后下拐,即房价环比由正转负,并且本轮房价下行的时间预计将比2014年更长。新一轮楼市调控已过去整整三个月时间,综合市场各方数据可以看到,楼市明显降温。数据显示,以今年北京“317”调控为节点,截至目前,52个城市或地区出台限贷政策,累计共出台120项限购政策、162项限贷政策。不仅调控一二线城市,不少三四线城市也在调控范围。不仅针对新房,同时也对二手房市场采取严厉的管控;其中,15个城市对二套房贷款实行“认房认贷”标准。此外,30个城市及海南省实行“限售”政策限制房屋流通。“本轮调控的范围更广、力度更强、频率更高,手段更新,持续时间更长。”业内称,在政策密集调控之下,市场由3月份的高温迅速进入冰冻,成交量只有高位时期的三成左右。数据显示,在新房市场方面,北上广深四城总体成交量持续下滑,4月份环比下滑13.5%,5月份比3月份下滑21.2%,在这之中,北京和深圳的新房成交量持续在低位运行;上海和广州的新房市场变冷,新房成交量3月后下滑明显。二手房市场的降温效果更佳明显。北京“317”调控后某中介百日成交量比调控前100天下降70%,前期坚挺的价格也出现松动,调控百日来均价比调控当期下跌7.3%,之前价格较高的所谓“学区住房”跌幅超过8%。5月份,上海二手房成交量环比下降25.6%,深圳二手房成交量继4月环比下降23.1%后又环比下降9.5%,4月份广州二手房成交量环比减少57.5%,5月环比减少17.5%。专家表示,整体来看,“限售”已成为本轮各地调控中的新思路,通过限售可以有效较低投机行为。预计未来还会有更多的城市将执行落地这一举措。
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  • 万科郁亮:从“千亿”总裁到“万亿”董事长

    这一次,52岁的郁亮彻底走到了台前。聚光灯打在了他的身上。回望背后,66岁的王石渐渐隐去了身影。6月30日,万科选出新一届董事会,没有过多悬念,郁亮当选为主席,兼任总裁。作为王石的接班人,他也被深铁这个大股东钦点为万科董事会和管理层的核心。这是一个比王石更有“野心”的人,一个注定比王石走得更远的人,而这也是王石放权、培育、成就的结果。从职业经理人到事业合伙人,从王石到郁亮,万科管理层完成了历史性的交接,进入下一个时代,搭建万亿大平台。尽管万科股权之争的最终解决方案受到外界诸多争议,但对于王石郁亮以及管理层来说,这已是最好的结局。这一天,距郁亮担任万科总经理已经过去了16年,其间他和王石一起处理了两次大的危机和数次小危机。而在王石离开后,他将独自面对未来。未来的万科将是什么样子?郁亮心中已有蓝图。王郁的交接过去两年,万科经历了公司历史上的第三次危机,也是历时最长的一次。在6月21日万科公告新一届董事会名单后,郁亮说,此时只是一个节点。过去两年郁亮经历了多少个这样的节点?股权之争跌宕起伏波云诡谲,一时拨云见日,一时又阴云密布,他称自己身在其中,也是盲人摸象,不得全貌。很多时候所能做的只是以静制动,等待时机。2015年底,王石向不断举牌的宝能系发出了“战书”。郁亮随即表示,他和董事长意见高度一致。他们都认为,宝能系的举牌是敌意收购,郁亮更强调管理层有受托责任。在整个过程中,郁亮是这场复杂的“战斗”的操盘手,王石更多是那个在台前做“挡箭牌”的人。与多个可能的“白衣骑士”谈判,引入深铁、设计重组方案、狙击宝能等等具体的事务,都是郁亮为首的管理层在努力。一年半后,监管层发起险资监管风暴,恒大、宝能受制;此后,又在深圳市政府的努力下,华润退出,深铁接盘,万科股权之争得以解决。在6月30日的股东大会上,郁亮意外地发表了一段感言,他说没有王石,就没有万科的郁亮。说到后面一度哽咽。郁亮坦言,自己感到了责任和压力。第一,经过33年努力,万科登顶世界500强,这家公司继续往前难度非常大;第二,在过去两年股权之争中,万科市场地位和行业地位受到影响,房地产市场本身也在调整中,要解决转型发展的问题,挑战极大。第三,王石在中国企业界和社会都是巨星般的存在,很多股东和媒体都是他的粉丝。在他的耀眼光环下,压力不小,“希望大家真的喜欢王石主席的话,也给我点支持。给我点鼓励。给我点掌声。”王石笑称,“我比郁亮平静。退休的事早有规划,真到了这一天我是怀着喜悦的心情。”股东会现场忽然充满了温情脉脉和怀旧的氛围。在退休感言中,王石也隐隐透露了万科股权之争解决方案的落脚点:“万科走到今天,有利于深圳经济特区的发展,有利于广大股东的利益,有利于万科团队的发展。”“深圳需要万科这家世界500强。”接近万科的人士说,深圳市国资对标淡马锡,万科的规模和市值将是其管理企业的大头之一,这是万科之争得以解决的根本。深铁对于与万科合作的表态,也显露出深圳市对于万科这家公司的期望。深铁董事长林茂德表示,基石股东是长期的战略投资,不会干预、参与万科的经营。接下来会继续支持万科的混合所有制,同时重点把“轨道+物业”的模式深化。万科的郁式标签“郁亮2001年就是万科总经理,后来名称变为总裁,实际上已经运营万科多年。今日当选董事长,是他应得的。”熟悉郁亮的人士说。事实上,与过去两年的刻意低调相比,郁亮在此之前几年是相当高调的房企掌门人。他的经营管理理念深入影响了万科,万科早已处处打上了郁亮的标签。2008年,万科经历行业危机,首次出现净利下滑,专注做住宅开发的万科遇到了瓶颈,郁亮提出“归零”,重新思考和寻找未来的方向。2011年,赴海外游学的王石,已经把郁亮推到了台前。从那一年开始,郁亮减肥成功,形象大变,他倡导骑车、跑步等健康运动,成了万科新的品牌代言人。也就在那一年的松山湖自行车活动上,郁亮首次提到了城市配套服务商这一概念,开始主导万科历史上最大的转型。万科加码商业、转型城市配套服务商,是郁亮和王石不断探讨的结果,更多是郁亮对房地产行业未来的思考。一开始还是谨慎地提出做与住宅配套的社区商业,到后来扩大到商业、物流、产业地产,再到现在轨道物业、大型商业、长租公寓、教育医疗、滑雪度假等围绕城市配套服务全面开花,万科的转型已然势不可当。2014年,郁亮主导推出事业合伙人和跟投制度、提出万亿市值目标,试图构筑护城河,防止可能出现的“野蛮人”,也显示出他作为万科新的掌舵人所具有的危机意识。更根本地,郁亮说,与城市配套服务商转型相匹配,事业合伙人、跟投制度是面向未来的变革。它在共创、共享上加了共担,改变了大家的身份,员工与股东谁更重要这个问题迎刃而解。员工既是打工的,也是主人,职业经理人也是股东,和投资者之间没有缝隙。在股东大会上,郁亮进一步称,将跟投看作一种福利是不对的,它是一种约束激励机制。万科事业合伙人、跟投制度的本质特征是劣后,承担对股东的劣后责任。跟投规定当万科的权益投资收益率不超过10%时,员工跟投不产生任何收益。到25%以后,员工跟投才产生20%的收益。而持股计划的本意,是希望接近2000名业务骨干和管理层和股东有更紧密的利益捆绑机制,跟股权之争没有任何关系。深铁表示,会继续支持管理层的经营管理理念,事业合伙人和跟投制度也予以保留,未来万科在管理制度变革方面将继续探索。21世纪经济报道记者注意到,进入2017年,伴随股权之争的解决,万科转型的速度和力度都在加大,其中最典型的就是收购印力商业平台。通过整合印力和万科自己的商业资源,万科印力已经成为国内排名第二的商业运营商。未来,冲击第一也不是不可能。郁亮称,依靠嫁接和整合资源,万科未来希望在城市配套服务商的每个创新领域,都能成为第一第二。如何从“最大”到“伟大”?一张王石郁亮2003年的合影,被王石要求给万科一线总经理每人打印一张寄过去。那是王石刚刚登完珠峰回来。这代表了万科精神的一种传承。外界总是会猜测一个董事长和接班人之间的关系,将之演绎为宫斗戏码。但实际上,王石和郁亮之间,关系深厚。接近王石的人士说,他们情同师徒,彼此在经营管理上虽有分歧,但价值观始终保持一致,就是要做行业的引领者,时代的伟大企业。6月30日这是最后一次,王石作为万科董事会主席主持股东大会。从今以后,他和万科这家上市公司的联系,就只是一名微量持股的小股东,以及一个名誉董事长的虚名。在房地产行业的黄金时代,王石力主住宅专业化,这一定位让万科坐上了老大之位,甚至成为了全世界最大的住宅开发商,王石功不可没。王石这样评价自己:“我给万科选择了一个行业,因为它是多元化起家的,最后确定了房地产;第二,建立了一个制度,现代企业制度,简单说就是规范、不权谋、透明、团队,因此树立了行业地位。”而郁亮,提出了房地产进入下半场、白银时代,万科转型城市运营商,他的使命是面向未来的。如何继承与超越王石,万科如何从“老大”走向“伟大”,是王石和郁亮共同的目标,也是深铁背后的深圳市所期望的。近几年,郁亮崇尚“失控”式管理。万科极大地放权区域,鼓励创新业务,实行四大区首轮值制,都是失控式管理的表现。万科鼓励各个区域公司创新业务,创立了一套“赛马”机制,“赛”出来的新业务会在各个公司推广。“这些新业务差别比较大,看上去有点乱,但其实万科的混乱是有方向感的,就是围绕城市配套服务去做。”在对未来的设想中,郁亮称城市配套服务商的转型还要继续,事业合伙人还会继续,还要进行更多的组织管理变革、搭建万亿大平台、创造世界性的商业管理案例。郁亮说,万科的万亿大目标是指达到万亿级别的水平,未来在每个新领域能做到有影响力,能数一数二,对社会贡献达到万亿级别的企业水平;“万亿”不仅是市值憧憬,而是服务于城市、生态的标准。王石也提到了万亿这个数字。他说,对万科的未来其实郁亮心里有数。很多中小股东,跟着万科20多年,“希望你们再有耐心,看未来万科稳定黄金时代的发展,这才刚刚开始。”“在这样一个时代,我们往往都高估现在的能力,低估未来的潜力,万亿只是对未来的一个提法,应该对深圳、中国的转型,对中国在全球经济中扮演的角色,怎么高估都不过分。”王石说。而对于如何变成一家伟大的企业,郁亮也有自己的看法,他似乎更看重社会责任,更想去改变房地产行业的一些痼疾。比如,当谈到万科近期的自持地块时,郁亮表示,这是基于对行业的判断——未来的趋势租售并举。今天城市年轻人购房困难,“只租不炒”的定位会把这个缺补上。“70年的使用权作为租房物业,我觉得是可以算过来账的,我们用经营思路代替开发思路,如果我们为年轻人租房问题出一份力的话,相信市场也不会亏待我们。”他说。
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  • 中国富豪炒房者占比15% 促一二线城市房产升值

    得益于近几年一二线城市房产资产价值的上升,炒房者的财富得以迅速积累。6月30日,中国银行业协会发布的《中国私人银行行业发展报告》数据显示,中国中产(以5万美元至50万美元的财富为标准)达到了1.09亿人,千万级高净值人群达到了134万人,比去年增加13万人,亿万级高净值人群为8.9万人,比去年增加1.1万人。值得注意的是,在134万人的千亿富豪梯队中,企业主占比55%,金领占比20%,排在第三的竟然是职业炒房客,总人数约20万,占比15%,排在职业炒房客之后的才是职业股民,总人数约13万,占比10%。公开资料显示,从2007年到2016年的10年间,有22家国内银行开设了私人银行业务,客户总数为57万人,其管理客户的资产规模从2008年的1299亿元一路上升至2016年的81867亿元。中国私人银行的运作模式目前以零售为主,且主要服务于商业银行积攒的高净值客户,因此,私人银行业务的快速扩张背后,是高净值人群数量与其拥有资产财富的双向增长。在私人银行服务的高净值人群中,除了稳定的企业家和金领职业之外,还有一部分能够将投机转化升级为投资的职业炒房者和炒股者。有意思的是,著名财经评论家余丰慧分析千万富豪人群构成比时提到:“值得关注的是,炒股者和炒房者两者的比例出现了相反变化,在千万级高净值人群中,炒房者比例呈上升态势,炒股者比例则有所下降。”炒房者比例呈上升态势,似乎十分符合2015年至2016年整个房地产市场的迅猛发展,尤其是一线城市及环周边地区房地产资产的升值。根据易居研究院研究报告数据,2015年全年楼市格局为供小于求,年新房供应量为3659万平方米,成交量为4141万平方米,与2014年相比,供应量降低12.3%,成交量增加32.3%,一线楼市改善性需求和刚性需求在2015年得到积极释放,致使房价飞速上涨。由于供不应求,一线城市的存销比持续走低,2015年12月份,一线城市新建商品住宅库存量为3396万平方米,环比减少4.6%,同比减少12.9%。同样,在2016年9月实施严格的政策调控之前,2016年的房地产市场也是一片火热。据汇金网统计报告数据,2016年一线城市新建商品房成交均价为31170元/平方米,在2015年的基础上增长16.3%,也是历史上首次突破3万元大关。不过,随着去年9月份以来的严格调控,以及今年3月份以来50多个一二线城市及环周边三四线城市的密集调控,整个房地产市场的温度已经逐渐降低。其中,以北京、广州、上海为主的一线城市新房价格明显停涨,二手房的交易量和交易价格也出现下降。此次政策打出组合拳后,职业炒房者的资产是否能够继续升值,以及职业炒房者在千万富豪中的比例是否会持续上升,依旧值得观察。不过,有环京地区的房地产人士告诉中国房地产报记者:“目前职业炒房者十分低调,像以前的温州炒房团、山西炒房团等已经很少出现,最近接触比较多的是家族式押房炒房,他们通常隐秘低调。事实上,环京地区的房价都是中介和销售炒热的,随着一线城市政策的收紧,环京地区有接近一半的销售已经分散涌向上海周边每平方米价格只有四五千块钱的三四线城市,以及云南西双版纳和山东威海等旅游城市,不过,由于三四线城市投资风险大,旅游地产的季节性强,这些分散出去的销售十分关注北京地区的政策风向,一旦升温,他们会迅速回归。”此外,由于高净值人群需要通过不断的资产配置和投资来实现财富的积累,资产端收益率承压,财富端仍在快速积累并渴求优质投资机会,而随着国内楼市的调控,海外资产配置也成为他们的选择之一。其中,海外房产当然是不可或缺的一部分。当然,海外资产配置还有另一个背景。兴业银行与波士顿咨询公司(BCG)联合发布的《中国私人银行2016年度报告》指出,2015年中国金融和投资市场的剧烈波动,使得中国高净值客户投资更加多元化,尤其是随着中国经济全球化持续深入,高净值人群资产全球配置的需求显著上升,未来五年中国个人境外资产配置比例将从目前的4.8%上升到9.4%左右,新增市场规模将达到13万亿元人民币。
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  • 加码楼市调控百日记:结束高增长 政策仍从紧

    自3月17日深化楼市调控以来,从交易数据上逐步可以反映出热点一二线城市因调控发生的变化:网签成交量持续走低,市场开始进入调整周期。从整体数据表现看,一二线城市已经出现环比下行,虽然三四线城市继续高位运行,但整体涨幅被拉动下行。分析认为,当前调控环境仍然从紧,楼市调整才刚刚开始。据某研究中心发布的研究显示,2017年上半年,房地产行业各项指标走势均呈现“前高后平”,部分指标如开发投资额、土地购置面积超预期增长,在严厉调控之下,依旧保持“火热”。商品房销售虽然累计同比增速逐月下滑,但销售面积和销售金额的绝对值在一季度仍保持近一年月均水平之上。这主要得益于从去年四季度开始,三四线城市去库存进程大幅加速。然而二季度,随着紧缩调控频频加码的效果逐渐显现,占全国房地产行业销售比重75%左右的三四线城市销售增长脚步显著放缓,销售、投资、新开工和土地购置等各项指标开始回落,二季度成为全年的拐点。结束高增长深化调控百日后,房地产各项指标结束了高增长,并开始表现出下滑态势。据统计显示,2017年上半年,房地产开发投资额创近两年新高。其增速在2015年降至1%的“冰点”后,在2016年逐步回升,2017年上半年增速持续冲高,前4月累计增长9.3%。但在5月份,房地产开发投资额累计增速较前值在今年首次下降,幅度达0.4个百分点,但这仍高于2016年7.2%的增速,整体投资热情并未出现减退。单月开发投资额也保持在近一年月均水平上,环比上涨17%。销售增速也在持续回落。数据显示,2017年1-5月,商品房销售面积54820万平方米,同比增长14.3%,增速比1-4月回落1.4个百分点。商品房销售额43632亿元,增长18.6%,增速回落1.5个百分点。前五月销售面积、金额分别较2017年初下降7.4个和10.8个百分点,较去年最高点下降22.2个和37.3个百分点。以调控态势最为严厉的北京为例。春节后北京二手房市场交易量和房价快速冲上历史新高,但3月下半月随着楼市调控的从严趋紧,二季度北京二手房市场交易量断崖式下跌,房价出现松动。据某市场研究院统计, 2017年上半年北京全市二手住宅网签总量约8.7万套,环比2016年下半年减少36.5%,同比2016年上半年减少35.8%。至此北京二手房网签量结束了自2014年上半年以来连续增长的态势。从历史调控周期看,房价拐点通常滞后于交易量拐点。但从二季度数据看,房价也开始显现拐点迹象。业内人士认为,如果从2017年上半年整体而言,北京二手住宅的成交价格环比2016年下半年仍有小幅增长,但在“3·17新政”出台,北京二手房价在3-4月份冲高后,开始逐步企稳回落。5月成交价环比下跌3.4%,6月再次环比下跌4.7%,跌幅有扩大迹象,预示房价拐点的到来。统计还显示,2015年3·30新政后,北京二手住宅价格基本是逐月增长,仅2015年7月和11月有小幅回落,今年5月份是历时18个月以来北京二手房价的首次下跌。虽然房价同比仍在上涨,但同比涨幅在明显缩小,且价格环比持续下跌的趋势已经显现。下半年或现实质降价“3·17”调控以来,房地产调控仍现高压态势。各地政策依然不断出台,近期西安、北京等城市再次持续加码。西安主要是加码限售。调控要求称,购买的商品住房,自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易;在部分限定区域范围内购买的二手住房,房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。北京近期则在供应端“下功夫”。要求房地产开发商全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”尽早开工入市,并在通知后附上未开工项目名单。截至3月底,北京市共有拿地未开工项目161项,开工未入市项目228项。某研究中心认为,政策调整的空间仍有,尤其是针对三四线城市;供给侧、限价政策难有放松,热点城市供应量将持续偏紧,但整体要略好于上半年。因此该机构指出,综合供求因素来看,三季度乃至下半年销售增速持续下滑为大概率事件,面积增速或降至10%以下;销售金额增速也将在销售结构变动的影响下继续回落,下滑速度主要取决于三四线城市市场“火热”的可持续性。目前实则不容乐观,原因在于目前调控政策已蔓延至大部分三四线城市;多数三四线城市供求并未真正逆转,且需求存在透支。从房价预期看,业内普遍认为,下跌才刚刚开始。业内人士表示,随着交易量持续回落,2014年曾经历过北京二手房价下跌10%的情况,或将在2017年再现。由于今年的调控力度比2014年还要严格,预计今年跌幅有可能超过10%。“三季度开始,我们将看到北京二手房价下跌的区域和跌幅进一步扩大。”有相关人士则认为,大部分一二线核心城市楼市已呈现“量跌价稳”特征:上半年核心一二线城市楼市成交(网签)数据大幅下降,在供应量没有太多增加的情况下,市场去化周期有明显回升,部分核心城市库存去化周期出现指标意义上“降价”信号。预计下半年过去两年房价涨幅较大的城市有可能率先出现实质性降价,如深圳、厦门、苏州、杭州、南京等。他认为,调控政策仍然是从严执行。当市场预期还没有得到实质性逆转的时候,政策面不可能出现松动,楼市调整的趋势至少会延续到明年上半年。
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  • 机构晒房企上半年成绩单:三甲门槛破两千亿

    7月1日,中国 指数研究院发布“2017年上半年房地产企业销售排名”。榜单显示,期内共有126家房地产企业销售额超过50亿元,合计实现销售额36220亿元,平均销售额287亿元,约占全国市场份额的62%。其中,碧桂园、万科、恒大位列前三甲,并在半年内迈入两千亿元门槛,而千亿元阵营则扩增至7家。中指 院认为,2017年上半年房企销售业绩保持快速增长,业绩主要贡献区域仍在一线及热点二线城市,同时三四线的市场升温上行,带动房企销售额持续攀高。三甲门槛半年已至两千亿 增长率和完成率均达61%2017上半年,房地产调控不断深化,尤其是3月17日以后各种政策接踵而至。据不完全统计,目前已经有超过60个城市或地区出台了160余次调控政策,内容涉及限购、限贷、限售和土地出让等等。今年上半年共有126家房企跨越50亿元门槛。中指 院按照销售业绩将房企分为了5个阵营。其中,超级阵营中的万科、碧桂园、恒大、保利、绿地、中海和融创凭借全国化布局一马当先。中指 院监测显示,截至6月30日,上述7家公司的前三者已迈入两千亿元大关,后四者也身居千亿元阵营,强者恒强现象更加明显。中指 院指出,超级阵营凭借广泛的全国化布局、融资及运营优势,继续领跑行业,销售额增长率平均达到61.87%,其中,碧桂园业绩增长率甚至超140%,跃居销售榜首位。传统意义的第一阵营门槛为500亿元,企业数量共计7家,平均销售额达651亿元,该阵营企业精耕细作,厚积薄发,持续推进全国化布局,销售规模稳健增长。而第二阵营则是中型房企的聚集地,由于中梁、融信等14家企业的加入,总数达30家,平均销售额332亿元,该阵营企业创新发展战略模式,积极改善升级产品线,紧抓三四线发展机遇,迎来销售额大幅提升。一二线城市销售占比超七成 合理布局成业绩关键从半年期房企成绩来看,无论业绩规模还是增长速度,TOP级房企都体现出越来越强的发展势头。究其原因,中指 院认为合理布局是重要因素。中指 院数据显示,全国10家大型房企一二线城市在售项目平均占比分别为19.1%和54.8%,合计占比73.9%。土地端,伴随二线热点城市土拍市场限制政策的加码,二线城市拿地金额稳中有降。与此同时,部分三四线城市因受到雄安新区、粤港澳大湾区、高铁规划等国家战略布局等利好条件驱动,有所升温。因而今年上半年在一二线城市与热点三线城市均有科学布局的企业受益更加显著。以融创为例,其在布局策略上已由早年的集中一二线,调整至“一线城市、强二线和环一线的三四线城市”,通过始于2016年的并购与收购,融创目前已覆盖30多个城市。包含北京、上海、武汉、成都、无锡、烟台和廊坊等城市。而其调整的效果也在业绩上有所反应。实际上,第二阵营企业销售额增长率平均达85.15%,远高于第一阵营的60%和超级阵营的61%,这给下半年的市场营造了一个值得想象的变化空间,前三阵营的格局是否会再度变化?中指 院就直言,下半年市场的走势不确定性增强,房企完成业绩目标仍需稳扎稳打。融资方式多元化 下半年资金迎考验虽然当下房企分化加剧,各阵营表现不同,但市场也呈现出一定共性。中指 院数据显示,截至2017年5月,全国房地产开发到位资金为58989亿元,同比增长9.9%,房地产企业融资规模保持高位,但增速较2016年同期明显下滑。高位低速之下,房企融资成本上扬2~3个百分点,倒逼融资渠道更加多元,信托与海外发债规模随之迅速增长。其中信托一季度新增2328亿元,海外债务上半年超250亿美元,融资渠道的变化使得房企的综合融资成本较之前提高了2~3个点;同时,房企也不断加强股权融资合作以及资产证券化,以期在缓解资金压力的同时,推动企业轻资产化。中指 院认为,2017年下半年信贷融资等严控政策预计仍将延续,房企资金面在年底或将迎来一轮考验,调整拿地节奏与比例,优化现金流管控与负债水平,是下半年房企需要重点关注的内容。
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言论

  • 李宇嘉:大城市房屋租金将下跌 公寓见缝插针

    近日,笔者一位朋友吐槽,放租的房子自端午节空置至今,降价以后依然无人问津。笔者好奇,深圳80%的人租房住,以低于片区租金的价格也难租出去吗?向楼下中介打听,中介小哥苦笑道,现在租客都嫌租金太高,要不转向原特区外租房,要不就选择合租。像笔者朋友这类三房大物业,除非自降租金1/3,或委托长租公司,接受按间出租,否则会一直空置下去。如果按间出租,三间房住了三户人家,房子会被“糟蹋”成什么样呢?朋友说什么也不答应。于是,朋友那总价高达1200万的三房豪宅只能继续空置了。问题是,即便按片区同类房屋的租金算(1.2万元/月),朋友房子的租金回报率也只有可怜的1.2%。还不足一年期存款利率(1.5%)高,而现在“宝宝类”理财的年化收益率已稳稳地站上4%了,为什么还租不出去呢?中介小哥哀叹道,别说你这三房大豪宅,就是特区内城中村的两房,按间来出租比比皆是,现在也很难整套租出去。笔者又到附近的城中村看了一下,太乍舌了,一套一居室的农民房,租金一般在1800-2800元左右,而要租一个两居室带一个微型客厅的话,要探至3500元以上了。中介小哥说,按间出租一下就让深圳的租赁房源增加1倍左右,但需求短期变化不大,房租能不跌吗?事实上,让深圳租赁房供应“放量”的,还有两个重磅利好。一是地铁在短短几年便密布成了网状图,且迅速将各个区域链接起来,目前很多房子都是“地铁房”了。关外到关内的通勤距离缩短了一半,租金和通勤综合考量,住在原关外性价比更高,特别是对于月收入只有5000元左右的小白领们。于是,大批租客集体迁离福田和南山等中心区,搬到了宝安和龙岗。5月份尽管是“毕业季”,但租赁市场却凄凄惨惨、冷冷清清。深圳市房地产中介协会的数据显示,5月份,深圳住房租金指数下跌了0.35%,其中白领们最青睐的福田、南山、罗湖分别下跌了1.04%、0.77%、1.56%,而宝安和龙岗则分别上涨了1.48%和0.55%。另一个让租赁房源“放量”的因素就是长租公寓。似乎在一夜之间,深圳就诞生了200多家长租公寓公司。就在春节后不久,笔者调研过一些品牌长租公寓,结论是长租公寓推高租金。因为它们都采取“整租-包装-分租”的模式,将农民房、旧村屋整租过来,然后粉刷、配置基本生活设施和物业管理,以品牌信誉加焕然一新的室内环境,提高租金获得溢价和盈利。但是,近期笔者却发现,长租公寓增加和盘活了深圳租赁市场的供应。特别是,他们适应租赁市场需求,无一例外地将转租过来的房子“打隔断”、推出“N+1”(出租客厅),增加房屋可承载租客数量。而且,商品房租金太贵了,嗅觉敏锐的长租公寓见缝插针,农民房和厂房是洼地,也是盈利增长点。于是,长租公寓纷纷进军城中村和工业厂房,这些都是统计覆盖不到的。农民房占深圳房源供应51%的份额,大概有2亿平米。深圳还有大大小小1000多个工业区,仅配套宿舍就有近7000万平米。试想,只要将其中的1%释放出来,那都是数量级的增长,租金很难撑得住。另外,过去小白领们之所以宁愿多掏点租金,也更倾向于住在特区内,那是因为特区内交通、购物、娱乐休闲、上班等综合优势突出。现在,交通优势明显褪去,而网约车、共享单车等大发展,远距离通勤效率会越来越高。目前,网购和物流早已覆盖深圳寸土寸金的每一个角落,甚至是特区外的城中村。就连白领必配的咖啡店也遍地都是,甚至可以快捷地送到你家里。长远看,特大城市房租还得下降,因为供应“放量”的口子还很多。比如未来5年,深圳和北京分别要建40万套、50万套保障房,今年广州推出1.2万套公租房,这将分流很大一部分需求,特别是租赁刚性的低收入者。同时,人均住房面积已达35平米,边际空间需求下降,很多供应要投入租赁,包括资产配置需求,但居民收入已下降,反映实际需求的租金或拐点性下跌。
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  • 房讯:调控水深火热+销售渐稳+业绩喜忧参半

    临近上半年结束的最后几天,部分上市房企对外发布了业绩预告,受2016年“高分成绩单”的影响,房企这半年成绩单的“红与绿”之争颇受市场关注。据中国房地产报记者不完全统计,截至目前,沪深两市约有25家上市房企发布了半年报业绩预告。其中部分上市房企因报告期内结算项目增加而业绩喜人,也有部分房企因报告期内可售项目减少而出现业绩波动。整体来看上市房企在今年上半年的业绩预告可以用“喜忧参半”来形容。具体来看,深市方面预告净利润同比增长上限超过30%的有8家,滨江集团、荣盛发展、深物业A、南国置业等都实现了预增,有7家预告净利润同比下降。沪市房企的上半年业绩预告暂未涉及具体数据,冠城大通、天地源预增,天房发展、*ST匹凸预计扭亏,同达创业预减,凤凰股份、中房股份、荣丰控股预亏。业内人士分析称,2017年上半年的房地产市场在3次大调控政策下,脚步有所放缓,开始迈进“改善深水年”,预计下半年商品房销售增速将加速下滑,调整进入下半场。新城控股高级副总裁欧阳捷认为,虽然房地产市场继续增长,但增速明显放缓了。整个住房市场将进入“量平价稳,略有增长”的周期中,预计今年底房地产销售面积增速会下降至个位数,甚至不排除零增长。上市房企半年业绩预告“两重天”转眼2017年即将过半,这半年房企们在销售上你争我赶,拿地上巧取豪夺,誓要在7月1号交出满意的半年答卷。从上市房企这半年的业绩大比拼来看,可谓是“冰火两重天”,一部分房企举步维艰挣扎在盈亏分界线上,另一部分房企则风生水起赚得盆满钵满。虽然万科、恒大、碧桂园、保利等大房企还未发布业绩预告,但从其前5个月的销售业绩及其在土地市场上的表现来看,这些房企都在努力奔着“销售、拿地两手抓”的方向加速扩张规模,销售总额不断创下新高。除去这些重点房企,从已发布半年业绩预告的房企来看,深物业A以5757%的增幅拔得头筹。深物业A预计上半年净利润为2.97亿元,同比增长5757%。公司表示,上半年结算了部分前海港湾花园项目(深圳),使得公司上半年合计实现业务收入以及项目综合毛利率比上年同期大幅提升。南国置业、荣盛发展、滨江集团均表示预增为可结算项目增加所致。其中,南国置业预计今年1-6月归属于上市公司股东的净利润同比增长100%-140%。荣盛发展今年上半年净利润预计为14.33亿元-16.94亿元,同比增长10%-30%。滨江集团今年上半年归属于上市公司股东净利润预计为74164.07万元-94930.63万元,较去年同期的67421.88万元提升10%-40%。北京某房企营销总监表示,目前已发布半年业绩预告的房企表现并不能代表整个房地产行业,鉴于房企销售普遍延后结算的特性,预计今年上半年房企业绩表现应该不错,适当地延续了2016年的增长势头。但在强力调控和需求影响下,2017年房地产行业承压明显,未来一段时期的业绩可能会呈现周期性下调。实际上,市场降温加之无房可售让不少上市房企的半年报业绩预告浮现隐忧。中房股份因公司主营房地产业务可售房屋减少,预计今年上半年累计净利润可能为亏损。凤凰股份亦表示,由于公司财务费用较高,且在销楼盘集中在三、四线城市,销售利润率较低,鉴于2017年1-3月公司的净利润为负数,预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年上半年全国房地产市场呈现两大特点:其一是调控政策较为密集,尤其是3-5月份政策不断。其二是市场开始降温,类似成交数据和价格数据都体现了这一点。市场降温,房企随机应变上市房企半年业绩预告反映出来的业绩波动,与当前国内房地产行业销售大环境相关。6月19日,国家统计局发布了2017年5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,呈现稳中有降格局。5月70个城市中新建商品住宅同比涨幅比上月回落的城市有29个,其中一、二线城市同比涨幅回落尤其明显。据测算,一线城市新建商品住宅价格同比涨幅均连续8个月回落,其中5月份比4月份回落2.2个百分点;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续6个月回落,其中5月份比4月份回落0.8个百分点。招商证券分析,从全国销量同比角度观察,楼市本轮小周期符合三年轮回的历史规律,2015年复苏,2016年见顶回落,2017年调整。预计全国销量同比在2017年下半年转负,在明年一季度左右见底。尽管销量边际放缓,但补库存导致新开工维持较高增速。尽管在热点城市房地产调控政策进一步收紧的情况下,土地供应仍然整体偏紧,但随着销售的你争我赶,部分房企拿地的速度也明显加快。截至目前,今年拿地最多的30大标杆房企拿地均超过100亿元,总金额已经超过7716.8亿元,同比2016年同期拿地最多的30家企业合计的上涨了61%。中原地产研究中心统计数据显示,截至目前碧桂园今年拿地金额高达766.76亿元,位列榜首;保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)以703.77亿元紧随其后;中国恒大位列第三,金额为526.07亿元。中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) 、龙湖地产(龙湖·时代天街龙湖·香醍溪岸)、万科等房企拿地金额也都超过400亿元。从上半年的土地市场来看,土拍热度不减,房企拿地积极,也反映着房企对于未来趋势的一个判断。业内人士分析称,首先以万科、碧桂园、恒大、融创、龙湖为代表的规模房企领先拿地规模,万科延续“高富帅”路线,碧桂园正在逐步回归一二线,融创与龙湖在收并购和招拍挂市场上的买卖甚是红火,不到两个月的时间,投资金额即接近200亿元。另外以保利、中海、招商蛇口、华润、首开为代表央企和国企在近两个月的拿地速度也是明显加快。中海仅两月的拿地金额即达到了184亿元,占到其去年全年拿地总额的44%,与去年保守的拿地风格形成鲜明对比。以旭辉、阳光城、新城控股、世茂为代表的民企拿地方式更加多元化,近两个月中,收并购即占到拿地资金的一半以上,尤其是阳光城,收并购资金占到企业近两月拿地金额的65%以上。欧阳捷分析称,下半年房地产行业仍将维持调整态势。上市房企应对策略应以“现金为王、深耕扩围、加速奔跑”为主,正所谓企业有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权,保持高速运转,才有机会弯道超车。手中有粮,心里不慌,脚踏实地,喜气洋洋。
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  • 房屋共享非标准化体验受欢迎 信用是最大难点

    在线短租市场快速发展的同时,名不副实、无证经营的房源屡见不鲜,一些房源由于监控设施不全、管理混乱等问题导致客户住宿体验差,甚至引发安全问题。继共享单车、共享汽车之后,共享房屋——在线短租业务开始在很多平台上线,涵盖了公寓、别墅、民宿等短租类住宿产品。在共享房屋的概念进入中国市场之前,分享自家住房给陌生人住的理念,就已经在旅游爱好者中获得了不少拥趸,尤其受到旅游沙发客们的推崇。房子是租来的 生活不是“真的超感动,有种回到了家的感觉。”傍晚时分,张文笛在瑞典的首都颠沛了一周以后,终于来到了谢莱夫特奥市,令她更难忘的是,租住的这家房东听说她已经一周没有吃到米饭,特地到超市为她买了大米回来。张文笛在短租中感受到房东一家人的热情,“他们都比较重视家庭,大部分时间都用来陪伴家人。我们晚上会一起看电影讨论电影,一起去大海边散步划船,甚至可以为了一个好吃的冰淇淋开将近一个小时的车。”张文笛开心地说。即使只是短住在房东家一段时间,可是收获的生活体验是自己的。去安徽宏村旅游的伊灵(化名)在途家短租平台上订了一家客栈,“老板是一位1996年生的小哥,去的时候已经下午1点,过了午餐时间,但他还是从家里找到了所有能吃的东西,免费给我吃。”伊灵夸奖老板很贴心。接着这家主人开车带着伊灵游览景点,路上还分享了自己的创业历程。后来伊灵一直是途家的用户粉丝,爬过黄山、去过北京,会特意租一间喜欢的民宿过周末,也会在微博分享自己的真实感受。易居研究院总监严跃进说,“利用互联网经济来实现资源的对接,促使房源更充分利用,这是共享经济的一个重要表现。从实际操作层面看,类似民宿短租等业务都有了较好的实践,也有了很多粉丝参与此类模式。”非标准化的体验更受人们喜爱短租房有高性价比、特色浓厚,居家感强的特点,比起传统酒店的客房更具有竞争优势。中国产业调研网信息显示,短租房已经成为人们出行住宿的新选择,目前,国内短租仍以公寓需求为主,占整个短租市场产品结构的51.5%,家庭旅馆其次,占比为23.8%。旅游景点的短租需求对短租发展的推动力尤为突出,尤其在一二线城市,以及一些著名的旅游景点。“非标准化的住宿体验是大多数人选择短租而不是酒店的原因。”小猪短租负责人在接受采访时提到,短租价格低于标准化的酒店价格,具有很大优势。尤其一家人外出旅游时,住酒店可能需要开几间房,而短租房一套就够,价格也很亲民。随着短租房的发展,除了传统的低价房源外,现在的短租房市场也拥有不少中、高档的短租房源。多样化的选择,扩宽了短租房的受众面,也让短租房满足了人们旅游住宿、医疗住宿、学生假期住宿、考试住宿等多个方面的住宿需求。信用问题是最大的难点拖着疲惫身体的郝丽(化名)来到短租房间的时候却傻了眼,房间并没有照片上那样干净整洁。郝丽跟朋友在一家短租平台上,选择了这家作为落脚地,要求是干净舒服。入住后发现房间与图片的景象差别很大,甚至洗浴设施也是坏的,房东告知洗漱还需要到隔壁房间解决。长期以来,作为非标准化服务的短租,如何解决“诚信”问题都是难题。房东为了招揽到租客,会把最好的一面展现和放到互联网平台上,甚至弄虚作假。“当天住的房间里面有蟑螂,甚至都爬到了床上,幸好当时有位好心的同伴愿意跟我换个房间”,一位短租客抱怨自己租到了一个差房间。不论是外出旅游还是出差,住房都是用来提供休息、能够放松的地方,出现了卫生等与图文介绍不符等现象,谁来负责呢?2015年8月,共享房屋巨头Airbnb宣布正式进军中国市场。现在,Airbnb覆盖了全球191个国家的6.5万多个城市。Airbnb在全球的发展速度有目共睹,在中国却也有些“水土不服”,出现多起负面事件。比如去年年底发生的“上戏学生毁房”事件,起因是房主在民宿平台Airbnb上接到了一个订单,有一名网名“若风”的上海戏剧学院学生想租借客厅拍摄毕业作品,其间,“若风”曾保证“器材都放到车里,不会影响你家东西”和“出了问题一定赔偿”。但事后,房主发现自己的家一片狼藉,墙壁也有十几处被拍摄机器刮伤的痕迹。事后,“若风”将房主拉黑,并逃避赔偿。“通过一个信用体系构建起租房的信用是非常有必要的。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚说,“所谓共享房屋,逻辑上来看就是一种短期租房行为,有些租房中介曾推出过免押金的计划,但是流程极度复杂,租房的押金和单车的押金问题其实类似,都是源自于信用体系不够健全。共享房屋的发展模式还需观察,就在于信用中介能否有足够的实力支撑起这个庞大的房租体系,这个才是最大的难点。”
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  • 调控加码楼市遇冷 房企为何开启土地扫货模式

    一边是房地产调控加压、市场遇冷,另一边是房地产企业拿地热情不减,特别是标杆房企拿地积极性依然持续。克而瑞房地产研究中心数据显示,截至目前,今年拿地最多的30个标杆房企拿地总金额已超过7716.8亿元,相比2016年同期拿地最多的30家房企合计上涨了61%。对于房地产企业来说,土地是最重要的生产资料。因为土地是房地产企业一切活动开展之根本,企业为了更好的发展,必先固其根本。甚至,从某种程度上说,拿不拿到地直接决定了企业未来的生死存亡。但是,相比是否能拿到地,拿对地、拿值地应该会更加重要。对此,有人这样形容:如果拿到合适价格的土地,对于房企来说就相当于打游戏有了外挂,特别是如果能够拿到“合适的价格+占有稀缺资源”的土地,对于很多房地产企业来说,甚至可能会影响公司的未来发展。房地产企业要做大规模就要拿地,但这并不意味着任何土地都可以出手,要知道,房地产开发链条之中,拿地是首要也是风险最高的工作环节。有的企业在快速扩张、高歌猛进过程中由于地块投资失误从而导致一蹶不振,错失发展良机,这种情况也是存在的。所以,对房地产企业而言,在拿地过程中就要规避一系列的风险,不能为了拿地而拿地,而是要拿对地、拿值地,要科学地拿地,为企业发展保驾护航。其实,从一些标杆房地产企业的情况来看,他们会根据自身经营管理需要,通过看城市、看区域、看项目和看收益等多种方式,看这块土地是否值得拿。这样就在有效地提升投资质量的同时,也严格控制了投资风险,进而支撑整个投资规模的有序扩张。那么,今年以来房地产企业都在什么地方拿地?统计显示,从城市布局角度来看,二线城市依然是布局重点,占到了拿地总建筑面积的52%,三四线城市占比则为41%。从各企业拿地较多的城市来看,重庆、天津、合肥、郑州、武汉、南京、西安、苏州、杭州成为了投资热门。当然,这些城市一直都是房企们争相布局的重点城市,虽然短期调控压力较大,但未来有着广阔的发展前景。土地是房地产企业的战略资源,各类型房地产企业都不会等闲视之。对于房地产企业而言,在自身能力允许的范围内合理地拿地,是一种正常的行为,是为了企业自身的稳健或激进运营而做出的选择。但是,在作出选择之前,还是有必要先判断一下,这块土地是否能“拿对、拿值”。
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  • 房贷利率上调业主主动“降价”吸引全款买家

    近期不少银行把首套、二套房贷利率提高,一时间房产信贷领域收紧风声更盛,而广州二手房买卖市场也显得乏善足陈,成交总数明显下降。在“缺钱”的状况下,不少急需回笼资金的业主“降价”卖楼,有的降价超过十万元。业内人士表示,若将来信贷政策持续收紧,业主将更青睐一次性付款购房的买家,而这类买家向业主争取到的让价空间或将进一步扩大。房贷利率提高 首套房购房成本增加6月份广州楼市成交在5月降温的基础上进一步萎缩,据房天下数据研究中心数据显示,六月第4周(6.19~6.25)全市二手房成交1780宗,比5月末单周减少248宗。成交量低位徘徊与银行房贷持续收紧不无关系。从今年三月份开始,各大银行纷纷调高或取消了利率折扣,五月份大部分银行还在执行9.5折~基准的商贷利率;进入六月份已有银行在原先基准的基础上进一步上浮利率。据记者走访了解,本月浦发、民生、光大、中信银行纷纷将首套房贷利率上浮5%~20%;二套房利率依然保持上浮10%,而提供利率折扣的银行从五月份的7家减至4家。“本轮利率调整算是史上房贷利率收得最紧的一次,接下来不排除有更多银行加入利率上浮的队伍。”有业内人士告诉记者,二套房买家因早前就普遍执行1.1倍上浮的利率所以影响不大,本轮利率调整主要抬高了首套房买家的贷款成本,利率上浮10%相当于还款的利息总额相应增加了一成。据房天下数据研究中心监控显示,广州的购房群体中纯商贷买家约占38%,组合贷买家占19%,首套房使用按揭贷款的买家比例超过六成;贷款利率上调不仅影响的群体范围广,影响的幅度也不小,将会大幅提高首套房买家的购房成本。按20年商业贷款100万元计算,房天下广州二手房高级分析师李超告诉记者,以原先9.5折利率则总利息款为538512元,若按利率上浮10%计算,则利息款总计636054元,还款金额共多出97542元,而月供则由原来的6410元增加至6817元,每月还款增加了407元。目前信贷政策全面收紧,买家宜抓紧办理房贷审批流程,争取拿到部分银行9.5折利率优惠,房天下广州二手房电商天河区总监骆周育指出,商贷利率收紧在前几个月就早现端倪,三月份的时候有银行将首套利率从8.5折调高至9折,有买家预感到银根收紧而加快签约,后来争取到8.7折利率。骆周育建议,在高利率时代使用按揭贷款,宜尽量增加首付比例,减少商业贷款金额,从而减轻还款压力。银行审批时间长 业主偏爱全款买家商贷利率收紧使不少刚需买家陷入观望,广州白云区的李小姐原本打算在上半年置办婚房,但利率调高后发现购房成本大增,“几个月前还有8.5折利率,现在按基准利率上浮10%,前后相当于调高了25%。”李小姐称,现在按揭买房显然不划算。据悉,像李小姐一样因房贷收紧而选择暂时观望的买家不在少数。除了利率调高,现在不少银行放款相当缓慢,也致使不少“准业主”延缓入市。业内人士告诉记者,以前从签约、放款,到过户1个月就能搞定,现在正常情况都要等3个月左右,还不能保证都能放款。银行贷款的资格审批时间也大幅延长,以往审批时间是3个工作日,现在有买家20天还没有获批。由于放款期延长,现在业主方面更偏爱一次性付款的买家,据广州链家的成交数据反馈,2017年5月客户采取一次性付款的购房比例为21.0%,比4月提高3.9个百分点。与此同时,客户成功压价幅度为3.0%,是自2016年6月以来的最大幅度,显示现时二手房市场有向“买方”倾斜的迹象。“若按揭买家和一次性付款买家同时有购房意向,10个业主当中有7个都会更倾向卖给一次性付款的买家。”合富置业越秀德政中分行主管郑创成告诉记者,这主要是因为业主考虑到收房款会快一些。郑创成补充说道,愿意出售物业给一次性付款买家的业主,并非全部都愿意给予一定幅度的降价。主要看业主是否急于收齐房款。若业主是希望能更快收到房款,则会愿意降价2万~3万元出售物业,以促成与一次性付款买家的交易。合富置业海珠宝岗分行主管谢俊琳也表示,很多业主都是以卖一买一的形式卖房的,因此他们要尽快收齐房款才能实行下一步换房计划。由于按揭购房涉及申请贷款、银行审批、银行放款等众多步骤,因此,若买家可以一次性付款购房,则更能贴合业主急于收齐房款的需求。谢俊琳分析,如果业主是急于出售物业,对于一次性付款买家,降价幅度会比按揭购房多。此前曾有一个成交的个案,由于业主急售物业,最终降价了10万元。“像白云京溪板块的二手房一直都比较抢手,一些优质房源不仅放盘价坚挺,业主对买方条件也要求 苛刻 ,如春兰花园的一套南向大户型,业主就要求只接受一次性付款的买家。”房天下负责人刘平解释,部分急售的业主需要资金周转,因而更青睐全款买家,也有很多业主考虑到从签约到收款要等两三个月,市场价的变化又可能造成一笔损失,因此不愿考虑按揭贷款的买家。市场胶着 业主转售为租随着买卖交易活跃度下降,大部分持有闲置房产的客户选择将其放到租赁市场出租,但小业主(特别是投资客)对租金带来的回报并不看重。广州链家研究院抽取2017年1~5月经该公司促成的住宅租售成交前20位的楼盘进行分析发现,这20个买卖成交活跃楼盘的出租回报率,在今年前五个月均全线下跌,比2016年同期减少的幅度在0.2至0.9个百分点之间。换言之,2017年通过买房出租所带来的租金收益有所缩减。广州链家研究院院长周峰分析,出租回报率的下降,既反映出租金的上升幅度落后于楼价上升幅度,同时也隐含了一个市场现象,即租客群体的变化。2017年前五个月,广州链家促成租赁业务的租客平均年龄为31.3岁,比2016年同期下降0.2岁。而在买卖成交量前20位的楼盘当中,租客平均年龄比2016年同期下降的楼盘就有12个。租客的年轻化,势必带来租客可承受租金水平的相应变化,在“收入决定支出”的前提下,这批租客即使认可大型楼盘的居住环境,但在楼盘里面仍旧会先挑选“相对中档”租金的物业作为承租对象,故成交的租金数值对比2016年同期难有明显升幅。另外,广州链家数据显示,今年6月1日~14日,经该公司促成的二手住宅买卖宗数比5月同期减少4%,全市二手住宅成交均价为26886元/平方米,比5月同期上升1.5%。客户成功压价幅度为3.4%,有进一步扩大的迹象。但这一过程不会令二手房价立即出现调头向下,估计楼价的高位盘整态势仍旧要持续两个月,在成交量尚未有起色的前提下,才会有“向下”的冲动。
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业内动态

  • 6月土地市场成交持续升温 房企补库存动作加大

    易居研究院昨日发布报告,6月份监测的50个典型城市土地成交占地面积为1810万平方米,环比增长72%,同比增长18%。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,环比数据表明,6月份土地成交有所升温,也说明了房企补库存的动作在加大。观察历史数据,今年上半年50个典型城市土地成交占地面积为8750万平方米,相比2010-2016年同期,同比增幅分别为-41%、-36%、-7%、-34%、-30%、 30%和20%。这说明今年上半年50城土地成交明显弱于2010-2014年的同期水平,但好于2015年和2016年。当前土地交易相对活跃,和各地积极供地、房企强化土储战略等有关。从地域分布来看,今年上半年,50个城市中土地成交面积排名前10的城市分别为郑州、重庆、徐州、合肥、西安、武汉、昆明、贵阳、常州和镇江。徐州、常州等三线入列,充分说明房企开始积极关注重点三线城市。价格方面,6月份,50个城市土地成交均价为5277元/平方米,环比增长6%,同比减少3%。观察历史数据,今年4月份地价创下了2010年以来的最高水平,但到了5-6月又出现了回落,这和部分地方落实土地限价政策等有关。50个城市是全国地产成交最为活跃的城市,也是对市场冷暖变化率先反应的城市。比如,以今年上半年为例,50个城市土地成交面积同比增长20%,显著高于全国约5%的同比增幅。从流拍率来看,6月份,50个城市土地流拍占地面积为44万平方米,环比减少12%,同比减少12%,已明显低于2010年以来的月度平均水平。说明土地市场较为活跃。严跃进认为,今年下半年,预计全国土地供应规模会进一步加大,尤其是对于热点城市来说,在新房市场去库存周期明显偏低的情况下,土地供应量会上升,土地交易规模预计会大于上半年。安居客声明:此信息系转载自其他媒体,版权归属于原作者,安居客转载此文出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。如本网站转载的作品涉及版权问题,请原作者持相应版权证明与本网站联系。
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  • 房讯:房产中介行业将持续从严共建良好生态

    房地产中介行业在房地产市场发展中发挥了重要作用,但目前仍存在众多问题,经纪机构特别是有影响力的机构需要行动起来,先行先试,加强机构之间的合作,强化行业职业规范,共同建立行业良好生态近期,国家有关部门持续开展了针对房地产市场秩序的专项整治,对房地产开发企业和房地产中介机构违法违规行为加大查处力度,曝光典型案例。《经济日报》记者从近日举行的中国房地产经纪年会上获悉,针对房地产中介行业的管理和整治或将持续从严。“随着二手房在房地产市场成交占比越来越大,二手房已经纳入全国房地产市场统一管理,现在整治房地产经纪行业,关系到房地产市场调控政策的落实,与全国房地产形势和全国经济形势紧密相关。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃说,这次整治是近年来工作力度最大、持续时间最长、惩治最严厉的一次,对纠正行业违法违规行为,净化房地产市场起到了重要作用。房地产中介行业从当前所处的纠正违法违规行为为主的整治状态,到建立比较规范的行业秩序还有一个过程。中国房地产估价师与房地产经纪人学会提供的数据显示,2016年我国一线城市存量房交易中,通过房地产经纪促成的超过85%,二线城市超过60%。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强说,房地产中介机构在房地产市场的发展中发挥了重要作用,保障了交易安全,促进了交易公平,提高了房地产交易效率,降低了房地产交易成本,优化房地产资源配置,特别是每年为成千上万个家庭找到了他们需要的房子。与此同时,也存在众多问题,如从业人员准入门槛低;实行人海战术,行业普遍实行低底薪、高提成,不开单就走人;个别中介服务人员不择手段抢房源、抢客源等。“要想把我们自己的市场搞好,需要建立完善的监管体系、法律体系和市场体系。”杜鹃表示,市场体系的建立内涵很丰富,比如真房源和房源共享制度;经纪机构之间、经纪人之间的合作,科学的佣金分享制度及专业服务、诚信服务和优胜劣汰制度,都是市场秩序的基本制度。目前,市场秩序仍有不足,经纪机构特别是有影响力的机构需要行动起来,先行先试,加强机构之间的合作,共同建立行业的良好生态。柴强表示,要反思旧规则、构建新规则。首先,应该从实名从业、披露职业资格信息入手。所有从业人员在提供经纪服务时,都应该如实提供自己的姓名和职业资格相关信息,“要披露有没有职业资格,是哪一个等级的职业资格”。柴强说,目前我国没有准入类的职业资格,未来很可能只有取得资格的人员才能从事这个行业,且形成从业资格等级供接受服务者选择,同时以等级形成对从业人员提升服务质量的激励。其次,应该先签订书面经纪服务合同,再提供经纪服务,并从双方居间引向单方代理,从单方代理引向独家代理。同时,应该发布真实房源,全面披露房屋信息,承担损害赔偿责任。要编制房屋状况说明书,向买房客户做出真实客观完整的房屋描述和说明,不得隐瞒房屋瑕疵。此外,实现房源共享,在有效、合理保护房源信息的基础上,实行房源在经纪机构内的从业人员之间共享。
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  • 瞄准百亿规模 雅居乐斥资10亿并购绿地物业

    确立2020年冲刺100亿元规模后,雅居乐物业开始在收并购市场一路狂奔。6月30日晚,绿地控股(600606,SH)发布公告称,雅居乐物业将以10亿元的价格收购绿地物业100%权益。同时,绿地与雅居乐物业达成战略性合作,未来5年,绿地物业每年将为雅居乐物业提供最多1000万平方米物业服务面积及其他方面支持。10亿“天价”收购绿地物业根据绿地控股发布的公告,雅居乐物业将分别以约9.1亿元、9000万元向绿地集团以及绿地控股受让绿地物业90.9091%、9.0909%的股权。此次交易完成后,雅居乐物业将持有绿地物业100%股权。数据显示,2016年度,绿地物业实现营业收入1.22亿元,实现净利润286.33万元。截至2017年5月31日,绿地物业总资产为1.07亿元,净利润为1032万元。其中2017年1~5月,绿地物业实现营业收入6703.21万元,净利润为382.06万元。据评估,绿地物业股东全部权益为9.93亿元,增值约为9.85亿元,增值率高达15161.54%。本次交易如顺利完成,可为绿地带来约9.93亿元投资收益。为何绿地物业能以9倍于总资产的价格卖出?这笔堪称“天价”的交易隐藏怎样的秘密?巨大增值率的背后隐藏者未来巨大的合作空间。据了解,目前绿地物业已签约优质物业项目合同面积417万平方米,其中包含中国第一高楼武汉绿地中心等大型商业体。达成战略合作后,2018~2022年的5年时间,绿地开发的房地产项目将以雅居乐物业作为优先级物业合作商。期间,雅居乐物业将每年从绿地开发的物业中获得最多1000万平方米物业服务面积及其他方面支持,而且获取物业服务面积的平均物业管理费单价原则上不低于市场公平价格。雅生活已启动上市计划2016年,雅居乐物业拟进行重组,成立雅生活服务集团。仅接着,雅生活利用各种渠道开启规模扩张。2017年,雅生活成立雅生活联盟平台,采用合纵连横策略为收并购提供大数据的支持。雅生活服务集团总裁刘德明接受《每日经济新闻》记者采访时表示,到2020年,希望雅生活实现收入规模100亿元,其中自营、外拓业务及收并购目标分别为40亿元、20亿元以及40亿元。雅居乐年报披露,2016年雅居乐物业管理收入为10.69亿元,较2015年8.13亿元增长31.4%;合约管理物业总建筑面积为5756万平方米,同比增长24.4%。按照雅生活的规划,2017年雅生活市场拓展目标为2000万平方米物业,之后每年增长20%。对于一个年收入为10亿元左右的公司而言,大量的收并购和大规模的扩张需要大量的资金支持。为获得资本市场的支持,雅生活已启动上市的计划。雅居乐主席兼总裁陈卓林在3月份举行的业绩会上透露,目前雅居乐物业板块的“雅生活”已经筹备在港交所上市。
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  • 信贷挑战房企制造业基因 运营商成重要转型

    楼市深入调控过程中,降杠杆措施对房企的影响在逐步放大。这一方面体现在房企传统融资方式不断受到紧缩甚至部分被完全封锁,另一方面则是需求端居民个人贷款规模占比渐趋减少对房企滚动开发带来的影响。资金命脉该如何延续?实际上房地产行业近年来在金融化方面的尝试从未间断,且呈现三个阶段的转变。在这背后,不但是开发商们需要寻求相对稳定的资金渠道 ,更是进入存量时代环境下,房企必须面临的挑战:提高资产管理能力。不过目前而言这种尝试并未成规模化效应,则也有大环境因素的影响。房企降杠杆十字路口为解决融资问题,近年来,房企在金融领域的布局越来越多。对于国内房企的转型而言,这是重要一步。因为按照国外经验,当市场进入存量房时代,房企的角色将从此前的“开发商”转变为“运营商”。其中对金融工具的熟练运用,将是必备技能。信贷层面的大幅紧缩,导致房地产市场降温的同时,再度令房企的生存命题浮出水面。中原地产统计显示,2017年前5月,房企在内地资本市场的融资规模为1232.4亿元,比去年同期下降了77.7%。同期的海外融资规模则达到148.75亿美元,同比上涨97%。但从多家企业的融资案例不难看出,当前海外融资的成本已比去年有明显提高。作为资本密集型行业,资金可视为房企的“生命线”。融资环境的周期性紧缩,正在蚕食不断下滑的利润率。由于当前的“拿地-开发-销售”模式本质上与制造业并无不同,因此房企很难从根本上解决生产资料(资金)价格上涨的问题,这一问题不仅影响企业的盈利能力,甚至可能危及资金链。过去几年间,房地产企业不断布局金融领域,涉足如保险、银行、基金等业务。但分析人士指出,这种多元化尝试虽有融资层面的考量,但更多是出于增加盈利点、平衡风险的目的。相比传统的房地产开发销售模式,业界更为推崇以凯德为代表的资产管理模式,并希望将其作为实现长远发展的模版。但政策层面对资产证券化的限制,以及资本市场对规模和盈利的要求,使得这种转型仍存不少疑问。“跷跷板效应”房企海外融资的规模,与内地融资环境的变化密切相关。虽然统计口径不同导致数据有所差别,但统计局给出的海外融资变化趋势,却与中原地产的报告相当一致。统计局数据显示,2016年1-5月,房企利用外资42亿元,同比下降72.1%。到今年同期,房企利用外资的规模就升至90亿元,同比增长115.1%。短短一年间,变化趋势陡然反转。就在去年第三季度,还有不少房企以“借新还旧”的方式,将成本相对较高的美元债务,置换成人民币债务。导致外债受青睐的主要原因,在于国内的融资环境。尽管低利率环境并未改变,但从去年三季度开始,为配合房地产调控,银行、信托、基金等融资渠道就受到全面监管,部分渠道已被封死。与此同时,针对购房者的降杠杆政策,也导致销售端的资金来源大幅下滑。统计局的数据还显示,今年前5月,房地产企业到位资金来源中,个人按揭贷款的增速为8.6%,去年同期的数据则为“增长58.5%”。在我国房地产调控史上,类似的案例大量存在。如在2009年,房地产企业利用外资规模470亿元,同比下降35.5%。由于调控楼市的“国十条”和“新五条”陆续出台,到2010年,利用外资的规模就转而增长了66.0%,达到796亿元。其间,国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款的增速均大幅下降。有业内人士将其称为“跷跷板效应”,即随着国内房地产调控政策的变化,境内融资和境外融资容易出现此消彼长的变化,且这种变化往往会在短时间内出现。但由于美国进入加息通道,当前海外融资的成本已有明显抬升。综合企业融资案例来看,近期海外融资的成本多在5.5%以上,而在去年四季度之前,房企在内地的融资成本普遍低于5%,部分央企的发债利率甚至低至4%以下。如龙光地产5月在新加坡发行的一笔永续资本证券,利率为7%;明发集团在新加坡发行的一笔债务,成本则达到11%。4月,景瑞控股和亿达中国分别在香港联交所发行企业债,利率分别为7.75%和6.95%。中原地产认为,美元走强后,热钱将流出中国市场,叠加内地债券市场融资难,这会加剧房地产企业“钱荒”窘境。房企面临“海内海外融资收紧+销售回款减少”的多重难题,如果2018年的市场继续低迷,企业的盈利能力将受到很大影响,部分企业的资金链将出现问题。制造业“基因”难改事实上,由于销售向好,以及抓住了发债窗口,就现阶段而言,房企的资金问题并不严重。在机构给出的例行评级中,大部分房企的债务评级维持在去年同期水平,并未出现太多下调现象。但低杠杆下的焦虑情绪,凸显出房企在生存方面的难题。“房地产企业没办法决定货币环境的变化,只能被动应对。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,房地产业现有的“拿地+开发+销售”模式,从本质上说属于传统制造业模式。资金和人力、建材等一样,属于生产资料的一种。他表示,正如任何制造业企业都没办法解决生产资料价格上涨的问题,房企也很难真正解决资金成本问题。为解决融资问题,近年来,房企在金融领域的布局越来越多,绿地、华润、万科、恒大、泛海、正荣等房企均在金融业有所布局,其涉足领域包括证券、基金、银行等。中天城投则干脆将股票简称改为“中天金融”,意在表明发力金融领域的决心。上述人士指出,从模式来看,房企多采用新设业务条线、股权投资等方式介入,并未将金融业作为主营业务来做。可以看出,其更多是出于增加盈利点、平衡风险的目的,并没有真正解决发展模式的问题。且对于房企的融资需要,也很难真正解决。但他认为,对于国内房企的转型而言,这是重要的一步。因为按照国外经验,当市场进入存量房时代,房企的角色将从此前的“开发商”、“制造商”,转变为“资产管理商”、“运营商”。其中,对金融工具的熟练运用,将是运营商的必备技能。在这方面,国内房企较为推崇的模版为美国黑石与新加坡凯德。凯德的模式被认为是“PE+不动产运营+REITs”,这融合了优秀的不动产(特别是零售商场)运营管理能力以及强大的金融能力。黑石则在不动产运营的基础上,建立了资金平台和资产平台,运营能力更为全面。早在2010年,时任万通地产(万通龙山逸墅 万通新界·紫藤堡)董事长的冯仑就曾提出做中国的“凯德置地”,但此后的实践并不成功。其它房企亦有转型实践,但因时间较短,目前下结论为时尚早。上述房企人士认为,资金和盈利问题的浮现,正在提示房企转型的紧迫性。但对于国内企业而言,仍有两个障碍需要跨越。其一,政策层面的限制,导致资产证券化的条件并不成熟;其二,资本市场对于盈利能力有着较高要求,在转型过程中,如何保持业绩的平稳,也是对企业运营能力的重要考验。
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  • 超20个城市接入住房公积金异地转移接续平台

    按照住建部发布的《全国住房公积金异地转移接续业务操作规程》,今年7月1号起,全国所有住房公积金管理中心将“联网”,通过统一的平台办理住房公积金异地转移接续业务。据不完全统计,目前,北京、上海、福州、广州等20多个城市已经接入全国住房公积金异地转移接续平台。住房和城乡建设部6月30日发布“2017年5月份全国住房公积金运行情况”显示,2017年5月,全国缴存住房公积金1433亿元,提取住房公积金1005亿元,发放个人住房贷款865亿元。截至5月底,全国住房公积金缴存总额11.31万亿元,提取总额6.55万亿元。为方便跨省就业职工就近、高效办理住房公积金异地转移接续业务,全国住房公积金异地转移接续平台正在加快建设。据不完全统计,目前,北京、上海、广州、深圳等20多个城市已经完成了接入工作。并且,在接入城市间的转移接续已经可以一站办理。厦门是首批接入平台的城市之一,厦门市住房公积金管理中心相关负责人介绍,“比如说职工从上海调到厦门,他只要在厦门受理公积金银行的网点直接申请,系统就会把职工的申请直接传递到上海公积金管理中心,上海公积金管理中心在后台直接将职工的资金账户进行销户转移,转移到厦门,职工只要在厦门跑一趟,就可以把这个业务完全办下来。”此外,接入全国平台后,也使原来利用公积金异地转移进行骗取和套取的行为变得无隙可乘。厦门公积金中心相关负责人强调,过去,职工在异地转移时,公积金中心还要向外地中心核实它是不是公积金账户,上线了这个平台以后,因为公积金中心提供他的公积金账号,而不是他自己提供他自己的公积金账号,这样可以防范套取的风险。
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