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远洋地产急行军回归一线 快速抢占北京市场

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近三年在北京土地市场表现低调的远洋地产,一开年短短8天内,便斥资73亿元连续斩获北京三宗地。4月18日,远洋地产总裁李明在接受中国房地产报记者采访时表示,拿地要看投资标准和机会。年初土地市场时机不错,价格也合理。

近三年在北京土地市场表现低调的远洋地产,一开年短短8天内,便斥资73亿元连续斩获北京三宗地。4月18日,远洋地产总裁李明在接受中国房地产报记者采访时表示,拿地要看投资标准和机会。年初土地市场时机不错,价格也合理。年初拿下的三块地,以商住为主,住宅部分比较少,接下来会继续关注北京市场。

目前远洋土地储备约2100万平方米。李明表示,未来将一方面加大北京、上海、深圳重点城市投入,调整区域布局,另一方面对土地储备规模大的项目进行转让,优化土地储备结构。

优化区域布局是远洋2014年之一急,加快周转率则是今年远洋应对市场变化的急事之二。在李明看来,今年远洋计划将周转率从23%提高到30%左右。降低库存是提高周转率最快的方式,目前需要把已经完工的项目存量消化掉,同时要控制新增投入,加快销售速度。

辉立证券分析师陈耕接受中国房地产报记者采访时表示,远洋地产由之前的单项目高回报率向高周转率转变,是应对市场变化的策略。进入二季度,房企将进入拼价格、拼跑量时代,远洋地产牺牲利润率换取快周转也是应时而变。

快速抢占北京市场

深耕北上广深一线城市,调整二三线超大规模项目比例。“今年远洋整体的拿地投资在150亿元~300亿元,这是指付现支出,不会跨年度,200亿元的付现支出通常意味着会获得300亿元的土地储备。”李明表示。

1月9日到16日,远洋地产在北京土地市场分别抢下位于房山、昌平和门头沟的三宗地块。在业内人士看来,远洋地产因前几年缺席北京市场,今年要实现北京区域100亿元销售目标,补充货源成为当务之急。

不过,对于远洋地产的此举,市场也有不同声音。2月4日,瑞银下调远洋地产的投资评级,由“中性”降至“沽售”。其认为,远洋地产所购北京土地并非市中心地段,其中8%将建保障房,会拖低集团总体项目毛利率。

对于毛利率下降问题,李明表示,行业毛利率下降是一个必然趋势,远洋地产25%的毛利率在行业中处于正常水平。去年,远洋毛利率比2012年降低了,但得益于财务费用、行政费用、营销及推广费用的控制成效显著,2013年公司核心净利润同比上升21%至30.36亿元,核心净利润率同比上升1个百分点至10%。“净利率没有降,核心净利率还上升。作为企业来讲,从对政策、市场、区域的判断转向自身抓成本、抓品质、抓管理、抓效益比以往更明显。”李明说。

退掉秦皇岛土地

除了在北京市场加紧布局,远洋还深耕天津市场。李明在接受中国房地产报记者采访时表示,京津冀一体化大背景下,相较于河北,天津的商机更值得思考,看好武清的发展。在武清,远洋去年底、前年都拿了很多地。

除了土地上的加紧布局之外,远洋也在调整二三线城市的布局。“现有的土地中有1/3是100万平方米的超大规模项目,且大多位于二三线城市。单个项目土地规模太大对于整体周转效率很有影响。我们会采取部分退地的方法,比如秦皇岛项目的部分土地已经退还给政府以盘活存量土地。”李明表示。

周转率提高1/3

进入2014年,房地产市场正经历着一系列变化。对房企而言,谁跑得更快谁就更可能占得先机。近期,杭州、无锡、成都等地都出现一轮降价促销潮。对此,李明表示,远洋今年的主要目标是将周转率提高1/3,从目前的23%左右提高到30%。为此,远洋提前两三年前就已经做准备。“走量和价格并不矛盾。因为我们的楼盘在2012年和2013年定价就不高,定价合理一些,就不用面对所谓降价的压力。”李明说。

2013年,远洋地产实现全年协议销售额358亿元,同比上升15%。2014年远洋地产的销售目标定为400亿元,可售货源为730亿元。

为了快速实现高周转。李明表示,周转率取决于销售收入和总资产规模。提高周转率需要通过提高结转收入和控制资产规模来达到。目前远洋的总资产规模在1300亿元左右,要控制其增长速度,达到合理的匹配。更关键的还是要加快销售速度,特别是加快去库存的速度,这是提高周转率最主要的路径。“远洋把获得销售许可证一年以上的库存称为滞销,3个月以上的称为续销,不到3个月的称为新增。3年以上的库存几乎为0,超过2年坚决清掉,真正滞销的压力并不大。”李明说。

发力持有型物业

远洋地产近年一直在持续增加经营性物业的投资。2013年,其自主品牌的购物中心——远洋未来广场分别于2013年初和年末在北京和天津投入运营。截至2013年底,远洋地产持有经营物业可经营总面积约85万平方米,同比增长47%,收入同比升31%。李明表示,2013年远洋的经营性物业收入达到8亿元,2014年希望经营性物业收入预计会超过10亿元,达到12亿~14亿元。据了解,到2019年,远洋地产将建成并持有经营物业超过300万平方米。

关于远洋地产的商业地产战略,李明表示,远洋商业地产具体分为高端写字楼、商业综合体、购物中心及围绕住宅的商业物业四类。第一类是要在一线热点城市做持有型的高端写字楼。第二类,综合体会坚持做,但基本上是跟战略合作伙伴太古一起做,还要选有轨道交通、有城市规划支持的地方。第三类,正研究购物中心,自持品牌(未来广场)的购物中心已经有两个,第三个正在建,要做两方面的研究,一要研究电商和购物中心之间未来的发展趋势,二是研究如何改变购物中心的产品形态。第四类,围绕居住的服务型商业物业,过去只是把它当配套看,现在要把它当盈利看。

李明表示,房地产金融、房地产基金等将是远洋在未来几年当中一个重要的发展方向,它不低于甚至于强于远洋对经营性物业的占比。未来,远洋轻资产和重资产加起来要占盈利水平的三分之二,住宅开发在营业收入中还会占50%~80% ,但盈利会下降,主要起到平台、专业、融资的功能。

远洋地产一位内部高管对中国房地产报记者表示,大股东中国人寿和南丰集团的增持,对远洋地产增加持有型物业及进行房地产金融有很大支持。远洋地产正以急行军的速度回归一线城市,并迅速清理三线城市布局的项目。

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