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房地产调控长效机制应在四方面寻求突破

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举世瞩目的十八届三中全会已落下帷幕,人民群众翘首以盼的房地产调控长效机制也将伴随三中全会之后的各项改革政策浮出水面。那么,房地产调控长效机制将在哪些方面寻求突破?记者专访了本报专家委员会委员、内蒙古银行首席经济学家苑德军。

谈调控,不能绕开支撑和推动房地产业发展的基本要素。苑德军说:“支撑和推动房地产业发展的基本要素有市场需求、政府政策、技术和金融四个因素。”市场需求包括刚性需求、改善性需求和投资投机需求,是推动房地产市场发展的内生性因素和基本力量。其余三个因素则属于市场的外生性因素。在三个外生性因素中,苑德军认为,金融的推动作用最为重要,是推动房地产业发展的关键因素和主要动力,因为房地产业与金融业两者之间有着很高的关联度。房地产业是资金密集型行业,运营周期长,资金需求量大,杠杆率高。而开发商自有资金的比例较低,外部融资需求主要来源于金融业,房地产融资在商业银行资产业务结构中一直占据着主要地位。

从产业之间供给与需求的联系看,房地产业与相关产业之间的经济联系可分为后向关联和前向关联。苑德军解释说,所谓后向关联,指房地产业对直接或间接向本产业供给生产要素的产业产生的影响,房地产业对这些产业产生需求拉动作用;所谓前向关联,指房地产业对直接或间接地需求本产业产品或服务的产业产生的影响,房地产对这些产业产生供给推动作用。房地产业与金融业之间的关系,表现为后向关联。一些学者的实证分析表明,我国一线城市和主要二线城市房地产业与金融业的后向关联度,较美、英、日等发达国家房地产业发展较快时期(二十世纪70至90年代)的后向关联度要高出许多。

有关数据显示,我国的房地产融资在融资总量中的行业占比最高。苑德军说,我国的房地产融资方式,可分为房地产贷款、房地产信托计划、房地产企业IPO和再融资、房地产企业债券、房地产投资基金(私募)、房地产企业境外融资等很多种。近年来,在政府对房地产业实施持续调控的大背景下,房地产公司通过股市和债市直接融资受到了抑制,而房地产贷款和房地产信托计划成为主要的融资途径。2012年,房地产贷款余额为12.11万亿元,同期银行业贷款余额67万亿元,房地产贷款占比达到18%,到今年6月末,占比上升为19.9%。从房地产信托融资看,2010年至2012年三年间,其募集资金占集合信托产品总成立规模的比例大概在20%至35%之间。2010年该比例高达51%,当年房地产信托发行规模1921亿元,同比增长328%。受政府房地产调控和信托公司净资本不足的影响,2012年以来,房地产信托规模占比开始下降。但截至今年6月末,国内房地产信托规模存量余额仍超过8000亿元。房地产信托已成为信托公司的支柱产品和主要的业务收入来源。由于房地产投资收益率高,银行理财产品的资产配置中,也有相当部分是通过对接信托公司信托产品和券商资管产品,间接向房地产公司融资的。金融资源大量涌向房地产业,支撑着房地产投资的高增长。在经济减速、投资增长率下降的情况下,今年1月至10月份,房地产开发投资仍达到68693亿元,同比增长19.2%。“资金是维系房地产公司运转的血液,而金融业则承担着为房地产业‘输血’的功能。金融业融资的难易程度,决定了其向房地产业输血量的大小,直接制约着房地产公司资金链的松紧程度和房价走势,同时也制约着房地产业的景气状况和整个房地产市场的活跃程度。”苑德军说。

高房价已成为危害中国经济增长和社会稳定的一颗毒瘤。能否尽快稳定房地产市场,促进房地产市场健康持续发展,是对新一届政府管理调控经济能力和执政能力的严峻考验。而要解决房地产市场运行中存在的各种问题,消除房地产市场的乱象,必须采取切实措施,尽快建立由土地、财税、金融、行政问责等多种调控手段组合而成的房地产调控长效机制。在苑德军看来,这一机制应该在四个方面实现突破:其一,通过有效制度安排,平衡地方政府的事权和财权,使地方政府有稳定的收入来源用以提供公共服务,这是消除“土地财政”、增强地方政府稳定楼市主动性和积极性的基础性条件。其二,深化土地制度改革,建立完善的农地流转制度,允许农村集体土地进入市场流通,建立统一土地市场下的土地定价体系,打破地方政府对土地市场的垄断。其三,改变以往对房地产调控问责只说不做的做法,把问责制度真正落到实处,强化对地方政府和国务院相关部门实施房地产调控的行政约束。其四,强化房地产市场舆论引导,改变对楼市永远“唱多”的开发商及其利益代言人控制市场舆论的现状,正确引导公众的市场预期。

需要指出的是,要建立房地产市场长效调控机制,房价和存量调控是两个不能回避的问题。苑德军认为,房价是衡量房地产市场发展状况的一个综合性指标,也是现今房地产市场各种问题的集中体现。促进房地产市场健康持续发展,必须把高房价降下来,使之回归到合理区间。中央强调加快推进住房保障和供应体系建设,一个重要目的就是稳房价。至于存量调控,是稳楼市、降房价的当然之举和必由之路。他认为,以往对很多改革方案的设计,都着眼于增量改革而不触动存量。表面上看,这类改革方案不必触动已经固化的利益集团的利益,运作成本低,但由于其未触及改革必须解决的主要矛盾和深层次问题,很难收到实实在在的改革成效,这也正是从2009年12月份开始的房地产调控效果不彰、房价屡调屡涨的一个重要原因。

自今年2月份以来的新一轮房价上涨,很大程度上缘于供给不足。在苑德军看来,增加住房供给,一要增加新房上市数量,二要将存量房释放出来投放市场。如果房地产调控只对增量开刀而不触及存量,仅靠增加新房供给,是难以改善房地产市场供求关系并进而降低房价的。苑德军认为,《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,表明调控思路与手段发生了变化,再配合土地改革等其他举措,房地产市场走向将受到重大影响。

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