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房地产调控应转向长效机制建设

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一年之前的2013年2月20日,国务院常务会议推出“国五条”,标志着新一轮房地产调控的启动。一年之后,调控效果如何?媒体上的观点可谓众口一词:调控目标落空。理由是,很多城市的房价不跌反涨,其中一线城市房价更是暴涨。

早报特约评论员杨红旭

一年之前的2013年2月20日,国务院常务会议推出“国五条”,标志着新一轮房地产调控的启动。一年之后,调控效果如何?媒体上的观点可谓众口一词:调控目标落空。理由是,很多城市的房价不跌反涨,其中一线城市房价更是暴涨。

值此国五条推出一年之际,我们认为可以从以下几个方面总结国五条的经验和教训。

首先,调控没落到实处。国五条的新意其实不多,但去年3月1日公布的国五条细则,在限购、限贷、个税、限价等方面明显升级,尤其是“二手房转让交易所得20%交个人所得税”的规定,影响面甚大。但在后来各地出台的地方细则中,并没充分反映国五条细则,即便提及部分内容,在实际操作中,也没从严执行。

值得一提的是,国五条出台之后,去年二、三季度一线城市和部分二线城市房价涨幅仍然偏大,而且土地市场更趋火爆。于是,在四季度有十几个城市再度出台了地方新政,对某些环节加强了调控,比如限购、二套房贷首付、预售监管、价格管制等。

其次,调控效果很不理想。国五条及其细则的调控目标是稳定房价,这也是一般民众所期望的。但事实上,国五条出台以来,全国房价继续上涨,其中少数城市涨幅相当大。比如,按70个城市房价指数,2013年底相比2012年底,北上广深四个一线城市商品住宅价格涨幅皆超20%,重归2007年和2009年的爆热状态。其中北京很多区位的房价暴涨四到五成。

按国五条要求,去年3月底35个重点城市公布了年度房价控制目标,除了北京和上海提出房价基本稳定外,其他城市的目标是:2013年房价涨幅不超过人均可支配收入增幅。结果2013年全国新建商品住宅成交均价比2012年上涨7.7%,而同期全国城镇居民可支配收入,扣除价格因素实际增长7%。如果按全国70个城市的房价指数,2013年12月总体上同比上涨9.7%,由于房价增幅全年各月的走势是前低后高,若换算成年度涨幅,估计为6%左右,而北上广深四个一线城市的房价换算成年度涨幅,估计为16%左右。另外,厦门、南京、郑州等二线城市也难以完成房价控制目标。

再次,调控并非全无效果。跟过去多次调控一样,国五条的效果虽不如预期,但假如当初没有这国五条,想必楼市将会更热。国五条的效果主要体现在对房价涨幅的控制上,70个城市房价环比涨幅自2012年6月由跌转涨后一路攀升,最高点出现在2013年3月,其后涨幅持续收窄。道理很简单,假如没有去年2、3月间推出的国五条,这些城市房价的环比涨幅绝不可能敲在去年3月见顶。调控虽然抑制了房价涨势,但要做到让房价止涨或下跌则尚需时日。

回顾从2003年开始的历次房地产调控,每次调控效果都离官方和民间的预期较远。究其原因,一方面,由于中国房地产市场正处于成长阶段,房价上涨的内在冲动强,因此难调控。另一方面,我们的调控方式存在不妥之处,限购、限贷、限外(限制境外人购房)、限价等政策,都是行政性干预政策,而且以压制需求为主要手段,而在增加住宅供应方面的措施不多、不够、不精。

我们建议,调控房地产市场,短期调控措施应转向长效机制建设。这主要基于两点考虑。一是发挥市锄制的作用。十八届三中全会通过的关于全面深化改革的决定,首次强调了市场在资源配置中的决定性作用,因此,在房地产领域,也应尊重市场的作用。即便是有时为了校正“市场失灵”,不得已进行调控,也应在手段上更多使用信贷、税收等经济手段,甚至是法律手段,而非频频采用行政干预和市场管制手段。

二是注重房地产管理的系统性。建立不动产统一登记制度,个人住房信息系统联网,房产税立法与试点,加强保障性住房建设,设立政策性住房银行,推进土地制度改革,弱化土地财政等,总结以上措施,我们可以看出,长效机制绝非只是简单调控住宅市场,而是要对房地产管理体制机制进行系统地改造、再造。

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