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常州救市急:九成收入靠卖地

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常州财政对“卖地收入”的倚重,高达97%。

7月15日,常州日报头版头条刊登名为《我市已到购房好时机》的报道。

“救市要有底线,不能无节操。”7月15日江苏常州党报头版刊文称“我市房价已无下降空间,目前已到购房的好时机”,呼吁市民买房。一石激起千层浪,除了微博等社交平台上的一片奚落声之外,当晚,人民网便批当地“救市无节操”。

然而,澎湃新闻调查采访后发现,常州施手救援房地产可能本身便是充满自我矛盾的“情非得已”。

弄巧成拙

常州党报力挺楼市遭央媒痛批

事情缘于7月15日当天常州日报头版头条名为《我市已到购房好时机》报道。该报道以常州市房管局发布的2014年上半年分析数据为切入点,从商品房销量、市区供销比、商品住房均价已无下降空间等3方面来论证“近期是常州市民买房的好时机”,并且指出随着“金九银十”的到来,如果行情转好,不排除当地房价涨价的可能。

在上述稿件中,澎湃新闻记者注意到,该文作者不但以房管局数据为支撑,还举出了两位市民买房的例子,可谓是论据详实。

然而,该文一出,很快引来了不同的“声音”。

人民网15日晚,便以题为“救市要有底线,不能无节操”的文章,点名批评《常州日报》此文是“变相救市行为”。

值得一提的是,这篇“救市”的重磅报道由两位作者联手撰写。据人民网记者了解,该文的第二作者为常州日报社的一位记者,而署名在前的第一作者“缪滋来”,实为常州市住房保障和房产管理局宣教处处长。由于该报道的作者身份特殊,此文一出更是引人遐想。

根据常州房产网提供的数据,2014年上半年常州住宅成交量同比下降接近2成,成交均价则维持在7000元/平米以下。

而世联地产数据显示,按照上半年的销售速度计算,常州市目前新房库存量也要近2年的时间才能卖完。

人民网还提醒,常州房地产市场过剩根源在于供地超量的土地财政,地方政府应该尽快摆脱土地财政。

不过和央媒的“批判”相反,房地产市场人士却认可常州党报分析的市场走势。

在谈到常州党报发文救市时,同策咨询研究中心总监张宏伟对澎湃新闻表示,从研究机构掌握的数据来判断,近期属于购买者出手买房好时机这个判断是符合市场走势的。“从房价上看,常州上半年房价处于近5年的低位。当地家庭自有住房套数还未到1套,国际上通常到1.1套才是一个大的拐点,还有空间”,他说。

澎湃新闻查阅中国指数研究院百城价格指数发现,2014年6月常州商品房均价为7571元/平米,的确是进入近5年来的谷底,几乎与2010年12月的数据持平。

但是2014年上半年以来多地已经传出房地产救市消息,呼和浩特、济南等地政府近日已正式发布公告,但为何都未像常州本次一样在网络及社交媒体上引发如此多的“争议”?

“常州是操作技巧失误。参照年初中央的分类调控、双向调控指导,根据地方不同市场情况,完全是可以走政府层面的举措。常州想用媒体舆论影响市场,只能说是操作失当”,在张宏伟看来,常州党报发文“号召”市民买房事件属于“弄巧成拙”。

情非得已

告别“土地财政”常州说易行难

人民网提醒常州地方政府要尽快摆脱土地财政,但参照研究机构和官方公布的一系列数据后,对于常州这个处于产业转型期的江苏经济重镇来说,或许只能说是“说易行难”。

澎湃新闻拿到的一份世联地产所做的《常州2012年房地产市场年度报告》,结合常州近年的国民经济运行指标,或许能给出一些答案。

作为第二产业发达的典型投资性城市,常州GDP的增长离不开大量资金的投资。

经济实力曾位居江苏第一梯队的常州,在2012年,其GDP增速已经降到近10年的新低,当年常州GDP总量3969亿元,第一次被徐州以4016亿元的成绩挤出了全省经济总量前五,之后的2013年排名江苏第六的常州和前面徐州的差距进一步拉大。

此前的2008年金融危机后,南京和南通后来居上,以制造业见长的常州已经告别江苏经济三甲。尽管常州2013年人均GDP达1.5万美元位列全省第4,但增长危机的阴影仍笼罩着常州经济。

GDP增速下滑重要的一个原因就是因为投资量萎缩。投资量增幅减少的直接原因是常州市政府的财政收入减缓,其中2010年房地产市场调控后,常州市固定资产投资占GDP的比重呈现自2000年后首次降低,从2010年峰值的70.7%下滑到65.3%。

这背后,还有2007年来常州政府财政赤字不断扩大的现象,单一的以土地养政府模式受到考验。从2007年开始,常州经营性土地出让金收入从50多亿元猛增到2012年的300多亿。

与之同时,土地出让金收入占常州一般性财政收入的比重,也从最初的40%多,一路涨到85%以上,最高超过97%!常州财政对“卖地收入”的倚重,可见一斑。

实际上,这已不是常州地方政府第一次曲线“救市”。

早在2008年那一轮房地产调控时,常州就采取过政府出钱从市场上购买商品房来作为保障房的做法,这在当时虽曾被赞誉为地方在保障性住房上的创新之举,但从同时也折射了常州商品房相对过剩的问题。

2013年年初,央视经济频道的《楼市新观察》也将镜头对准了常州。由于常州的新建住宅空置率高,大量商品房积压。高楼林立但人烟稀少的常州,因此也成为继内蒙古鄂尔多斯之后,国内著名的又一“鬼城”。

时隔一年之后,到了2014年的3月,原本就是长三角楼市价格洼地的常州,更是传来多家楼盘大幅降价的消息。先是常州雅居乐星河湾以“6折甩卖”的姿态打响了“降价第一枪”,接着,重兵布局常州、以打造豪宅著称的九龙仓也放低姿态,它的一项目从6300元/平方米降至4800元/平方米,降幅高达1500元/平方米。一些老业主甚至怒砸售楼处。

悄悄集聚的风险几乎一触即发。

面对这样一种局面,近年常州市也有告别“土地财政”的决心。尤其是在2013年仅完成年度供地计划69%后,2014年常州土地供应量只有 320万平米,创5年来新低,其中商品房用地不到上一年的一半。

据官方公布的数据,2012、2013年常州共出让土地1223万平米,而同期江苏房地产最热的南京市场共出让土地816万平米,如此大的差距和需求对比下,常州的高库存或许不难理解。

常州房地产协会2013年初发表的统计表明,常州2012年完成房地产开发投资597.01亿元,占全市GDP的15.1%,占全市社会固定资产投资的21.3%。

而常州市统计局的数据显示,仅2012年常州市民花在建筑及装潢材料这些房地产衍生领域的消费53.8亿元,同比增幅27.1%,为各类社会消费最高。

东南大学房地产学教授张建坤就对澎湃新闻表示,不管是否承认,房地产相关行业在地方城市经济中起着支柱性作用,常州市即便想要脱离“土地财政”,仍要维持一定量的土地出让金收入,毕竟这项收入依旧是常州政府的重要收入。

另外一个社会经济运行指标也许更让常州人忧虑。

根据江苏省统计局资料显示,2013年底,常州市常住人口总量达469.21万人,比上年末增加0.53万人,增长0.1%,增幅较上年回落0.7个百分点。自然增长人口尤其是流动人口增长下降,对于制造之城常州而言不是好消息。

也许对于常州,如何不做市民担心的“边缘城市”,是否加入上海、南京两大城市都市圈,似乎到了该做决定的时刻。至少,在《江苏省城镇体系规划(2011—2030)》及《长三角地区区域规划》里,常州的定位只是制造业基地和重要城市,另外的苏南两“兄弟”——苏州、无锡,则都挂着“区域中心城市”的定位。

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